EN 30 SEGUNDOS
- ¿A quién afecta? A los vecinos de Sant Adrià de Besòs y del entorno del Besòs, y a las familias del área metropolitana que buscan alquiler o primera vivienda a precio regulado.
- ¿Cuándo ocurre? El desarrollo avanza por fases: las primeras promociones se esperan a lo largo de esta década y la culminación del sector residencial, ya en la próxima.
- ¿Qué cambia? De las más de 1.700 viviendas previstas, el 40% será protegida, la mitad en alquiler social, y el 80% del suelo pasará a manos públicas.
El nuevo barrio de las Tres Chimeneas, en el litoral del Besòs, levantará más de 1.700 viviendas y un 40% será vivienda protegida. La mitad de ese parque protegido se destinará al alquiler social y la otra mitad a la compraventa, según el reparto que promotores y consistorio detallaron en el debate La hora del Besòs, dentro del foro BCN Desperta.
Un 40% de protección oficial: la letra pequeña que decide si el barrio funciona
El instrumento que ordena todo el ámbito es el Plan Director Urbanístico (PDU) de las Tres Chimeneas, que eleva la reserva de vivienda protegida hasta el 40% del techo residencial previsto. Se trata de un porcentaje por encima de los mínimos que la normativa urbanística catalana exige con carácter general en suelos de nueva urbanización, y en números redondos equivale a unas 680 viviendas protegidas: cerca de 340 en régimen de alquiler con precio tasado y otras tantas en venta.
El CEO de Metrovacesa e integrante de la sociedad Front Marítim Besòs, Jorge Pérez de Leza, desglosó el reparto durante la mesa: ‘Dentro de este 40% de vivienda protegida, la mitad estará destinada al régimen de alquiler y la otra mitad a compraventa’. La fórmula intenta cubrir dos perfiles distintos: jóvenes y familias que quieren acceder a su primera propiedad, y hogares que solo pueden plantearse un alquiler por debajo del mercado. Ahí es nada.
Del 80% privado al 80% público: el giro que sostiene el encaje económico
El sostén económico del proyecto está en el suelo. El director general del Consorci del Besòs, Ferran Falcó, recordó que el sector partía de una distribución en la que el 80% del suelo era de propiedad privada. Tras la reordenación, ese mismo porcentaje pasa a dominio público y se reparte entre viales, zonas verdes, equipamientos comunitarios, y las parcelas donde se levantarán las viviendas protegidas.
Sobre la convivencia entre rentas, los promotores sostienen que no habrá barrios de dos velocidades: el planeamiento obliga a que la vivienda libre y la protegida compartan manzanas y edificios, sin parcelas separadas. Pérez de Leza apeló al Código Técnico de la Edificación: ‘Los requerimientos para la vivienda de protección y para la vivienda libre son prácticamente los mismos. La calidad final, la eficiencia energética y los acabados son muy parecidos’. Todas las manzanas serán de acceso público y los edificios se retranquearán hacia un gran parque costero de 10 hectáreas. No habrá urbanizaciones cerradas.
La mezcla social sobre el plano es sencilla de dibujar; lo complicado es que el alquiler social tenga gestor, presupuesto y vecinos, no solo porcentaje.
El ‘derecho a quedarse’ se juega en la próxima década
El teniente de alcaldía y concejal de Territorio del Ayuntamiento de Sant Adrià de Besòs, José Gras, puso el foco en la población que ya vive allí. Me gustaría que la gente de Sant Adrià se sienta orgullosa de su ciudad y quiera quedarse a vivir aquí, y que al mismo tiempo gente del área metropolitana o de fuera quiera venir’, afirmó. Su ambición a diez años es dejar de hablar del Besòs como una zona de vulnerabilidad social y empezar a hablar de un lugar de oportunidad.
La ambición choca con el calendario. El horizonte para culminar la masa residencial y los principales equipamientos se sitúa en la próxima década, lo que equivale a un goteo de unas 170 viviendas al año si el ritmo se mantiene. Para un territorio donde el precio del alquiler ha convertido la permanencia en un privilegio, la cuenta no cuadra a corto plazo. Queda además por concretar qué operador asumirá la gestión de ese alquiler social —la Agència Catalana de l’Habitatge, Impsol o un patronato municipal— y con qué dotación presupuestaria. El reloj corre.
No es un experimento aislado. Los grandes desarrollos metropolitanos que han mezclado vivienda protegida y libre —el entorno de La Marina del Prat-Vermell, las bolsas residenciales que crecen al calor del 22@ o las Àrees Residencials Estratègiques impulsadas por la Generalitat— arrastran el mismo desfase: se planifican a diez años y se juzgan a tres. La diferencia aquí está en la proporción de protección y en la titularidad pública mayoritaria del suelo, dos palancas que el mercado difícilmente activa por sí solo.
El siguiente hito es administrativo: la reparcelación de las parcelas y la urbanización del sector, paso previo a que los promotores levanten las primeras promociones. En la mesa organizada en el marco de BCN Desperta, los participantes coincidieron en que el desarrollo avanza según la hoja de ruta prevista. Es lo mínimo exigible a un plan que aspira a que, dentro de una década, el Besòs deje de ser un problema de precios y pase a ser un ejemplo de mezcla social. Ya veremos.
