La función social de la vivienda vuelve al debate constitucional tras la derogación por el Congreso del Real Decreto-ley 26/2026. La norma, aprobada por el Consejo de Ministros el 29 de septiembre, publicada en el BOE el día 30 y en vigor desde el 1 de octubre, fue derogada el 2 de octubre conforme al artículo 86.2 de la Constitución. El episodio deja al descubierto la tensión entre el artículo 47 CE y la garantía de la propiedad privada del artículo 33 CE.
EN 30 SEGUNDOS
- ¿Qué ha ocurrido? El Congreso derogó el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, sobre función social de la vivienda, en aplicación del artículo 86.2 CE.
- ¿Qué base jurídica se debate? La ponderación entre el artículo 47 CE, el artículo 33 CE y el artículo 38 CE.
- ¿Qué impacto tiene? Reabre la cuestión de hasta dónde puede llegar la función social de la propiedad sin vaciar el contenido esencial del dominio.
El RDL 26/2026 y su derogación parlamentaria
El Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, se dictó al amparo del artículo 86.1 CE como disposición legislativa provisional. El Consejo de Ministros lo aprobó el 29 de septiembre, el Boletín Oficial del Estado lo publicó el día 30 y entró en vigor el 1 de octubre. El Congreso de los Diputados acordó su derogación el 2 de octubre, conforme al artículo 86.2 CE.
La norma constaba de 96 páginas articuladas en seis títulos y veinte artículos. Establecía hasta el 31 de diciembre de 2028 limitaciones a las adquisiciones de viviendas por entidades cuando el precio fuera inferior al 70 por ciento de su valor de tasación y modificaba la Ley de Arrendamientos Urbanos, la Ley por el derecho a la vivienda y la Ley de Enjuiciamiento Civil. Incorporaba incentivos fiscales, con reducciones de hasta el 100 por ciento en determinados rendimientos del capital inmobiliario.
Su preámbulo sostenía que el respaldo social a la norma era «incontestable» y que las XIV y XV Legislaturas habían producido un «inapelable número de avances en derechos sociales». La exposición de motivos declaraba subrayar «la función social de la vivienda frente a otras consideraciones».
La Constitución económica y los límites a la función social
El artículo 47 CE reconoce el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada y encomienda a los poderes públicos promover las condiciones necesarias y establecer las normas pertinentes. Pero el mandato no opera en solitario. El artículo 33 CE reconoce la propiedad privada, admite que su función social delimitará su contenido y garantiza que nadie sea privado de sus bienes sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización. El artículo 38 CE reconoce la libertad de empresa en el marco de la economía de mercado.
La función social de la propiedad delimita el dominio, pero no convierte al propietario en prestador subsidiario de una política que la Constitución encomienda a los poderes públicos.
De ahí que el conflicto no sea propiamente entre el derecho a la vivienda y el derecho de propiedad. La cuestión es hasta dónde puede llegar la función social de la vivienda antes de transformar al titular del dominio en instrumento obligado de una política cuya responsabilidad constitucional corresponde a los poderes públicos.
La doctrina constitucional admite que la función social no es un límite externo al dominio, sino que integra su configuración y permite imponer restricciones e incluso deberes positivos. Lo que no tolera es que esa carga anule la utilidad individual del derecho. La cláusula del artículo 33.2 CE no opera como un cheque en blanco a disposición del legislador ordinario.
La Doctrina del Tribunal
La doctrina viene de lejos. La STC 37/1987, de 26 de marzo, la resolución de referencia sobre la función social de la propiedad, fijó las dos caras de la garantía. La función social permite al legislador imponer restricciones y deberes positivos, pero no puede llegar a anular la utilidad meramente individual del derecho. La STC 89/1994, de 17 de marzo, dictada en materia de arrendamientos urbanos, formuló la cuestión en términos de equilibrio: la intervención no puede constreñir la propiedad hasta hacer desaparecer su contenido esencial.
Sobre la vivienda, la jurisprudencia reciente ha reconocido un margen amplio al legislador. La STC 26/2025 examinó la impugnación de las limitaciones de renta en zonas de mercado residencial tensionado frente al argumento de vulneración del artículo 33 CE. El Tribunal no declaró incompatible con la Constitución la política de intervención del mercado residencial en su conjunto.
De ahí que la derogación del RDL 26/2026 no resuelva el fondo del debate. El episodio es parlamentario, no constitucional: una norma no es constitucional por obtener mayoría ni deja de serlo por perderla. Entre la propiedad absoluta que la Constitución no reconoce y la disponibilidad absoluta de la propiedad por el legislador existe un espacio constitucional que los tribunales están llamados a preservar.
El impacto práctico alcanza a los operadores jurídicos que litigan en arrendamientos, recuperación posesoria y transmisiones inmobiliarias. La delimitación de la función social condiciona la interpretación del artículo 33 CE y obliga a ponderar cada medida con el principio de proporcionalidad. La proyección queda abierta: la derogación no cierra las impugnaciones ya planteadas ante el Tribunal Constitucional.
FICHA DEL CASO
- El caso: Análisis de los límites constitucionales al intervencionismo en materia de vivienda a propósito del Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, sobre función social de la vivienda, derogado por el Congreso.
- Datos importantes: Artículos 33, 38, 47 y 86.2 CE. Norma de 96 páginas y veinte artículos. Limitaciones a adquisiciones por debajo del 70 por ciento del valor de tasación hasta el 31 de diciembre de 2028. Doctrina de contraste: STC 37/1987 y STC 89/1994; referencia a la STC 26/2025.
- Fecha de los juicios: RDL aprobado el 29 de septiembre de 2026, publicado el 30 y en vigor desde el 1 de octubre. Derogado por el Congreso el 2 de octubre de 2026. Sin vista oral.
- Personas acusadas y por qué: N/A. No hay proceso con acusados identificados; se trata de un análisis de constitucionalidad normativa y doctrina jurisprudencial.
