El alquiler en Málaga encadena cuatro años sin recuperar oferta: un 26% menos de viviendas disponibles que en el máximo de 2021. El precio sube un 5,7% en un año y en la capital ya se piden 1.320 euros al mes por un piso de 80 metros cuadrados.
La carrera para encontrar casa se ha convertido en un ejercicio de resistencia. Según el Observatorio del Alquiler, dependiente de la Fundación Alquiler Seguro, la provincia cuenta con un 7,4% menos de oferta que antes de la pandemia y un 26% menos que en el máximo de 2021. Tras la caída registrada en 2022, el volumen lleva cuatro años sin recuperarse. El informe se apoya en los anuncios de portales inmobiliarios: mide escaparate, no parque real de vivienda.
La oferta cae un 26% y el precio ya roza los 19 euros por metro cuadrado
El coste no da tregua. Los datos de Idealista sitúan el precio medio en la provincia en 18,8 euros por metro cuadrado al mes en septiembre de 2026, un 5,7% más que un año antes. En Málaga capital la referencia baja a 16,5 euros, lo que traducido a una vivienda de 80 metros equivale a 1.320 euros mensuales, sin suministros ni otros gastos. La presión se extiende por toda la Costa del Sol, donde la segunda residencia estrecha aún más el mercado.
La perspectiva de la última década agrava el diagnóstico. Un informe de CCOO de Málaga señala que el alquiler por metro cuadrado en la provincia se encareció un 169% entre 2014 y 2025, mientras las retribuciones de los trabajadores crecían un 45%. El sindicato habla de un “desfase insostenible entre el coste habitacional y los ingresos”. Otro estudio de la organización fijó el salario medio anual de 2024 en 21.479 euros, unos 1.534 euros brutos al mes en catorce pagas.
Nóminas, avalista y contratos de temporada: el muro de los requisitos
Tener dinero tampoco abre todas las puertas. Las condiciones del seguro de alquiler de ARAG recogidas en 2024 por el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Málaga incluyen la comprobación de solvencia con las dos últimas nóminas y, en muchas ocasiones, el contrato laboral. A los autónomos se les solicita la última declaración de la renta y los dos últimos recibos de las cuotas a la Seguridad Social.
Entre 2014 y 2025 el alquiler en Málaga subió un 169% y los salarios un 45%: esa brecha es la verdadera puerta cerrada.
Ese documento fija además que el alquiler anual no puede superar el 40% de los ingresos netos del arrendatario y contempla exigir otros inquilinos o un avalista cuando no se cumple la condición. Para una renta de 1.320 euros al mes, el criterio obliga a acreditar unos ingresos netos conjuntos de 3.300 euros. El perfil también pesa: abundan los anuncios para estudiantes, profesores o nómadas dijitales, los alquileres de curso académico que terminan en junio y las ofertas que excluyen a las mascotas.
El peso de los pisos turísticos en el parque inmobiliario
Los pisos turísticos añaden otra arista. El Registro de Turismo de Andalucía (el registro oficial de la Junta donde se inscriben las viviendas de uso turístico) sitúa el volumen provincial en torno a las 90.000 viviendas. En Málaga capital eran 12.662 en junio de 2026. El barómetro de Check-in Scan eleva la cifra por encima de las 13.000 a septiembre de ese mismo año, aunque no todas tienen por qué estar comercializándose entonces: algunas son segundas residencias reconvertidas.
Ante las quejas vecinales y la presión social, el Ayuntamiento de Málaga ha respondido con restricciones sucesivas. En agosto de 2025 inició la modificación del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) para suspender nuevas viviendas de uso turístico durante un máximo de tres años. En julio de 2026 aprobó una segunda moratoria para nuevos hoteles y bloques de apartamentos turísticos en suelo residencial. Son medidas que frenan nuevas implantaciones, pero no retiran del mercado la actividad existente.
La Lectura Andaluza
La tensión del alquiler en Málaga no es un fenómeno aislado, sino la punta visible de un mercado que se ha estrechado en buena parte de la comunidad. La vivienda protegida y la ordenación del suelo son competencia autonómica, mientras que las licencias de uso turístico y la disciplina urbanística se deciden en los ayuntamientos. Esa división explica por qué las respuestas llegan por vías distintas y a cuentagotas.
Cabe recordar el precedente. El desarrollo turístico de la Costa del Sol desde los años sesenta transformó un litoral de pescadores en un motor económico del sur de Europa, y aquel crecimiento se hizo sin reservar suelo para quien vivía y trabajaba allí. Medio siglo después, la factura llega en forma de rentas que expulsan a los vecinos del centro.
Para el lector andaluz, la lectura es práctica. Con un salario medio anual de 21.479 euros en la provincia, una renta de 1.320 euros absorbe más del 85% del sueldo bruto mensual. Traducido a la vida diaria: quien trabaja en la hostelería de Torremolinos o en el comercio de barrio no puede emanciparse en la ciudad donde presta sus servicios, y acaba empujado hacia el interior de la provincia con más gasto en movilidad. Ahí está el nudo: el mismo turismo que sostiene el empleo encarece el suelo donde vive quien lo atiende.
El calendario marca los próximos pasos. El expediente municipal abierto en agosto de 2025 tiene un horizonte máximo de tres años, de modo que la suspensión podría prolongarse hasta 2028 si el procedimiento avanza con normalidad. En paralelo, el Registro de Turismo de Andalucía actualizará cada mes las plazas inscritas y la próxima temporada alta de primavera será la prueba de fuego para ver si la oferta residencial recupera aire.
La clave no está en una sola medida, sino en la combinación de suelo protegido, control del uso turístico y salarios que permitan pagar un recibo de 1.320 euros sin quedarse sin vida. Andalucía, que lidera el turismo del sur de Europa, tiene margen para liderar también un modelo de convivencia entre vecinos y visitantes.
