Hacienda no perdona ni siquiera cuando la intención es puramente altruista, como regalar una vivienda a un hijo para facilitar su emancipación. Esta situación cobra especial relevancia en los primeros meses de 2026, justo cuando muchas familias planifican sus finanzas antes de la próxima campaña de la Renta. Sin embargo, lo que la mayoría desconoce es que este acto de generosidad puede activar una «trampa» fiscal que obliga a pagar miles de euros por un dinero que nunca ingresaron.
El problema radica en que, para la administración tributaria, una donación no es un regalo libre de cargas para quien lo entrega. A ojos del fisco, desprenderse de un inmueble genera una alteración patrimonial idéntica a una venta, independientemente de que no haya habido intercambio de dinero. Si el valor del bien ha subido desde que se adquirió, el donante deberá tributar por esa diferencia en su IRPF, asumiendo un coste que a menudo pilla totalmente desprevenidos a los jubilados.
La ganancia patrimonial fantasma del IRPF
El concepto técnico que arruina los planes de muchas familias se denomina ganancia patrimonial, también conocida popularmente como la «plusvalía del muerto» en ciertos contextos sucesorios, aunque aquí se aplica en vida. La lógica fiscal es implacable: si compraste una casa por 100.000 euros hace veinte años y hoy la donas por un valor de 250.000 euros, has «ganado» 150.000 euros.
Para la Agencia Tributaria, es irrelevante que no hayas recibido ni un solo euro en tu cuenta bancaria por esa operación. El sistema considera que has aflorado una riqueza latente y, por tanto, debes pasar por caja. El tipo impositivo aplicable a esta ganancia virtual oscila entre el 19% y el 28% en la base del ahorro, lo que se traduce en una factura fiscal desorbitada que el donante debe abonar de su propio bolsillo al año siguiente.
Este mecanismo busca evitar que los contribuyentes eludan impuestos traspasando patrimonio revalorizado sin tributar por el beneficio acumulado durante años. No obstante, el resultado práctico es que muchos padres, con pensiones modestas, se encuentran con una deuda de 15.000 o 20.000 euros tras haber regalado su propiedad, viéndose obligados a pedir préstamos o incluso a revertir la donación si legalmente fuera posible.
Cómo se calcula el sablazo fiscal
Calcular el impacto exacto antes de acudir al notario es vital para no hipotecar la tranquilidad financiera de la vejez. El procedimiento no se basa en el valor sentimental, sino en datos fríos que cruzan el valor de adquisición original con el valor real en el momento de la transmisión gratuita. La diferencia entre ambas cifras constituirá la base sobre la que Hacienda aplicará el gravamen correspondiente.
Para evitar sorpresas desagradables, es fundamental tener en cuenta los siguientes factores determinantes en la ecuación tributaria:
✓ Verifica el valor de adquisición real, sumando al precio de compra los gastos e impuestos pagados entonces (notaría, registro, ITP) y restando las amortizaciones si estuvo alquilado.
✓ Determina el valor de transmisión, que será el mayor entre el valor declarado en la escritura de donación o el valor de referencia de Catastro.
✓ Calcula la diferencia positiva entre ambos valores; si el resultado es negativo (pérdida patrimonial), no tendrás que pagar IRPF, pero tampoco podrás compensar esa pérdida con otras ganancias.
✓ Aplica los coeficientes reductores de abatimiento solo si el inmueble fue adquirido antes del 31 de diciembre de 1994, lo que podría rebajar significativamente la factura.
Es importante recordar que este impuesto lo paga exclusivamente el donante en su declaración de la Renta. El hijo que recibe el piso, por su parte, deberá hacer frente al Impuesto de Sucesiones y Donaciones (que depende de cada Comunidad Autónoma) y a la Plusvalía Municipal. Por ello, una operación mal planificada supone una doble tributación que puede comerse gran parte del valor del inmueble.
Las excepciones que pueden salvarte la vida
Afortunadamente, la normativa fiscal contempla ciertas vías de escape que protegen a los colectivos más vulnerables. La exención más importante y conocida es la que se aplica a los mayores de 65 años que donan su vivienda habitual. En este caso específico, la ganancia patrimonial generada está totalmente exenta de tributación en el IRPF, lo que supone un ahorro gigantesco y elimina el riesgo de la «multa» fiscal por ser generoso.
Sin embargo, hay que leer la letra pequeña con mucho cuidado para no cometer errores fatales. La vivienda donada debe ser estrictamente la habitual, es decir, aquella donde el contribuyente ha residido de forma continuada durante al menos tres años. Si lo que se dona es una segunda residencia, un apartamento en la playa o un local comercial, la exención por edad desaparece y tocará pagar religiosamente, independientemente de los años que tenga el donante.
Para quienes no cumplen el requisito de la vivienda habitual pero tienen más de 65 años, existe otra alternativa menos conocida: la exención por reinversión en renta vitalicia. Si se dona (o vende) una segunda vivienda y el importe obtenido se destina a contratar una renta vitalicia asegurada (con un límite de 240.000 euros) en un plazo de seis meses, tampoco se pagará por la ganancia patrimonial. No obstante, al ser una donación y no recibir dinero, esta vía es mucho más compleja de ejecutar técnicamente.
Donación o herencia: la gran duda
Ante este panorama desolador en el IRPF, muchos expertos recomiendan esperar a la herencia en lugar de donar en vida, salvo casos de necesidad urgente. En la transmisión mortis causa (por fallecimiento), existe lo que se conoce como la plusvalía del muerto (en su acepción original y positiva): los herederos reciben los bienes por su valor actual de mercado, pero el fallecido no tributa en su última renta por la ganancia patrimonial acumulada.
Esto significa que, al heredar, esa revalorización latente del inmueble «muere» con el propietario original y Hacienda no exige el pago del IRPF por la diferencia de valor. Los hijos solo pagarán el Impuesto de Sucesiones y la Plusvalía Municipal, ahorrándose el tramo más doloroso del IRPF que sí castiga a las donaciones en vida. Es una diferencia de miles de euros que justifica, en muchos casos, la paciencia.
Por tanto, la decisión debe basarse en una calculadora y no solo en el corazón. Si la necesidad de vivienda del hijo es acuciante, a veces es más eficiente prestarle dinero (que no tributa si se formaliza correctamente) o donar efectivo en lugar de inmuebles, ya que la donación de dinero no genera ganancia patrimonial para quien lo regala. Analizar cada caso con un asesor fiscal es la única forma de evitar que un favor familiar se convierta en una pesadilla económica.
