El derecho de aprovechamiento por turno o multipropiedad supone el fraccionamiento de la propiedad de un inmueble en diversas unidades, que pueden consistir en cuotas indivisas que se corresponden con semanas, si bien, en muchos casos, los que se han comercializado son puntos que se convierten en semanas, junto a la afiliación a un Club de vacaciones.
Este tipo de derechos fueron comercializados durante décadas con un manifiesto abuso por parte de las sociedades y entramados societarios sobre los consumidores adquirentes, que fácilmente se veían embaucados a la adquisición de unos derechos que suponían una carga de por vida, motivo por el que se aprobó a nivel europeo la Directiva 94/47/CE, de 26 de octubre de 1994, a fin de brindar protección a aquellos, que fue incorporada al ordenamiento jurídico a través de la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias. En dicha norma se dispuso que a partir de su entrada en vigor, los derechos comercializados no podían tener una duración superior a 50 años, así como que el consumidor debía disponer de una información mínima en el contrato, estableciéndose un periodo de desistimiento (10 días) en el que el vendedor no podía recibir cantidad alguna, so pena de tener que devolver el duplo de dicha cantidad como sanción por no respetar dicho periodo de reflexión para el consumidor.
No obstante, no fue hasta el 15 de enero de 2015 en que el Tribunal Supremo dictó la primera Sentencia por la que se declaraba la nulidad de todo contrato de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles (multipropiedad) que incumpliese las disposiciones de la Ley 42/1998. En dicha Sentencia, que después fue fijada como doctrina jurisprudencial, se dictaminó que todos los contratos firmados después del 5 de enero de 1999 en los que no se contemplase una duración máxima de 50 años, tal y como venía establecido legalmente, serían nulos de pleno derecho.
Asimismo, el Tribunal Supremo también estableció como doctrina que en todo contrato el objeto ha de estar determinado según la Ley, debiendo indicarse los detalles del apartamento/unidad/ semana (s) comprada(s), siendo ilegales, sin efecto alguno y nulos de pleno derecho todos los contratos de «semanas flotantes», «temporadas flexibles» (temporada roja, verde, etcétera), y aquellos bajo la forma conocida como «sistema Club» o de «afiliación a un Club».
También se condenó a las demandadas a devolver las cantidades recibidas en concepto de anticipo dentro del periodo de desistimiento y/o resolución, que se amplió de 10 días a 14 días con la Ley 4/2012, que derogó a la anterior, o a 3 meses y 10 días o 14 días, para el caso de que no hubiesen recibido la información precontractual.
En muchos casos, dichas adquisiciones se efectuaron a través de un préstamo, el cual era impuesto por la propia vendedora con las entidades bancarias con las que colaboraba, tratándose de contratos de crédito al consumo, pues eran destinados íntegramente a la compra de dicho bien. Según jurisprudencia del Tribunal Supremo, la nulidad del contrato de compra del derecho de aprovechamiento por turno, se propaga al contrato de crédito, dado que la causa del mismo no es otra que la adquisición de dicho bien o producto, y se lleva a cabo como una unidad económica, no pudiendo subsistir el crédito por sí mismo, sin la existencia del contrato de compraventa.
En este contexto, la firma de abogados Lexforit destaca en el sector por la defensa de consumidores que han adquirido semanas de multipropiedad en complejos ubicados en España, con la terminación de sus contratos y escrituras públicas que se vendieron a perpetuidad, solicitando el reintegro de las cantidades entregadas en concepto de precio, solidariamente junto a la entidad bancaria que ha financiado dicha adquisición, al que además se le solicita la devolución de todos los intereses abonados en concepto de préstamo. Solicitándose además a la vendedora las sumas anticipadas durante el periodo de resolución y/o desistimiento.
Ventajas y desventajas de la multipropiedad
El derecho de aprovechamiento por turno surgió en los Alpes franceses, lugar en que se acuñó la noción de multipropiedad a mediados de los años 60, que suponía una nueva fórmula de propiedad, que conllevaba un importante aumento de beneficios para el promotor, al comercializar muchas unidades del mismo inmueble.
Entre las ventajas que se ofrecen a los compradores de multipropiedad se encuentran el que es una opción más barata e inteligente de disfrutar de unas vacaciones, ya que el precio de adquisición, es menor que el de un bien inmueble, tienen la posibilidad de alquilarlo a un tercero y obtener una rentabilidad, así como el poder disfrutar de unas vacaciones de ensueño durante la(s) semana(s) adquiridas, encargándose una empresa de servicios del mantenimiento de las instalaciones y zonas comunes, así como del apartamento a disfrutar en las vacaciones.
Sin embargo, todas estas ventajas quedan muy lejos de la realidad, pues finalmente los compradores no pueden disfrutar de las semanas adquiridas, no obtienen ninguna de las rentas prometidas por el alquiler de sus semanas, y además tienen que pagar cuotas de mantenimiento de por vida, convirtiéndose el sueño prometido de vacaciones en una auténtica pesadilla de la que no pueden salir.
La experiencia de Lexforit en litigios contra el aprovechamiento por turno advierte sobre la cantidad de resoluciones por engaños y estafas cuando hay contratos a perpetuidad, que imposibilitan al cliente finalizar su participación y debe continuar pagando durante años. Además, la trayectoria de estos profesionales, les ha permitido cerrar con éxito numerosos casos, con el acompañamiento pleno, desde la asesoría inicial, hasta los procesos de conclusión de nulidad de contratos de compraventa, escrituras públicas y nulidad de contratos de préstamo en los estrados, con las restituciones en dinero a lo que tienen derecho.
