Las hipotecas españolas salen del podio de las más baratas de Europa: el tipo efectivo sube al 3,04% en agosto, desde el 2,89% de julio, según los datos que el Banco Central Europeo acaba de publicar. España cede dos posiciones y queda quinta de la eurozona.
El indicador en cuestión es el tipo efectivo definición restringida (TEDR), la referencia que elabora el Banco de España y que mide el interés puro del préstamo, sin comisiones ni primas de seguro. Dicho de otro modo: lo que cuesta el dinero de una hipoteca antes de añadidos y bonificaciones. Ese número fue durante año y medio la mejor carta comercial de la banca española en Fráncfort. Ya no.
Qué ha cambiado en el mapa europeo de las hipotecas
La clasificación de agosto deja el siguiente escalón: Malta concede al 1,91%, Bulgaria al 2,42%, Croacia al 2,91% y Portugal al 3,00%. Justo detrás aparece España, con ese 3,04% que la saca del top tres en el que llevaba instalada desde febrero de 2025. Después vienen Francia (3,20%), Grecia (3,30%), Italia (3,55%), la media de la eurozona (3,60%), Países Bajos (3,94%), Alemania (4,01%) y Letonia (4,39%), la más cara del área.
La brecha sigue existiendo, pero se estrecha por los dos lados. En octubre de 2023 el tipo español era del 3,94% y la media europea del 3,99%, prácticamente pegados. En diciembre de 2025 España estaba en el 2,61% y la eurozona en el 3,30%: casi setenta puntos básicos de ventaja. El euríbor diario ronda ahora el 3,20% en plena tendencia alcista, empujado por las subidas de tipos del BCE para contener la inflación derivada del conflicto con Irán, según los datos estadísticos del BCE y las fuentes financieras consultadas.
Los banqueros avisaron en voz alta; ahora hay un expediente
Durante 2024 y 2025 los ejecutivos sacaron pecho del precio de las hipotecas españolas en cada presentación de resultados. El discurso cambió cuando el negocio dejó de cuadrar. Gloria Ortiz, consejera delegada de Bankinter, y Héctor Grisi, consejero delegado de Banco Santander, advirtieron de que se estaban firmando préstamos a tipos demasiado bajos y de que una cartera a treinta años construida por debajo del 2,5% fijo no era rentable. El sector, en bloque, auguró un encarecimiento desde 2026.
Los banqueros tenían razón en el diagnóstico y se equivocaron en la forma: convirtieron una queja de rentabilidad en un indicio de competencia.
Acertaron con el pronóstico y se toparon con Competencia. Antes del verano, la CNMC abrió expediente a Bankinter, Banco Santander, BBVA, Unicaja, CaixaBank y Banco Sabadell por supuestas prácticas contrarias a la competencia derivadas de sus pronunciamientos públicos sobre los tipos de las hipotecas a tipo fijo. El organismo sospecha que esas declaraciones permitieron a las entidades anticipar el comportamiento futuro de sus rivales. Traducido: que la banca coordinó por la vía del altavoz lo que no podía pactar por la vía del despacho.
El expediente sigue vivo y no tiene resolución a la vista. Mientras tanto, el precio ya se ha movido solo. Conviene precisar quién gana con este reequilibrio: el cliente que firma hoy paga más que el que firmó en 2025, y el banco defiende un margen que llevaba dos ejercicios comprimido.
El Eje del Poder Europeo
Lo que observamos en Fráncfort es un pulso de geometría variable. El BCE mantiene el ciclo restrictivo sobre los tipos oficiales; los bancos del norte, con Alemania al 4,01% y Países Bajos al 3,94%, nunca bajaron el precio de la vivienda al nivel español y por eso no tienen nada que corregir; y las entidades del sur —España, Portugal, Grecia, Italia— compitieron a la baja para ganar cuota cuando el dinero era barato. Ahora todas convergen hacia la media del 3,60% y la ventaja comparativa española se diluye por el camino.
Para España el efecto es asimétrico. Las familias que firmaron a tipo variable en 2025 y revisan este otoño notan el euríbor en el 3,20%, y las que van a comprar vivienda se encuentran con la quinta hipoteca más barata de la eurozona en lugar de la segunda. No es una catástrofe; es la pérdida de un argumento comercial que la banca española usó como bandera durante dos años. A eso se suma la investigación de la CNMC, que puede acabar en sanción y que ya ha obligado a las seis entidades a medir el tono de sus comparecencias públicas.
La lectura a cinco y diez años es más incómoda. Durante la crisis del euro de 2010-2012 la banca española financiaba vivienda más caro que la alemana, con el diferencial de riesgo país metido en el precio del préstamo; el abaratamiento posterior fue una conquista de la unión bancaria y de la credibilidad recuperada. Si la convergencia actual se consolida al alza, España pierde parte de esa prima de confianza, y cuando la unión de mercados de capitales sigue en obras, cualquier prima cuenta.
El riesgo inmediato tiene dos nombres. Uno es el euríbor: si el BCE vuelve a subir en la próxima reunión del Consejo de Gobierno, las revisiones de las hipotecas variables de este trimestre se comerán cualquier mejora salarial. El otro es el calendario de Competencia, porque una resolución dura contra las seis entidades endurecería el discurso del sector y, con él, la política comercial. Seguimos de cerca el dato de septiembre, que el BCE publicará en las próximas semanas: si España recupera el cuarto puesto, habrá sido un bache; si cae al sexto, el podio será ya un recuerdo.
