La nueva regulación de vivienda en España prohíbe desahuciar a familias vulnerables hasta el 31 de diciembre de 2030. El Real Decreto-ley 29/2026 ya está en vigor, y la Diputación Permanente del Congreso prevé convalidarlo el próximo 16 de octubre.
Detrás de ese titular hay una veintena de medidas que reordenan el mercado del alquiler y de la compra. Toca a propietarios, inquilinos, fondos de inversión y administraciones públicas por igual. Y hay un detalle que casi nadie subraya: la protección se alarga dos años más de lo anunciado, desde el 31 de diciembre de 2028 previsto en un primer momento hasta finales de 2030.
Qué cambia para el inquilino y para el casero
Los contratos que venzan antes del 31 de diciembre de 2028 podrán prorrogarse un año sin que el casero suba la renta por encima de los límites fijados. La extensión puede alcanzar un segundo ejercicio y, en zonas declaradas tensionadas por la comunidad autónoma, hasta tres años.
El propietario no podrá negarse salvo en dos supuestos: que necesite la vivienda para sí mismo o para un familiar de primer grado, o que firme un contrato nuevo con una rebaja de al menos el 5%. El casero que no avise con cuatro meses de antelación de su intención de no renovar verá cómo el contrato se prorroga de forma tácita, hasta un máximo de tres años.
Las subidas de renta quedan topadas hasta el 31 de diciembre de 2027 en todo el territorio. Si la mensualidad ya supera el índice de referencia del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, no cabrá incremento alguno; si esta por debajo, solo un 2%. La medida se aplica con independencia de que la comunidad autónoma haya desplegado o no la Ley de Vivienda.
La protección se extiende hasta 2030 y cubre por igual a grandes tenedores y a pequeños propietarios, aunque con reglas distintas para cada uno.
Cómo cambia el tablero para los grandes tenedores y los fondos
Una de las medidas más polémicas veta la compra a las entidades que el Gobierno llama buitre. Fondos y empresas no podrán adquirir viviendas ni paquetes de hipotecas por debajo del 70% de su valor de tasación. Se considera gran tenedor a quien posea diez o más inmuebles.
Estos grandes tenedores sí podrán seguir comprando para alquilar si pagan más del 70% del valor tasado, o con descuentos superiores al 30% siempre que lo destinen a alquiler asequible o a colectivos vulnerables. En las carteras de hipotecas, el deudor deberá ser informado y, si es vulnerable, tendrá derecho a readquirir su préstamo al mismo precio de la cesión. Las tasaciones las harán sociedades homologadas e inscritas en el Banco de España.
Entre los pequeños propietarios las restricciones también aplican, aunque con otro mecanismo: los jueces deberán pedir a las administraciones una alternativa habitacional. Si nadie responde en dos meses, el lanzamiento se paraliza un año, ampliable hasta tres, y la administración asume las rentas impagadas, los suministros y las costas.
El decreto también aprieta los contratos que se firmen a partir del 1 de diciembre de 2026. El inquilino podrá marcharse desde el sexto mes con 30 días de aviso y sin indemnización, y el casero no podrá repercutirle gastos de gestión, seguros de impago ni el IBI o la tasa de basuras. Los alquileres temporales se limitan a doce meses.
Cuando el desahucio se frena, la administración puede subrogarse en la deuda del inquilino, lo que se conoce como enervación: el propietario cobra lo que se le debe y el contrato sigue vivo. Es el mecanismo que sostiene toda la arquitectura del decreto.
El precedente que explica por qué España rompe con el mapa a varias velocidades
No es la primera vez que España pone un escudo legal sobre el alquiler. Durante la pandemia, el Gobierno suspendió los desahucios de hogares vulnerables con un decreto de urgencia que después se prorrogó durante meses. Aquella medida era temporal; esta nace con vocación de durar. La Ley de Vivienda de 2023 consolidó las zonas tensionadas, pero dejó su aplicación en manos de las comunidades autónomas, con un resultado desigual que aún colea.
Este decreto rompe esa lógica y fija topes de renta en todo el territorio, aplique o no cada región la ley. El mercado lo lee con recelo: los grandes fondos avisan de que las restricciones pueden enfriar la inversión institucional en alquiler. El Ejecutivo responde con una línea de 10.000 millones de euros gestionada por el ICO para la compra de primera vivienda, con préstamos de hasta 50.000 euros o el 20% del valor, sin intereses y a devolver en diez años. Proteger al inquilino sin secar la oferta es el equilibrio que se juega España en los próximos meses.
📌 Ficha del Caso
- Ficha sobre el caso: El Gobierno ha aprobado un decreto de vivienda que prohíbe desahuciar a familias vulnerables hasta 2030. La Diputación Permanente del Congreso prevé convalidarlo el 16 de octubre.
- Datos importantes: El Real Decreto-ley 29/2026 incluye una veintena de medidas y topa las subidas de renta hasta finales de 2027. Solo se admiten alzas del 2% si el alquiler está por debajo del índice de referencia.
- Resumen: España blinda por ley el alquiler y la compra de vivienda hasta 2030, una apuesta que refuerza la protección social pero tensiona la inversión y el mercado inmobiliario.
