La Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo ha estimado el recurso de casación del comprador de una vivienda en Badajoz y ha anulado la liquidación de ITP de 7.419 euros girada por la Junta de Extremadura (STS 923/2026).
EN 30 SEGUNDOS
- ¿Qué ha resuelto el tribunal? La Sala Tercera del Tribunal Supremo estima el recurso de casación contra la STSJ de Extremadura 446/2024, anula la sentencia de instancia y declara contraria a Derecho la liquidación por ITP de 7.419 euros.
- ¿Qué base jurídica aplica? El dictamen de peritos regulado en el artículo 57 de la Ley 58/2003, General Tributaria, requiere visita personal y directa al inmueble, con examen del exterior y del interior; los datos catastrales y las imágenes de Google Maps no suplen esa comprobación.
- ¿Qué impacto tiene? Fija criterio sobre la comprobación de valores inmobiliarios y obliga a motivar individualizadamente cualquier renuncia al reconocimiento físico del bien, con efectos sobre los expedientes de ITP y de sucesiones en tramitación.
La comprobación de valores que elevó el precio de 120.000 a 201.122 euros
El origen del litigio se sitúa en la escritura de compraventa de 27 de abril de 2018, en la que el recurrente adquirió una vivienda y una plaza de garaje por 120.000 euros en la capital pacense. La comprobación de valores practicada por los servicios técnicos de la Junta de Extremadura elevó el valor del bien a 201.122 euros, de modo que la cuota por Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales se fijó en 7.419 euros en lugar de la resultante del precio declarado.
La comprobación se sustentó en un dictamen de perito de la Administración, medio previsto en el artículo 57 de la Ley 58/2003, General Tributaria, en el que la técnica firmante justificó no acudir a la vivienda. Su motivación literal fue que «resulta innecesaria la visita del bien inmueble en cuestión, pues se trata de un bien cuyas circunstancias relevantes para su valoración, como son su situación, uso, calidad y antigüedad, han sido extraídas de fuentes documentales contrastadas».
Las fuentes invocadas eran los datos del Catastro y del Instituto Geográfico Nacional, junto con las imágenes satelitales y de street view obtenidas de Google Maps. El obligado tributario sostuvo desde la vía administrativa que ese material no refleja el estado de conservación ni las calidades del interior del inmueble, extremos determinantes para fijar el valor real de mercado y no un valor meramente referencial.
El recurso de reposición fue desestimado en octubre de 2023. La STSJ de Extremadura 446/2024 confirmó la liquidación al entender que la valoración podía practicarse «a través de fuentes documentales como son los datos, planos y fotografías incorporadas al expediente administrativo», y consideró suficiente la justificación de la perito para no personarse en el inmueble. El asunto accedió entonces en casación ante la Sala Tercera, integrada por los magistrados Francisco José Navarro Sanchís como presidente, Rafael Toledano Cantero, Isaac Merino Jara, Esperanza Córdoba Castroverde, Manuel Fernández-Lomana García como ponente, Miguel de los Santos Gandarillas Martos y María Dolores Rivera Frade.
El dictamen de peritos exige visita personal y directa al inmueble, con examen del exterior y del interior; las imágenes de Google Maps no suplen esa comprobación.
El fallo: la visita al inmueble es exigible y la liquidación se anula
La Sala estima el recurso de casación, anula la sentencia del TSJ de Extremadura y declara contraria a Derecho la liquidación tributaria. El tribunal reproduce su propia doctrina: «con carácter general, el dictamen de peritos exige la visita personal y directa, con examen tanto del exterior como del interior del inmueble». La consecuencia procesal es la anulación del acto administrativo de comprobación y de la cuota girada.
El Tribunal Supremo califica de «motivación estereotipada» el razonamiento de la perito, que coincide casi literalmente con el empleado en otro dictamen enjuiciado en la STS de 24 de septiembre de 2025. Esa respuesta automática, orientada a evitar el desplazamiento físico, no satisface el deber de motivación individualizada que impone el artículo 34.1 de la Ley 39/2015, que exige referir los hechos y los fundamentos de derecho de la decisión.
El criterio se formula con claridad en la resolución: «No parece razonable sostener que la visita es innecesaria acudiendo a los datos catastrales que no son individualizados o una street view obtenida de Google Maps». El valor catastral es un dato de referencia administrativa, no un valor de mercado, y la vista panorámica no permite verificar distribución, calidades, humedades, instalaciones ni estado de conservación. El texto íntegro de la sentencia aún no consta publicado en el CENDOJ.
La Doctrina del Tribunal
La resolución no innova el ordenamiento, pero consolida una línea jurisprudencial frente a la práctica administrativa de sustituir el reconocimiento físico del inmueble por documentación indirecta. La doctrina anterior de la Sala Tercera ya exigía el examen personal y directo del bien en los dictámenes de peritos emitidos al amparo del artículo 57 de la Ley 58/2003; la novedad estriba en identificar como vicio autónomo la motivación clonada, extraída de un modelo previo, que se limita a afirmar la suficiencia de las fuentes documentales sin analizar el caso concreto.
El método interpretativo es teleológico: el tribunal atiende a la finalidad de la comprobación de valores, que no es otra que determinar el valor real del bien, y constata que el material empleado —Catastro, Instituto Geográfico Nacional y street view— no permite alcanzarla. La base jurídica se completa con el artículo 34.1 de la Ley 39/2015 en materia de motivación y con el régimen de la comprobación de valores de la Ley General Tributaria. La sentencia de contraste inmediata es la STS de 24 de septiembre de 2025, que ya censuró idéntica plantilla argumental.
El impacto jurisprudencial es directo sobre la práctica de las oficinas liquidadoras y de los servicios de valoración autonómicos: cada comprobación que eleve el valor declarado en transmisiones patrimoniales onerosas, sucesiones o donaciones deberá incorporar un examen individualizado del inmueble o, en su defecto, una justificación específica de la imposibilidad material, no una fórmula repetida. La resolución agota la vía ordinaria, de modo que frente a ella solo cabe el incidente de nulidad de actuaciones o el recurso de amparo ante el Tribunal Constitucional. Los expedientes análogos en tramitación ante los TSJ de las comunidades autónomas podrán invocar el criterio para instar la anulación de liquidaciones sustentadas en informes sin visita.
FICHA DEL CASO
- El caso: Recurso de casación contencioso-administrativo contra la liquidación por Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales girada al comprador de una vivienda y una plaza de garaje en Badajoz, tras comprobación de valores que elevó el precio declarado de 120.000 a 201.122 euros.
- Datos importantes: STS 923/2026 (Sala de lo Contencioso-Administrativo), estimatoria; anula la STSJ de Extremadura 446/2024. Cuota de ITP discutida: 7.419 euros. Aplica el artículo 57 de la Ley 58/2003 y el artículo 34.1 de la Ley 39/2015. Ponente: Manuel Fernández-Lomana García. Fallo por unanimidad de la Sala.
- Fecha de los juicios: Compraventa de 27 de abril de 2018; recurso de reposición desestimado en octubre de 2023; sentencia del TSJ de Extremadura de 2024; sentencia del Tribunal Supremo dictada en 2026, pendiente de publicación íntegra en el CENDOJ.
- Personas acusadas y por qué: N/A. No existe proceso penal ni acusación; se trata de un litigio tributario entre un obligado y la Administración autonómica.
