París se ha convertido en uno de los referentes para quienes defienden que la crisis de la vivienda exige una intervención decidida de las administraciones públicas. La capital francesa ha duplicado en poco más de dos décadas el peso de la vivienda pública, una evolución que el Frente Amplio y organizaciones sociales quieren tomar como referencia para impulsar alternativas en Madrid frente al encarecimiento de los alquileres y la presión inmobiliaria.
El modelo parisino, asociado a las políticas impulsadas durante años por una coalición municipal de izquierdas, cuya cartera de Vivienda está en manos del Partido Comunista Francés, sitúa la ampliación del parque público y el alquiler asequible en el centro de la política urbana. La cartera pública ha pasado de representar el 13% del parque residencial en 2001 al 25% en 2025. El objetivo es elevar esa proporción hasta el 30% en 2030.
La evolución contrasta con la situación española, donde el parque de vivienda social en alquiler sigue siendo reducido en comparación con el de otros países europeos. Para los defensores de este planteamiento, la diferencia no se explica únicamente por la falta de construcción, sino también por décadas de decisiones políticas que permitieron que buena parte de las viviendas protegidas perdieran esa condición y terminaran incorporadas al mercado libre.
El lema «La vivienda es un derecho, no un negocio» resume la reivindicación de colectivos sociales, sindicatos de inquilinas y formaciones como Izquierda Unida Madrid Centro. Su planteamiento es que el acceso a un hogar debe prevalecer sobre la especulación inmobiliaria y los intereses de los fondos de inversión. La referencia francesa permite, además, desplazar el debate desde las ayudas puntuales a los compradores o inquilinos hacia una cuestión estructural: cuántos hogares permanecen bajo control público y durante cuánto tiempo.
Más vivienda pública y límites al mercado
La propuesta que mira a París combina varias herramientas. Una de las principales es la intervención de los precios del alquiler mediante el sistema francés de regulación de rentas, que establece límites para determinados contratos y penaliza a los propietarios que superan los topes legales. La lógica es que el mercado, por sí solo, no garantiza que los hogares puedan acceder a una vivienda en condiciones asumibles, especialmente en las zonas con mayor presión turística y demanda residencial.
El segundo pilar es el crecimiento sostenido del parque público. La estrategia parisina busca que una parte cada vez mayor de las viviendas quede protegida de las dinámicas especulativas y se destine a alquileres sociales o asequibles. El objetivo no es únicamente construir más, sino evitar que esos inmuebles terminen convirtiéndose en viviendas de mercado libre con el paso de los años.
El tercer frente es el de las viviendas de uso turístico (VUT). Las restricciones a las licencias y a la actividad de plataformas como Airbnb pretenden contener la transformación de pisos residenciales en alojamientos turísticos, una de las dinámicas que alimentan la presión sobre determinados barrios. Para sus defensores, limitar este fenómeno es una condición necesaria para evitar que los vecinos sean desplazados de los centros urbanos por el encarecimiento de los alquileres.
El Frente Amplio y los colectivos que reivindican este modelo quieren trasladar parte de esas políticas a Madrid. Entre sus propuestas figura reforzar la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo (EMVS), ampliar las bolsas de alquiler asequible con apoyo municipal y crear una bolsa de vivienda dirigida a trabajadores que encuentran dificultades para acceder al mercado residencial.
También plantean gravar las casas vacías, establecer una moratoria para nuevas viviendas de uso turístico y crear un observatorio de la turistificación que permita analizar su impacto sobre los barrios. A ello se suma la propuesta de impulsar una inmobiliaria pública madrileña, concebida como una herramienta para intervenir en el mercado y facilitar el acceso a una vivienda a precios asumibles.
El planteamiento supone cuestionar la idea de que el problema puede resolverse únicamente mediante incentivos a la construcción privada o ayudas a la demanda. Sus defensores sostienen que, mientras el parque público siga siendo reducido y una parte importante de la oferta esté sometida a la rentabilidad inmobiliaria, las administraciones tendrán dificultades para contener los precios de manera duradera.
El mito de que España dejó de construir vivienda protegida tras Franco
La comparación con París también permite revisar uno de los argumentos recurrentes en el debate español: que la escasez actual de vivienda pública se debe a que, tras la muerte de Franco y la llegada de la democracia, se dejó de construir y por eso España tiene un parque vivienda social de alquiler de apenas el 1,2%, que se queda a años luz del 34% de Países Bajos y del 23% de Austria.
Los datos cuestionan esa interpretación. Según el Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España (CSCAE), el déficit actual no se explica únicamente por la falta de construcción, sino también por la descalificación masiva de viviendas protegidas que se levantaron durante las últimas décadas. Es decir, el problema no fue solo cuánto se construyó, sino qué ocurrió después con esos inmuebles.
España llegó a construir entre 40.000 y 85.000 viviendas protegidas al año durante los años noventa y dos mil, y hoy podría tener una cartera pública superior al 35%. Sin embargo, la inmensa mayoría perdieron posteriormente su condición de vivienda protegida y pudieron incorporarse al mercado libre.
El origen del problema se sitúa en octubre de 1978, cuando el Gobierno de Adolfo Suárez a través del Real Decreto-ley 31/1978 rebajó el periodo para traspasar las viviendas, rebajándolo de 50 a 30 años, y sobre todo en mayo de 1993, cuando bajo el gobierno socialista de Felipe González, apenas un mes antes de enfrentarse a la reelección, se aprobó el Real Decreto-ley 727/1993. Esta norma flexibilizó las condiciones permitiendo de forma expresa la libre fijación de precios en segundas transmisiones para las VPO de promoción privada, incentivando que el stock protegido se diluyera con mayor rapidez en el mercado privado
La descalificación permitió que inmuebles construidos bajo un régimen de protección pública acabaran vendiéndose o alquilándose conforme a los precios del mercado, en lugar de conservar de forma indefinida su función social.
Según la estimación del CSCAE recogida en el análisis de esta evolución, si las viviendas protegidas no hubieran perdido esa condición, España podría disponer hoy de un parque equivalente al 38% del total. La cifra evidencia la importancia de las decisiones adoptadas por las administraciones sobre el destino de las viviendas una vez transcurridos los periodos de protección.
La diferencia con países como Países Bajos o Austria no puede atribuirse, por tanto, exclusivamente a la cantidad de viviendas construidas en cada etapa histórica. También hay que observar qué proporción se ha mantenido dentro de un sistema público o social y qué parte ha terminado en el mercado libre. Cuando una vivienda protegida deja de estarlo, la Administración pierde una herramienta para ofrecer alquileres asequibles a las siguientes generaciones.
El caso de la Comunidad Foral de Navarra ilustra esa dinámica. De las 58.656 viviendas protegidas construidas en la Comunidad Foral durante los 35 años analizados en el artículo de referencia, más de 32.000 habían sido descalificadas. La vicepresidenta navarra y consejera de Vivienda, Begoña Alfaro, resumió el problema con una frase: «En los últimos 35 años sí se ha hecho vivienda protegida, pero no para siempre».
Desde 2022, Navarra aplica la calificación indefinida a las nuevas casas protegidas, una fórmula destinada a impedir que pierdan esa condición y terminen incorporadas al mercado libre. La medida responde precisamente a una de las principales críticas al modelo anterior: la vivienda protegida podía cumplir una función social durante un periodo limitado, pero no necesariamente garantizaba que siguiera siendo asequible a largo plazo.
