El Real Decreto-ley para aliviar la carga hipotecaria de más de un millón de familias vulnerables o en riesgo de vulnerabilidad por la subida del Euríbor entrará en vigor este jueves tras su publicación ayer en el Boletín Oficial del Estado (BOE).
Este paquete de medidas es fruto de la negociación entre el Gobierno, las patronales bancarias (AEB, CECA y UNACC) y el Banco de España y el objetivo del mismo es reducir la carga hipotecaria de los hogares de manera efectiva y tener más certidumbre en su nivel de gasto a medio y largo plazo, pudiendo elegir la medida que mejor se ajuste a sus necesidades y situación financiera.
En concreto, la norma actúa en tres vías: mejorando el tratamiento de las familias vulnerables, abriendo un nuevo marco de actuación temporal para familias en riesgo de vulnerabilidad por la subida de tipos y adoptando mejoras, de carácter general, para facilitar la amortización anticipada de los créditos y la conversión de las hipotecas a tipo fijo.
Para los deudores hipotecarios vulnerables (con rentas inferiores a 25.200 euros al año, tres veces el IPREM) se ampliará y reforzará el Código de Buenas Prácticas aprobado en 2012, de forma que podrán reestructurar el préstamo hipotecario con una rebaja del tipo de interés durante el periodo de 5 años de carencia (hasta Euríbor -0,10% desde el Euríbor +0,25 actual). Asimismo, se ampliará a 2 años el plazo para solicitar la dación en pago de la vivienda, se contempla la posibilidad de una segunda reestructuración, en caso necesario y se amplía de seis a doce meses el plazo para poder solicitar el alquiler social.
Los hogares con renta inferior a 25.200 euros al año que dediquen más del 50% de su renta mensual al pago de la hipoteca pero que no cumplan el criterio actual del incremento de un 50% del esfuerzo hipotecario podrán acogerse al Código con una carencia de 2 años, un tipo de interés menor durante la carencia y un alargamiento del plazo de la hipoteca en hasta 7 años.
La norma garantiza la salvaguarda y el mantenimiento de las condiciones en el caso de cesión de créditos a un tercero, como, por ejemplo, un fondo de inversión.
Por otro lado, se propone un nuevo Código de Buenas Prácticas que dé alivio a los deudores de clase media en riesgo de vulnerabilidad por el incremento de la cuota hipotecaria, facilitando a las familias una adaptación más gradual al nuevo entorno de tipos de interés.
Podrán beneficiarse de estas medidas los hogares con renta inferior a 29.400 euros anuales (tres veces y media el IPREM) e hipotecas suscritas hasta el 31 de diciembre de 2022 que tengan una carga hipotecaria superior al 30% de su renta y que haya subido, al menos, un 20%.
Las entidades financieras deberán ofrecer a todos estos casos la posibilidad de congelación durante 12 meses de la cuota, un tipo de interés menor sobre el principal aplazado y un alargamiento del plazo del préstamo hasta 7 años.
Fuentes de Economía detallaron que estos Códigos son un marco preventivo que engloba a un millón y medio de hogares que actualmente tienen una hipoteca y una renta inferior a 3,5 veces el IPREM, pero no quiere decir que todas esas personas cumplan con todos los requisitos de adhesión. Los cálculos apuntan que la ampliación del Código de Buenas Prácticas podría proteger a 300.000 familias y que el nuevo Código protegería a otras 700.000.
Con el objetivo de incentivar las hipotecas a tipo fijo, se ha aprobado también la eliminación total de las comisiones para facilitar el cambio de tipo variable a tipo fijo durante el año 2023. Para préstamos a tipo variable, se eliminan también las comisiones por amortización anticipada durante el año que viene.
Después, se reducirá de forma permanente el coste de convertir una hipoteca a tipo variable a una a tipo fijo, del 0,15% al 0,05%.
Por otro lado, se ha encargado al Banco de España que elabore una guía para deudores hipotecarios en dificultades, aumentando la información para que los deudores puedan tomar una decisión adecuada en el entorno actual.
Los dos Códigos de Buenas Prácticas serán de adhesión voluntaria por parte de las entidades financieras, que estarán obligadas a cumplirlos una vez suscritos. En caso de transmisión del crédito a un tercero, las entidades bancarias deberán garantizar la protección de este catálogo de medidas en caso de transmisión del crédito a un tercero.
Se ha establecido el plazo de un mes para que las distintas entidades financieras se sumen a estas medidas y el objetivo es que estén vigentes a partir del 1 de enero de 2023.
El Gobierno ha fijado unos mecanismos para verificar que las entidades que se sumen a estas buenas prácticas cumplen con las mismas. En este sentido, la Autoridad de Defensa del Cliente Financiero, cuya creación inicia ahora su trámite parlamentario, tendrá competencias para resolver conflictos de buenas prácticas y capacidad sancionadora cuando se incumplan sus resoluciones.
Pero, además de esta Autoridad, el propio Código de Buenas Prácticas prevé una comisión de control específico para vigilar que se cumplen estas medidas.
Una de las preocupaciones de la banca es tener que provisionar parte de los créditos porque se consideren préstamos dudosos, como se establece en el Código de Buenas Prácticas. Sobre la posibilidad de aliviar la carga a las entidades financieras, fuentes de Economía apuntaron que, una vez que se implemente el Código y se observe su utilización efectiva, se verá el impacto que tiene en términos de alivio financiero. Además, recalcaron que las medidas para las clases medias no supondrán ningún elemento de reclasificación directa de los créditos como morosos o dudosos.
Una hipoteca tipo de 120.000 euros constituida a principios de 2018 con un tipo estándar de Euríbor +1% a un plazo de 30 años habría pagado una cuota de alrededor de 360 euros en 2022, que a principios de 2023 se habría disparado hasta 525 euros (un 45%).
Para una familia vulnerable que se acoja al Código de Buenas Prácticas, la cuota final sería de 240 euros, es decir, un 33% menos que en 2022 y un 54% menos que sin las medidas aprobadas. Para una familia vulnerable que no cumpliese el requisito de ver su esfuerzo incrementado en un 50% el esfuerzo hipotecario, la cuota sería de 305 euros, es decir, se reduciría un 42%.
Para las clases medias que se acogiesen al nuevo Código, la cuota sería de 362 euros en el primer año de congelación, lo que supone una reducción del 31%.
