El Ayuntamiento de Madrid de Almeida ha aprobado inicialmente la Modificación Puntual del PGOUM de 1997 (parcela DO-190) para que el Real Madrid transforme 448.000 m² de suelo dotacional deportivo en oficinas, hoteles, hospital y universidad privadas: 532.550 m² de edificabilidad (+48%) y una plusvalía de 70 a 360 millones de euros. Sin embargo, Miguel Galán, abogado y presidente de CENAFE, asegura que hay al menos tres causas posibles por las que la recalificación de la Ciudad Deportiva del Real Madrid aprobada por el Ayuntamiento podría ser recurrida.
1º. El urbanismo es una función pública. Los arts. 2.3 y 3.1.b) de la Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid subordinan toda la riqueza al interés general, y el art. 3.2.h) obliga a impedir la especulación y a garantizar la participación de la comunidad en las plusvalías (art. 47 CE). Una modificación puntual (art. 69 Ley 9/2001) que suprime el 75% de la edificabilidad deportiva de una dotación para convertirla en usos lucrativos de UN ÚNICO propietario exige acreditar un interés general real y verificable. Si la motivación es un traje a medida, hay desviación de poder (art. 70.2 LJCA) y procede la nulidad.
2º. El precedente de los parkings del Bernabéu ya es sentencia firme. El Tribunal Supremo, por providencia de 24 de junio de 2026, inadmitió el recurso de casación del Real Madrid, con condena en costas, y dejó definitivamente firme la anulación de la concesión de los aparcamientos de Castellana y Padre Damián. Queda así consolidada la declaración judicial de que aquel proyecto no satisfacía «una finalidad de interés público y general», sino que respondía esencialmente a los intereses del Real Madrid, «entidad que saldría beneficiada». Es la misma doctrina con la que el TSJM (sentencia 77/2015) anuló la «Operación Bernabéu» de 2012: vinculación ficticia de parcelas y desviación de poder «con olvido del interés general».
3º. Europa ya se pronunció. La Comisión Europea, en su Decisión (UE) 2016/2393, declaró que el convenio de 2011 entre Ayuntamiento y club, heredero de la operación de la antigua Ciudad Deportiva, constituyó ayuda de estado ilegal de 18,4 M€, concedida infringiendo el art. 108.3 TFUE, recordando además que el TSJM ya había concluido que la operación no obedecía al interés general sino «a las necesidades del club». Aunque el TGUE la anuló en 2019 por insuficiencia probatoria y Bruselas archivó el expediente en 2025, la doctrina permanece: si la recalificación otorga una ventaja selectiva sin contraprestación equivalente, vulnera el art. 107 TFUE y es denunciable ante la Comisión. Si esta recalificación otorga una ventaja selectiva sin contraprestación equivalente, vulnera el art. 107 TFUE y es denunciable ante Bruselas. CONCLUSIÓN: la modificación ni siquiera es firme, faltan la aprobación provisional del Pleno y la definitiva de la Comunidad de Madrid (arts. 57 y 61 Ley 9/2001), y el plazo de alegaciones sigue abierto. Con tres anulaciones judiciales ya consolidadas, si Valdebebas prospera sin una motivación reforzada del interés general, los tribunales pueden tumbarla.
Recalificación municipal al Real Madrid
El Ayuntamiento de Madrid recalificó provisionalmente esos terrenos de 448.000 metros cuadrados de parcela madridista, en una decisión tomada a finales de agosto. El plan es dotar a la zona de edificaciones de usos diferentes a las deportivas, en concreto la construcción de oficinas, un hospital, una universidad privada, hoteles y comercios. Para uso dotacional deportivo el plan únicamente mantiene 89.000 metros cuadrados de edificabilidad. También está previsto que se añadan algunos nuevos campos de entrenamiento y un club deportivo.
En mayo del pasado año, Florentino Pérez, presidente del Real Madrid, junto a Isabel Díaz Ayuso, presidenta de la comunidad y el alcalde de la capital, José Luis Martínez Almeida, presentó el proyecto Madrid Innovation District, para dar un uso alternativo a los terrenos sin utilizar en la ciudad deportiva de Valdebebas. A finales de julio de este año, la Junta de Gobierno municipal aprobaba inicialmente el proyecto, en el que se comunicó que la edificabilidad total de los terrenos pasaba a ser de 532.000 metros cuadrados.
El Real Madrid es dueño de 1,2 millones de hectáreas de uso dotacional deportivo privado, hasta ahora, porque el club blanco ha utilizado 350.000 metros para levantar 60.000 de edificabilidad de sus actuales instalaciones, los campos de entrenamiento del equipo de fútbol, el estadio Alfredo Di Stéfano y los campos donde juegan las categorías inferiores. El resto, 850.000 metros cuadrados, se encuentran sin uso y según el nuevo plan está destinado a un uso no estrictamente deportivo.
Como el club blanco es el propietario de esos terrenos también podría decidir vender parte de ellos a terceros, ya que el coste del proyecto indica que construir todo el proyecto podría suponer una inversión de 1.200 millones de euros.
Hay que recordar que en Valdebebas, junto a la parcela del Real Madrid, se ha construido también el circuito urbano de Fórmula 1 Madring, que albergará en septiembre un gran premio de este deporte2.
