El sector inmobiliario utiliza a España como laboratorio y aún más tras el fiasco de la ley de Vivienda del Gobierno de coalición. Las empresas inmobiliarias buscan salida antes la falta de oferta de vivienda, estrangulada ante la reticencia de los propietarios a vender; con los precios del alquiler en máximos históricos, sin que pueda incrementarse más de un 2% durante este año; y la caída de la inversión ante la subida de tipos de interés a máximos no vistos desde 2008 en Europa y con la puerta abierta a seguir al alza.
Las inmobiliarias no venden, apenas tienen inquilinos fiables, con una morosidad en el alquiler disparada, ni tampoco pueden hacer negocio debido al endurecimiento de las condiciones financieras. La solución propuesta ahora se centra en los jóvenes y sus familias tras el boom de las residencias de estudiantes, que se han encarecido al ofrecer todos los servicios habidos y por haber, pese a que el objetivo último es el estudio.
Además de este espacio, se ofrece barra de bar, gimnasio, piscina, vigilancia las 24 horas del día y servicio de habitaciones, entre otros. Como si el estudiante necesitara vivir en un hotel de cinco estrellas para poder ofrecer un mejor rendimiento en los exámenes.
LA NUEVA TENDENCIA, EN BARCELONA Y MADRID
La nueva tendencia se centra en las codiciadas habitaciones de alquiler en pisos compartidos. Los propietarios de las viviendas ofrecían hasta ahora las habitaciones en alquiler, única y exclusivamente, con el uso de las zonas comunes y guardando estrictas normas de convivencia. El grupo de estudiantes alquila individualmente la habitación y el uso de estas zonas.
Por esta cuota entra habitualmente los suministros, como la electricidad, agua, gas e Internet. No suele entrar la limpieza en este tipo de contrato. Cada uno de los estudiantes se arregla su habituación y entre ellos se organizan para el resto, cocina y limpieza, entre otros.
En Barcelona, la situación es caótica desde la irrupción de la pandemia. Numerosos propietarios se mudaron a las afueras y dejaron en alquiler sus casas; otros dueños de oficinas las han vendido para levantar edificios de habitaciones residenciales, mientras que un grueso de personas han tenido que salir de la Ciudad Condal para refugiarse entre la primera y segunda corona del Área Metropolitana, presionando al alza los precios. En apenas 14 años, el precio del alquiler en los pueblos cercanos se ha duplicado con creces, pero especialmente en los últimos tres años.
LA INCONGRUENCIA: SÉ PROPIETARIO PARA NO TIRAR EL DINERO, PERO ALQUÍLALA DESPUÉS
Ante esta situación, proliferan empresas dedicadas a la compraventa de habitaciones para pisos compartidos. El principal reclamo es «no tirar el dinero con el alquiler», como si esta opción a la que están abocadas miles de familias fuera desperdiciar los ingresos. Las propias aplicaciones ofrecen financiación de hasta el 100% con el objetivo de «comprar» para después alquilar, que otros te tiren el dinero; realizar un pacto entre propietarios y poder vender cuando quieras, recuperando el ahorro. Eso sí, con una rentabilidad de entre «el 6% y el 8%» en grandes ciudades.
Como todo, la letra pequeña desvirtúa el vergel que venden estas empresas. Por un lado, se está comprando una parte de una propiedad, y para poder venderla necesitas un comprador o una cierta demanda de inversores para ello. Asimismo, en caso de reparaciones este nuevo propietario tiene que saber que tendrá que hacerse cargo de estos gastos, como hacen los dueños del inmueble cuando se estropea una tubería, el horno o la caldera.
La morosidad, el enemigo que acecha al alquiler
Asimismo, tendrá que asegurar su parte de la propiedad, incluso cuando exista un seguro para toda la vivienda, según apuntan fuentes inmobiliarias. «No sólo se compra la habitación, sino también una parte de las zonas comunes», han recordado fuentes del sector.
LOS PROBLEMAS EN CASO DE IMPAGO
De esta forma, si un piso con tres habitaciones con tres propietarios distintos, tendrán que dar el sí los otros dos para vender su parte, como ocurre con la vivienda tradicional. La situación puede complicarse en caso de que uno de ellos no haga frente a las cuotas mensuales.
Asimismo, tampoco se estipula si la rentabilidad es bruta o neta; y se deja claro que al comprar la habitación, para amortizar la inversión es necesario encontrar después un inquilino que haga frente al pago mensual del alquiler. «No es lo mismo enfrentarse a una empresa que a un particular, morosos hay en todos lados», señalan las fuentes consultadas.
En este sentido, los propios vendedores de habitaciones se ofrecen a los nuevos dueños como gestores y buscadores de inquilinos, cobrando la correspondiente comisión. «Es una forma de financiar la compra de viviendas por parte de nuevos actores, cuyas deudas les ahogan ante las subidas de los intereses», defienden desde el sector. Los precios que muestran de las habitaciones están ajustados a la oferta actual, «pero pronto bajarán», han señalado.
UNA MODA CON EL ALQUILER EN MÁXIMOS Y UNA CAÍDA EN EL SECTOR INMOBILIARIO
Y es que, se estima que el precio de la vivienda en España caerá cerca de un 7% como mínimo en los próximos meses ante la pronunciada caída de la compraventa de pisos. «El inversor extranjero es muy reticente en este momento y el nacional en alquiler no tiene acceso a la hipoteca», han señalado. Sin embargo, estas empresas aseguran que ofrecen una financiación del 100%, sin apuntar los tipos de interés que cobrarán al nuevo propietario.
«Se guardan las espaldas al gestionar las habitaciones, pero es difícil echar a alguien que no paga su cuota. Tener un inquilino que no paga es más habitual de lo que se cree», destacan las mismas fuentes. Asimismo, consideran importante visitar las viviendas, ver los precios de la zona de los últimos meses y compararlos con la crisis de 2008, así como con 2004, con el inicio de la burbuja. «No existe el dorado y los nuevos gurús del mercado salen de debajo de las piedras tratando de pillar a incautos», apuntan.
«Hay que leer la letra pequeña porque en ocasiones pueden parecer contratos de compraventa, pero son de subarrendamiento. Aquí la normativa varía en función del contrato», señalan. Para una compraventa se necesita notario y presentar los papeles en el registro, mientras que en el caso de subarrendar la habitación, el inquilino no podrá poner el precio que crea necesario. En este caso, el precio del subarriendo no debe ser superior a la renta pactada en el contrato inicial de arrendamiento. Es decir, el inquilino no puede cobrar por subarrendar una parte de la vivienda una renta superior a la que él paga.
