EN 30 SEGUNDOS
- ¿Qué ha pasado? La comunidad de propietarios de Carlos Cortina 5, en Benicalap, ha presentado un recurso de reposición contra la licencia ambiental del apartahotel de 38 habitaciones y 93 plazas que ocupa sus bajos.
- ¿Quién está detrás? La promotora Business Decision And Advice SLU, el Ayuntamiento de València y los residentes de un edificio de 66 viviendas y unos 120 vecinos.
- ¿Qué impacto tiene? Si el Ayuntamiento de València no responde en el plazo de un mes o desestima el recurso, la comunidad dará el salto al contencioso administrativo y pedirá la paralización inmediata de las obras.
Los vecinos de Benicalap impugnan la licencia del apartahotel de 38 habitaciones que ocupa los bajos de su edificio. La comunidad de propietarios de Carlos Cortina 5 ha presentado un recurso de reposición contra el permiso concedido el pasado 28 de mayo y ya prepara la vía judicial.
El escrito, registrado el 2 de octubre, sostiene que la licencia ambiental es nula de pleno derecho y enumera cinco motivos. Entre ellos, la caducidad de la declaración responsable que habilitó el arranque de las obras y la omisión de trámites esenciales durante la tramitación.
Dos solicitudes, una moratoria y un recorte de metros sospechoso
Business Decision And Advice SLU pidió una primera licencia el 27 de mayo de 2024, un día antes de que el Ayuntamiento de València aprobara la moratoria que suspendía nuevos permisos para apartamentos turísticos. Aquella solicitud quedó en suspenso y acabó denegada en julio de 2026: el consistorio consideró que el uso terciario hotelero no podía implantarse en ese emplazamiento.
La promotora volvió a la carga en noviembre de 2025. La diferencia formal fue la superficie. La primera petición abarcaba 1.777 metros cuadrados en planta baja; la segunda se extendía sobre 1.270 metros en planta baja y 367 en entreplanta, que la empresa consideraba no computables. Quedaban 188 metros cuadrados fuera del ámbito de intervención.
Para la comunidad, ese recorte fue puramente cosmético. El recurso sostiene que se presentó una nueva versión del mismo proyecto para encajar en la excepción normativa y conseguir así el permiso. Y añade un dato revelador: en septiembre de 2026, el propio Ayuntamiento de València constató que la promotora actuaba también sobre esos 188 metros que debían quedar al margen. La comunidad lo califica de fraude de ley.
Una licencia que recorta metros en el papel y los recupera en la obra no es un ajuste técnico: es el fraude de ley que la comunidad denuncia.
El recurso señala además que los vecinos no fueron notificados personalmente ni tuvieron audiencia previa, un trámite esencial de la licencia ambiental. En el expediente, según el escrito, solo consta un informe del Servicio de Sanidad y Consumo y una Ponencia Técnica Municipal de Análisis Ambiental que, a juicio de los residentes, se limita a dar por buenas las medidas correctoras sin evaluarlas en detalle.
Un edificio de 66 viviendas frente a 93 plazas turísticas
La comunidad considera especialmente relevante la escala del proyecto: 38 habitaciones y 93 plazas dentro de un edificio residencial de 66 viviendas y unos 120 vecinos. Por eso sostiene que debieron recabarse informes específicos sobre seguridad contra incendios, residuos, accesibilidad, ruidos y vibraciones, además de pronunciamientos autonómicos en materia de vivienda, y turismo.
El último argumento es quizá el más contundente. La declaración responsable de obras se presentó el 28 de noviembre de 2025 con un plazo de ejecución de nueve meses. Según el recurso, las obras empezaron incluso antes, el 28 de octubre de 2025. Transcurridos esos nueve meses, la comunidad sostiene que la declaración responsable habría caducado y las obras carecerían de título habilitante. La licencia ambiental posterior, subraya, no puede renovar por sí sola un título distinto.
El caso de Carlos Cortina 5 no llega solo. La misma promotora ejecuta proyectos similares en otros dos residenciales cercanos, Carlos Cortina 2 y Encarna Albarracín, donde también se han alterado fachadas en elementos comunes para abrir ventanales sin permiso de las comunidades. La firma tiene otros dos proyectos en marcha en Torrefiel y La Raiosa. Sus servicios jurídicos corresponden al despacho Soriano i Piqueras, cofundado por Víctor Soriano, asesor adscrito a la Secretaría Primera del Senado de Eva Ortiz (PP).
El Escenario Valenciano
Benicalap es un episodio más de una tensión que recorre toda València: la presión de los alojamientos turísticos sobre el suelo residencial. El consistorio aprobó en mayo de 2024 una moratoria para frenar nuevos apartamentos turísticos, pero los vecinos de barrios como Benicalap, Torrefiel o La Raiosa sostienen que los proyectos siguen colándose por las grietas de la norma. La comunidad de Carlos Cortina 5 ha dado ya el primer paso formal: si el Ayuntamiento no responde en el plazo de un mes —a comienzos de noviembre— o desestima el recurso, el caso saltará al contencioso administrativo.
La dimensión va más allá de un barrio. València se ha convertido en uno de los escenarios donde mejor se mide el pulso entre turismo y vivienda, el mismo debate que recorre Barcelona, Málaga o Baleares. Y la política añade una capa: entre los servicios jurídicos de la promotora figura un asesor del Senado vinculado al PP. Los vecinos no piden gran cosa, en el fondo. Solo que se revise si los permisos se ajustan a la ley.
Ficha del Caso
- El caso: La comunidad de propietarios de Carlos Cortina 5, en Benicalap, impugna la licencia ambiental del apartahotel de 38 habitaciones instalado en los bajos del edificio.
- Datos importantes: Recurso presentado el 2 de octubre; licencia concedida el 28 de mayo; la primera solicitud abarcaba 1.777 metros cuadrados y la segunda 1.270 más 367 en entreplanta, con 188 metros que debían quedar fuera.
- Resumen: Si el Ayuntamiento no responde en un mes, el caso pasará al contencioso administrativo y los vecinos pedirán la paralización inmediata de las obras.
