El Gobierno aprobó el 6 de octubre dos reales decretos-ley de vivienda que limitan la compra especulativa y suspenden los desahucios de inquilinos vulnerables. Las normas se publicaron en el BOE del 7 de octubre y tocan el alquiler asequible, la compra y la fiscalidad del alquiler turístico.
El primero de los textos, un real decreto-ley (norma con rango de ley que el Gobierno aprueba por urgencia sin pasar antes por el Congreso), ya está en vigor. El segundo se aplicaría desde el 15 de noviembre de 2026 solo si lo convalida la Diputación Permanente, el órgano que asume las competencias del Congreso con las Cortes disueltas, según la referencia oficial del Consejo de Ministros.
Las tres claves del decreto de vivienda que ya está en vigor
La primera clave del texto en vigor es el límite a la compra especulativa. Hasta el 31 de diciembre de 2030, los fondos y los grandes tenedores (propietarios con muchas viviendas en alquiler) no podrán adquirir vivienda por debajo del 70 % de su valor de mercado.
- Límite del 70 % del valor de mercado en las compras de fondos y grandes tenedores.
- Suspensión de los desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional.
- Obligación de la comunidad autónoma de responder en dos meses.
- Control del alquiler de temporada y del alquiler de habitaciones.
La segunda clave son los desahucios. El tribunal suspenderá el procedimiento si el demandante es un fondo que compró créditos impagados y el ocupante es vulnerable y sin alternativa habitacional. La suspensión se extiende al resto de propietarios si la Administración tampoco ofrece una vivienda.
La tercera clave es la enervación (asumir el pago para evitar el desahucio). Si la comunidad autónoma no facilita una vivienda, tendrá dos meses para cubrir las cantidades pendientes y el proceso quedará suspendido. Si paga, el contrato sigue vigente.
Qué cambia en tu alquiler y en tu hipoteca a partir de ahora
El decreto reforma la Ley de Arrendamientos Urbanos para atajar el fraude en el alquiler de temporada. El arrendador deberá justificar la causa del desplazamiento, la duración mínima será de 31 días y, si se encadenan más de dos contratos, pasarán a ser un alquiler residencial regulado.
El primero de los decretos ya está en vigor; el segundo no se aplicará hasta el 15 de noviembre y depende de que el Congreso lo convalide antes.
En materia fiscal, el alquiler de apartamentos amueblados tributará al 10 % de IVA si el arrendador presta servicios hoteleros o la estancia no supera las 30 noches. Los ayuntamientos podrán aplicar recargos de hasta el 50 % del IBI, en pisos turísticos, y del 150 % a los titulares con cuatro o más inmuebles.
Los inquilinos con rentas inferiores a 33.007,20 euros anuales podrán deducirse el 10 % del alquiler en el IRPF. Los propietarios tendrán deducciones graduadas que llegan al 100 % si rebajan el precio más de un 5 %. La vivienda protegida permanente baja al 4 % de IVA.
Se crea la línea TU CASA, con 10.000 millones de euros, para financiar hasta el 20 % de la primera vivienda con un tope de 50.000 euros y sin intereses. Los contratos vigentes hasta el 31 de diciembre de 2028 podrán pedir una prórroga extraordinaria de hasta dos años.
Hasta el 31 de diciembre de 2027 no podrá subir la renta en la actualización anual si el precio ya supera el índice de referencia. Si no lo supera, el límite será del 2 %.
El segundo decreto: contratos blindados y convalidación pendiente
El segundo real decreto-ley refuerza la estabilidad de la vivienda habitual. Al vencer el contrato, tras cinco años —siete si el arrendador es una empresa—, se prorrogará por periodos sucesivos salvo notificación en contra. El preaviso del arrendador sube a seis meses y la indemnización por no prorrogar será de al menos doce mensualidades.
La norma eleva del 15 % al 25 % el gravamen sobre los beneficios por alquiler de las SOCIMI (sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria), con reducciones de hasta el 100 % si destinan vivienda a precios asequibles. Los ayuntamientos podrán recargar el IBI de la vivienda vacía hasta el 150 %.
El impacto para las comunidades autónomas y para el mercado del alquiler
El impacto recae sobre las comunidades autónomas. El decreto refuerza CASA 47, la entidad estatal de vivienda, y fija que el precio de venta de sus pisos nunca supere el máximo de la vivienda protegida autonómica.
Los entes públicos que promuevan vivienda asequible —el marco de programas como el Plan Vive de la Comunidad de Madrid— quedan fuera del tope del 70 %. Ambas normas deberán pasar por la Diputación Permanente y el segundo decreto no se aplicará hasta el 15 de noviembre.
Lo esencial
- 📌 ¿Qué ha ocurrido? El Consejo de Ministros aprobó el 6 de octubre dos reales decretos-ley de vivienda, publicados en el BOE del 7 de octubre.
- 👤 ¿Quiénes están implicados? El Gobierno, los fondos y grandes tenedores, los inquilinos vulnerables y las comunidades autónomas.
- ⏭️ ¿Qué pasa ahora? La Diputación Permanente debe convalidar las normas y el segundo decreto entraría en vigor el 15 de noviembre.
