El mercado de la vivienda en España ha entrado en 2026 sumido en una paradoja que parece no tener fin. Mientras las grúas vuelven a ser parte del paisaje urbano y los indicadores macroeconómicos muestran una resiliencia envidiable, miles de ciudadanos se enfrentan mensualmente a una realidad asfixiante: el recibo del alquiler.
Ante este escenario, el Gobierno de Pedro Sánchez ha movido ficha, incomodando a la mayoría de sus socios, con un nuevo Real Decreto-ley que busca, a través de una arquitectura de incentivos y controles, frenar una escalada de precios que amenaza con fracturar la cohesión social. Sin embargo, la propuesta no ha nacido bajo el consenso, sino bajo el fuego cruzado de quienes ven en ella una tabla de salvación y quienes, como el analista Eduardo Garbayo, COO de la plataforma de alquiler Spotahome, advierten de que las medidas podrían quedarse en la superficie de un problema estructural mucho más profundo, algo que desde partidos como Sumar, socios de Sánchez, también han observado.
El Ejecutivo defiende su nueva norma como un ejercicio de realismo político y económico. La filosofía que subyace en el texto es la de la seducción fiscal antes que la de la imposición. La medida estrella consiste en una bonificación del cien por cien en el IRPF para aquellos propietarios que, residiendo en zonas declaradas como tensionadas, decidan no solo congelar la renta de sus inquilinos, sino rebajarla al menos un cinco por ciento. Desde el Ministerio se argumenta que este mecanismo crea un escenario donde todos ganan: el inquilino ve aliviada su carga mensual y el propietario compensa esa pérdida de ingresos directos con un ahorro fiscal que, en muchos casos, resulta superior al descuento realizado. Es, en esencia, una transferencia indirecta de fondos públicos para estabilizar el mercado privado.
ESCEPTICISMO DE GARBAYO ANTE LA EFICACIA DEL INCENTIVO
Frente a esta visión optimista, la voz de Eduardo Garbayo, similar a la de la oposición, remarca que «confiar la solución del acceso a la vivienda a la buena voluntad de los propietarios, mediada por beneficios fiscales, es un error de diagnóstico«. El analista sostiene que el mercado inmobiliario actual no responde a estímulos de «cortesía fiscal» cuando la rentabilidad por la vía de la subida de precios sigue siendo tan elevada. Según su análisis, «es ingenuo pensar que un gran tenedor o incluso un pequeño propietario con expectativas de negocio altas vaya a renunciar a incrementos de cientos de euros mensuales a cambio de una deducción que verá materializada meses después en su declaración de la renta».
Por este motivo, se intenta poner el foco en un dato que el Gobierno prefiere tratar de soslayo: la brecha de ingresos. Estos expertos señalan que, si se permite que los contratos que vencen en este bienio 2026-2027 se renueven a precios de mercado sin una intervención drástica, la distancia económica entre arrendadores y arrendatarios se ensanchará de forma irreversible. Para él, el decreto peca de timidez al no establecer una prórroga obligatoria y universal de los contratos existentes, una medida que, a su juicio, sería la única capaz de detener el drenaje de rentas de las familias hacia el sector rentista en el corto plazo.
BATALLA POR LA TEMPORALIDAD
Otro de los pilares del nuevo decreto ley es la persecución de lo que el Gobierno denomina «el fraude del alquiler de temporada y por habitaciones». Consciente de que la Ley de Vivienda anterior dejó rendijas por las que se han escapado miles de inmuebles hacia modalidades menos reguladas, el nuevo texto legal establece que la suma de los alquileres por habitaciones en un mismo piso no podrá superar el tope de precio fijado para la vivienda completa en zonas tensionadas. Se busca así acabar con la práctica de trocear pisos para multiplicar la rentabilidad, una tendencia que ha desplazado al alquiler tradicional en los centros de las grandes ciudades.
En este punto, la contraposición entre la narrativa gubernamental y la crítica de expertos vuelve a ser evidente. Mientras el Gobierno presenta esta regulación como un cierre de filas necesario, para varios analistas del sector se advierte que «la ingeniería jurídica de los propietarios siempre va un paso por delante de la burocracia estatal». Argumentan que, sin un cuerpo de inspectores de vivienda robusto y con capacidad sancionadora real, estas limitaciones corren el riesgo de convertirse en papel mojado. El problema no es solo la norma, sino la capacidad del Estado para vigilar que un contrato de once meses no sea en realidad una vivienda habitual encubierta.
ZONAS TENSIONADAS Y DESIGUALDAD TERRITORIAL
El Gobierno ha diseñado este decreto para que funcione como un engranaje que depende de las Comunidades Autónomas. Las medidas más potentes, tanto los incentivos fiscales como los topes de precios, solo se activan allí donde la administración regional declara formalmente la «zona tensionada». Esta descentralización es vista por el Ejecutivo como un respeto a las competencias territoriales, para críticos dela medida, representa una debilidad estructural que condena a los ciudadanos a una desigualdad de derechos según su código postal.
«El éxito de una ley estatal de tal calado quede al arbitrio de la voluntad política de gobiernos regionales que, en muchos casos, ya han declarado su insumisión a cualquier medida que limite los precios», remarcan estos analistas. Subrayan que el resultado será un mapa de España fracturado, donde en ciudades como Barcelona se aplicarán controles estrictos, mientras que en Madrid el mercado seguirá operando bajo una lógica de libre oferta y demanda que expulsa a las rentas medias y bajas. Esta discrepancia territorial es, según el citado Garbayo, «el talón de Aquiles de toda la estrategia gubernamental, convirtiendo una necesidad nacional en una lotería política».
ENTRE LA COMPENSACIÓN AL PROPIETARIO Y EL DERECHO DEL INQUILINO
Por un lado, una visión que intenta mantener la paz social sin enfrentarse frontalmente a la propiedad privada, buscando un equilibrio casi quirúrgico a través del erario público. Por otro, una postura que exige que la vivienda sea tratada como un derecho fundamental por encima de su valor como activo financiero, lo que implicaría medidas de intervención mucho más agresivas y menos dependientes de incentivos voluntarios.
El Gobierno defiende que su modelo es el único capaz de movilizar oferta sin asustar a los inversores, evitando que los pisos desaparezcan del mercado para irse a la venta o al sector turístico. Garbayo, por el contrario, sostiene que el miedo a la retirada de oferta es a menudo un «chantaje» del sector y que la verdadera emergencia es el empobrecimiento de una generación de inquilinos que destina más del cuarenta por ciento de su sueldo al alquiler. Para el analista, el dinero que el Estado dejará de ingresar por las bonificaciones del IRPF debería invertirse directamente en «la construcción de vivienda pública, en lugar de terminar, de manera indirecta, engrosando los beneficios de los propietarios«.
INCERTIDUMBRE PARA EL MERCADO INMOBILIARIO
A medida que el decreto ley comience su andadura parlamentaria y judicial, la realidad de los precios dictará sentencia sobre quién tiene la razón. El Gobierno confía en que elIRAV (Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda) se consolide como la brújula que guíe los precios hacia la estabilidad, alejándolos de lavolatilidad del IPC. Es una apuesta por la tecnocracia económica para enfriar un mercado que lleva años en ebullición.
Con estas circunstancias, la pregunta que queda en el aire es si los incentivos fiscales serán suficientes para frenar la inercia de un mercado que ha descubierto en el alquiler por habitaciones y de temporada una mina de oro legal. Mientras el Ejecutivo pule sus explicaciones técnicas y los incentivos fiscales, la calle sigue atenta a un indicador que no entiende de deducciones ni de índices: la capacidad real de llegar a fin de mes después de pagar el techo bajo el cual se vive. El decreto de 2026 es, en definitiva, el último intento de una fórmula intermedia que, de fracasar, daría paso a un escenario de confrontación entre el derecho a la propiedad y el derecho a la vivienda mucho más descarnado.
