¿Cuántos pisos turísticos de Madrid seguirán siendo legales después del 25 de marzo de 2026? Menos de los que sus propietarios creen. La Comunidad de Madrid aprobó ese día una modificación del Decreto 79/2014 que reescribe las reglas del juego para las viviendas de uso turístico con una contundencia que sorprendió al sector.
El nuevo decreto establece, entre otras medidas, que ningún piso de menos de 25 metros cuadrados podrá destinarse al alquiler turístico. Pero eso no es todo: también obliga a instalar sistemas de oscurecimiento total en dormitorios, eleva los requisitos por categoría y refuerza el poder de las comunidades de vecinos para vetar estos negocios.
Madrid fija los metros mínimos para los pisos turísticos
El nuevo decreto deja fuera del mercado turístico a todas las viviendas de menos de 25 metros cuadrados. No hay excepciones ni períodos de gracia para los inmuebles que no alcancen esa superficie: quedan directamente excluidos del uso turístico en Madrid, independientemente de cuándo obtuvieron su registro.
Más allá del mínimo absoluto, la norma también endurece los límites de ocupación según la superficie. Los pisos de entre 25 y 40 m² solo podrán alojar hasta cuatro personas; a partir de 40 m², se suman dos plazas adicionales por cada 10 metros cuadrados extra siempre que exista una pieza habitable independiente.
Madrid y el alquiler turístico: lo que cambia en la práctica
En Madrid existían hasta hace poco más de 15.300 viviendas de uso turístico con unas 50.675 plazas, una cifra que ya se había reducido un 17,5% respecto al pico máximo. El nuevo decreto viene a acelerar esa tendencia con medidas que tocan aspectos que hasta ahora nadie había regulado.
El alquiler turístico en la capital pasa a exigir también un certificado de idoneidad para cada vivienda. Sin ese documento, la declaración responsable no tendrá validez y el propietario no podrá operar legalmente. La Consejería de Turismo lo describe como una herramienta para garantizar la calidad y proteger los derechos de los usuarios.
La nueva obligación que nadie esperaba: oscurecer las habitaciones
La medida que más ha sorprendido al sector no tiene que ver con los metros sino con la luz. El decreto obliga a instalar en todos los dormitorios y salones sistemas que bloqueen completamente la luz exterior: persianas, estores o cortinas totalmente opacas. El objetivo declarado es garantizar el descanso de los huéspedes, pero para muchos propietarios supone una reforma inesperada.
También se endurecen los requisitos de seguridad. Cada vivienda deberá contar con un extintor manual a menos de 15 metros de la puerta de salida, señalización de emergencia visible y un plano de evacuación colocado específicamente en la entrada. Nada de esto era obligatorio con la normativa anterior.
El poder de los vecinos: cómo pueden cerrar un piso turístico en Madrid
Una de las novedades más relevantes para las comunidades de propietarios es la nueva capacidad de veto. El decreto adapta el texto a la jurisprudencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid y reconoce expresamente que una comunidad puede prohibir el uso turístico en su edificio mediante mayoría cualificada.
En la declaración responsable que debe presentar el titular, ahora es obligatorio manifestar que la actividad no está prohibida en los estatutos de la comunidad y que cuenta con la autorización expresa de los vecinos. Si esa aprobación no existe, el registro puede ser bloqueado antes de que el piso abra sus puertas.
| Requisito | Normativa anterior | Nuevo decreto (2026) |
|---|---|---|
| Superficie mínima | Sin límite general | 25 m² mínimo obligatorio |
| Oscurecimiento | No exigido | Persianas/estores opacos obligatorios |
| Certificado de idoneidad | No requerido | Obligatorio para operar |
| Veto de comunidad de vecinos | No contemplado | Reconocido expresamente |
| Viviendas de protección pública | Sin restricción expresa | Prohibición explícita |
El futuro del alquiler turístico en Madrid: menos pisos, más exigencia
La tendencia es clara y el decreto la consolida: Madrid avanza hacia un mercado de alquiler turístico más reducido pero más profesionalizado. Las 3.053 bajas de viviendas registradas en 2025 y las 341 de los primeros meses de 2026 anticipan que la nueva normativa acelerará aún más esa reducción entre los operadores que no puedan o no quieran adaptarse.
Para quienes decidan quedarse, el consejo es actuar con rapidez. Revisar la superficie, instalar los sistemas de oscurecimiento y obtener el certificado de idoneidad antes de que se intensifiquen las inspecciones —que ya superan el 85% de tasa de sanción— es la diferencia entre operar con seguridad legal o asumir multas que pueden alcanzar los 190.000 euros.
