Las viviendas turísticas de Andalucía suman 17.997 bajas desde comienzos de 2024 y Málaga, Sevilla y Cádiz ya pierden pisos en sus centros históricos.
Sobre el papel, las viviendas de uso turístico (VUT) representan menos del 2% del parque inmobiliario andaluz, pero se han convertido en la cara visible del problema de la vivienda en los cascos históricos. En septiembre de 2026 había 153.475 viviendas turísticas registradas y 808.444 plazas en la comunidad, según el Registro de Turismo de Andalucía, dependiente de la Consejería de Turismo. El parque sigue creciendo. Eso sí, a un ritmo que no se parece en nada al de hace año y medio.
El parque andaluz crece seis veces menos que hace un año
Entre septiembre de 2024 y septiembre de 2025 la comunidad ganó 14.762 viviendas de uso turístico, un 10,9% más. Entre septiembre de 2025 y septiembre de 2026 la subida se quedó en 3.209, apenas un 2,1%. El crecimiento interanual tocó techo en marzo de 2025, con un +19,1%, y desde entonces no ha vuelto a levantar cabeza. De agosto a septiembre de este año el parque autonómico bajó incluso en 116 viviendas.
Las cancelaciones explican buena parte de ese frenazo. Desde comienzos de 2024 se han dado de baja 17.997 viviendas en el registro autonómico: 5.808 en 2024, 6.860 en 2025 y 5.309 en lo que va de 2026, con datos cerrados al 21 de octubre. En el acumulado de este ejercicio, 3.196 bajas las pidieron los propios titulares y 2.113 las tramitó de oficio la Administración. Entre abril y septiembre el reparto está casi en tablas: 54,3% de oficio frente a 45,7% a instancia de parte.
Septiembre concentró 485 cancelaciones, casi cuatro veces las 123 de agosto. No es un brote. Agosto es un mes prácticamente inhábil y parte de la actividad administrativa se traslada al mes siguiente, así que la cifra mezcla bajas efectivas con expedientes acumulados. Aun con esa cautela, el registro se depura más rápido de lo que crece, y eso es una novedad en un mercado que llevaba un lustro desbocado.
Málaga, Sevilla y Cádiz, las capitales que ya retroceden
Entre abril y septiembre de 2026, cinco de las ocho capitales andaluzas tienen menos pisos turísticos que al inicio del periodo. Málaga pierde 99 (-0,8%) y se queda en 12.618, con 555 plazas menos. Sevilla cede 69 (-0,7%), baja a 9.550 y deja 522 plazas por el camino.
Andalucía ha pasado de sumar 14.762 pisos turísticos en un año a apenas 3.209: el mercado se enfría, pero la vivienda residencial todavía no ha notado el alivio.
En Granada el retroceso es de 43 viviendas (-1,2%) y 221 plazas menos. Almería y Cádiz restan 12 cada una; en la capital gaditana el porcentaje (-0,5%) es menor porque parte de una base más pequeña. Son las cinco ciudades donde la presión era más intensa y donde el efecto buscado ya se nota.
A parte de las capitales, el mapa provincial cuenta otra historia. La provincia de Málaga gana 1.077 viviendas turísticas y la de Cádiz, 535, mientras la de Sevilla pierde 51.
El crecimiento se desplaza así hacia municipios que no son capitales. Huelva y Jaén siguen al alza, aunque con menos de 300 pisos en sus capitales, donde pocas viviendas mueven mucho el porcentaje. Córdoba se queda prácticamente igual, con cuatro altas en seis meses.
El marco normativo que ha propiciado el giro se apoya en el decreto aprobado por la Junta en febrero de 2024 y publicado en el BOJA. La norma permite a los ayuntamientos limitar el número de viviendas turísticas por edificio, zona, ámbito o periodo, siempre que existan razones de interés general y las restricciones sean proporcionadas. También elevó los requisitos de habitabilidad, equipamiento y servicios, y abrió la puerta a cancelar licencias de inmuebles que no los cumplían. A eso se suman los convenios con consistorios para adaptar la oferta a cada modelo de ciudad y el bloqueo de nuevas inscripciones incompatibles con el planeamiento urbanístico en Málaga, Sevilla, Cádiz y El Puerto de Santa María.
La Lectura Andaluza
El dato que ordena todo el debate es pequeño en apariencia: las VUT no llegan al 2% del parque inmobiliario andaluz. Y, sin embargo, son la señal más visible de la tensión entre el visitante y el vecino. La estrategia autonómica se articula desde febrero de 2024, con un salto operativo durante 2025 y nuevas herramientas de inspección en 2026. La Junta ha intensificado la revisión de las viviendas inscritas para detectar incumplimientos turísticos y urbanísticos y ha firmado convenios con ayuntamientos. Falta la pieza legislativa: la ley de turismo sostenible, que endurece las sanciones y amplía la plantilla de inspectores, quedó pendiente y está llamada a volver al Parlamento de Andalucía en los próximos meses con algunos retoques.
Para quien vive en el centro de Sevilla o en el de Málaga, la pregunta es otra: ¿se traduce esto en vivienda disponible y en precios más razonables? La respuesta, de momento, es matizada. Menos pisos turísticos liberan plantas en edificios tensionados y reducen la competencia por el alquiler de corta estancia, pero el trasvase a la vivienda residencial no es automático. Para el propietario que vive de la renta turística, la baja en el registro supone renunciar a un rendimiento y, en muchos casos, volver al alquiler de larga duración con contratos más estables y rentas más bajas.
Queda la segunda mitad del ejercicio. El registro cerrará 2026 con más bajas que altas si se mantiene la tendencia de los últimos meses, y el final de la temporada alta permitirá comprobar si el enfriamiento es estructural o solo un ajuste de ciclo. Andalucía ha demostrado que sabe corregir un exceso sin romper una industria que sostiene miles de empleos en la costa y en el interior. Lo que falta por verificar es si ese esfuerzo llega a la escalera y al recibo del ciudadano. Ese es el examen de verdad.
