La vivienda turística se ha convertido en un tema candente en muchas ciudades españolas, especialmente en aquellas que son destinos turísticos populares. Este fenómeno ha generado un debate sobre el impacto que tienen los alquileres de corta duración en el mercado inmobiliario residencial y en la vida de los habitantes locales. El auge de plataformas de alquiler vacacional ha transformado el paisaje urbano de muchas localidades, creando una nueva dinámica en el sector inmobiliario que merece un análisis detallado.
Un reciente estudio del ‘Observatorio del Alquiler’ de la Fundación Alquiler Seguro y la Universidad Rey Juan Carlos (URJC) ha arrojado luz sobre esta situación, revelando datos sorprendentes sobre la proporción de viviendas turísticas en diferentes ciudades españolas. Este análisis no solo muestra las cifras actuales, sino que también plantea escenarios hipotéticos sobre cómo cambiaría el mercado si estas propiedades se convirtieran en viviendas residenciales. Los resultados destacan la disparidad entre diferentes zonas urbanas y subrayan la necesidad de políticas específicas para cada área.
El impacto de los pisos turísticos en las grandes ciudades
El centro de Madrid y la ciudad de Málaga se destacan como las zonas con mayor concentración de pisos turísticos en relación con las viviendas residenciales. En el centro de la capital española, este tipo de alojamientos representa un asombroso 32,08% del total de viviendas, mientras que en Málaga alcanza el 26,5%. Estas cifras revelan la magnitud del fenómeno y su potencial impacto en el mercado inmobiliario local.
Si estos inmuebles se convirtieran en viviendas residenciales, el aumento en la oferta sería significativo. En el centro de Madrid, se traduciría en un incremento del 20,95% en el número de viviendas disponibles para residentes a largo plazo. En Málaga, este aumento sería aún mayor, alcanzando el 24,29%. Estas cifras sugieren que la proliferación de alojamientos turísticos está teniendo un impacto considerable en la disponibilidad de viviendas para los residentes locales.
Sin embargo, es importante señalar que esta situación no es homogénea en todas las áreas de estas ciudades. En Madrid, por ejemplo, mientras que el distrito Centro muestra una alta concentración de viviendas turísticas (9,68% del total de inmuebles), en los distritos periféricos como Vicálvaro, Villa de Vallecas, Moratalaz o Villaverde, la presencia de este tipo de alojamientos es prácticamente inexistente, no superando el 2% en ningún caso.
Variaciones geográficas en la distribución de viviendas turísticas
La distribución de alquileres vacacionales varía significativamente no solo entre ciudades, sino también dentro de las mismas urbes. Barcelona es otro claro ejemplo de esta disparidad. Distritos como Ciutat Vella y Eixample concentran un 4,17% y un 2,96% respectivamente de inmuebles de uso turístico en relación al total de viviendas. En contraste, en zonas como Nou Barris, Sant Andreu, Horta Guinardó o Les Corts, el peso de estos alojamientos es prácticamente irrelevante.
Esta variación geográfica se repite en otras grandes capitales españolas. En Valencia, Las Palmas de Gran Canaria, Santa Cruz de Tenerife, Bilbao y Palma de Mallorca, aunque el peso de los alquileres turísticos es relevante, su incorporación al mercado residencial no supondría en ningún caso un incremento superior al 10% en la oferta de viviendas. Por ejemplo, en Valencia el aumento sería del 9,86%, en Las Palmas de Gran Canaria un 9,72%, y en Bilbao un 5,97%.
Estas diferencias subrayan la importancia de analizar el fenómeno de los pisos vacacionales de manera localizada. Como señala Sergio Cardona, analista del Observatorio del Alquiler, «Pese a que en esos lugares con más turismo el peso de los alquileres en régimen turístico es muy alto, la realidad es que su presencia es muy desigual y no afecta de igual manera a todas las zonas de una ciudad».
El futuro del mercado inmobiliario y los alquileres turísticos
El estudio también revela datos interesantes sobre otras ciudades con un peso importante de la vivienda turística. San Sebastián, por ejemplo, muestra un 12,13% de pisos turísticos sobre viviendas en régimen de alquiler residencial. El distrito de Ciutat Vella en Barcelona alcanza un 11,91%, seguido de cerca por Valencia con un 10,93% y Las Palmas de Gran Canaria con un 10,76%.
Estos porcentajes indican que, en ciertas áreas, más de una de cada diez viviendas en alquiler está destinada al uso turístico. Esta situación plantea preguntas importantes sobre la sostenibilidad a largo plazo de este modelo y su impacto en la vida de los residentes locales. La alta concentración de alquileres vacacionales en zonas específicas puede llevar a una transformación del tejido social y económico de estos barrios.
Es importante destacar que, fuera de las zonas turísticas y los centros urbanos, la presencia de viviendas de uso turístico es mucho menos significativa. En muchos distritos de Madrid y Barcelona, por ejemplo, representan menos del 1% del total de viviendas. Esto subraya la naturaleza localizada del fenómeno y la necesidad de políticas adaptadas a cada contexto específico.
