Las viviendas en zonas inundables de España se han devaluado un 8% desde la DANA, según un estudio de la UPF.
Del sobreprecio del 10% al descuento del 8%: el mercado ha reescrito el valor del agua
Hasta octubre de 2024, vivir junto a un río, al mar o en una calle llana y céntrica se pagaba más caro. Los inmuebles situados en zonas de alto riesgo de inundación costaban entre un 7% y un 10% más que los que no estaban expuestos, según el trabajo del catedrático de la Universitat Pompeu Fabra José García Montalvo. El mercado cotizaba el valor recreativo y estético del agua, aunque los mapas de peligrosidad eran públicos desde hacía más de una década a través del Sistema Nacional de Cartografía de Zonas Inundables (SNCZI).
La DANA —la depresión aislada en niveles altos que descargó sobre la provincia de Valencia en octubre de 2024— rompió esa prima. El shock fue inmediato y su alcance, nacional: el metro cuadrado de las viviendas situadas en las zonas de mayor riesgo cayó cerca de un 8% de media frente a las áreas seguras. En los pisos el descuento fue más pronunciado, de entre el 9% y el 10%. Las ventas repetidas de un mismo inmueble confirman la tendencia, con una depreciación algo menor, de entre el 4% y el 5%.
El fenómeno es generalizado en todo el país, pero se acentúa en la zona cero de la riada. La conclusión sale de cruzar 3,4 millones de transacciones inmobiliarias de la base de datos de los notarios, entre 2007 y octubre de 2025, con la cartografía oficial del riesgo. Las cifras no cierran con la narrativa de un ladrillo inmune al clima.
Detrás de cada operación hay una familia que firmó una hipoteca a treinta años sin saber del todo qué compraba. Montalvo defiende que la exposición a inundaciones debería figurar en la escritura en el momento de la compraventa. Queda por ver si el castigo del precio se mantiene o se olvida a medida que pasan los años.
El mercado tardó una década en leer los mapas de inundación; la DANA le bastó una noche para interiorizarlos.
El decreto que iba a inscribir el riesgo en la escritura y que quedó en el aire
El Gobierno central intentó adelantarse a ese ajuste con un real decreto del Ministerio para la Transición Ecológica para contener la edificación en zonas inundables. El texto prohibía nuevos usos residenciales y construcciones bajo rasante —garajes y sótanos— en las áreas de mayor peligro, exigía una cota de seguridad en las zonas menos expuestas, y obligaba a los ayuntamientos a aprobar planes locales de adaptación.
Su medida más contundente era la obligación de inscribir la condición de riesgo en las escrituras públicas y en el Registro de la Propiedad. La convocatoria anticipada de elecciones generales dejó la norma en el aire y devolvió todo el peso de la penalización al mercado inmobiliario.
Sin esa palanca regulatoria, la información sigue fragmentada. La OCDE recomienda en su informe Future-Proofing Real Estate Investment, de diciembre de 2025, que el riesgo climático sea visible al comprar, alquilar o contratar una hipoteca. En la encuesta a 43 instituciones que acompaña al documento, el 58% de los consultados señaló la falta de datos detallados por inmueble como principal barrera.
El contexto empuja en la misma dirección. Las lluvias torrenciales de las últimas semanas en Catalunya han multiplicado las riadas y han llevado al Besòs al límite de su capacidad. Ya no es una conversación valenciana.
El Escenario Valenciano
La política valenciana no es ajena a ese ajuste. El estudio señala la zona cero como el punto donde la depreciación es más intensa, en un territorio que aún digiere la reconstrucción bajo el Consell (el gobierno autonómico) de Juanfran Pérez Llorca, del PP, con Vox como socio de gobierno. El pacto aguanta, por ahora.
En las Corts Valencianes (el parlamento autonómico, con 99 escaños), PSPV y Compromís han convertido el urbanismo y la ordenación del territorio en su principal frente de fiscalización. Sobre el tablero planea también la figura del expresident Carlos Mazón, hoy diputado en las Corts y eje de la instrucción judicial: su gestión de la emergencia se examina en los tribunales y se revisa en cada informe sobre la catástrofe.
La dimensión nacional es ineludible. España ya vivió este patrón: tras la riada de Biescas de 1996 o las inundaciones del Vallès de 1962, la conciencia del riesgo subió un tiempo y después se diluyó. Con el real decreto pendiente, los ayuntamientos de las zonas inundables afrontan la próxima década sin criterios homogéneos sobre dónde se puede construir y cuánto se puede pedir por lo ya construido. El Consorcio de Compensación de Seguros seguirá siendo la red pública de un riesgo que el mercado ya cobra por adelantado.
Ficha del Caso
- El caso: Un estudio del catedrático de la UPF José García Montalvo constata que la DANA de octubre de 2024 dio la vuelta al precio de las viviendas en zonas inundables de toda España.
- Datos importantes: El sobreprecio del 7%-10% se ha convertido en un descuento del 8% (9%-10% en pisos); el análisis cruza 3,4 millones de transacciones notariales entre 2007 y octubre de 2025; el real decreto de Transición Ecológica decayó con el adelanto electoral.
- Resumen: El riesgo climático ya se paga en el precio de la vivienda, pero sin una norma que lo inscriba en las escrituras el ajuste queda en manos de la memoria del mercado.
