EN 30 SEGUNDOS
- ¿Qué ha pasado? La Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife confirma en sentencia firme que los estatutos de una comunidad de propietarios de la isla impiden explotar pisos turísticos en el edificio.
- ¿Quién está detrás? La junta de vecinos, que en octubre de 2022 aprobó el veto por 69 votos a favor y 5 en contra, y un propietario que recurrió sin éxito ante la justicia.
- ¿Qué impacto tiene? Abre la vía a que otras comunidades canarias frenen el alquiler vacacional sin modificar sus estatutos, aplicando lo que ya estaba escrito.
Una sentencia firme en Tenerife confirma que unos estatutos de 1997 impiden explotar pisos turísticos en el edificio. La Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife ha desestimado el recurso de un propietario que quería seguir alquilando su vivienda a viajeros.
Los estatutos que vetaban las pensiones antes de que existiera el alquiler vacacional
La comunidad redactó sus normas a finales de 1997, cuando nadie hablaba de plataformas digitales. No mencionaban el alquiler vacacional, pero sí dejaban una lista cerrada de actividades prohibidas. El artículo 14 obligaba a destinar las viviendas «exclusivamente a lo que su propia denominación alude» y vetaba «las consultas y/o despachos profesionales, pensiones, círculos, academias y asociaciones». Con esa redacción, los estatutos prohibían la hospedería, y el cambio de uso de las viviendas.
En octubre de 2022 una junta extraordinaria de vecinos llevó ese texto al límite de sus consecuencias. Declaró, con 69 votos a favor y 5 en contra, que desde la constitución de la comunidad no podían destinarse viviendas al alquiler vacacional «en cualquiera de sus modalidades». El acuerdo fijaba un plazo de un mes para volver al uso residencial. Un propietario lo llevó a los tribunales.
Sostuvo ante el juez que la decisión le causaba un perjuicio grave, que era abusiva y que en 2018 la propia comunidad había rechazado incorporar normas sobre alquiler vacacional a sus estatutos. Perdió en primera instancia, en un juzgado de Santa Cruz de Tenerife, y volvió a perder en apelación. La Audiencia Provincial se apoya en la doctrina que el Tribunal Supremo fijó desde 2023: las prohibiciones de uso deben interpretarse de forma restrictiva, pero el alquiler vacacional mantiene una «identidad de razón» con la hospedería vetada. La resolución es firme porque no se recurrió en casación.
Qué cambia para los propietarios, los vecinos y el resto de comunidades
La clave jurídica no está en la reforma de 2025 de la Ley de Propiedad Horizontal, la norma estatal que regula las comunidades de vecinos, sino en el artículo 17.6, que exige unanimidad para modificar los estatutos. La Audiencia considera que la junta de 2022 no creó ninguna prohibición nueva: aplicó una limitación que ya estaba escrita en 1997. Los propietarios pueden cambiar sus reglas cuando quieran, pero mientras no lo hagan se aplican tal y como están redactadas.
Para los vecinos de este edificio, el efecto es inmediato: la vivienda vuelve al uso residencial. Para el resto de de Canarias, la lectura es otra. La resolución llega en plena discusión sobre la presión del alquiler vacacional en las islas y demuestra que muchas comunidades pueden frenar la actividad sin tocar una sola coma de sus estatutos, reclamando ante el juez lo que ya firmaron al comprar.
En Tenerife, la primera barrera contra el alquiler vacacional no la puso una ley: estaba escrita en unos estatutos de 1997.
La abogada Rosa María Zárate sostiene que el fallo se alinea con una jurisprudencia ya consolidada y que el punto decisivo es el acuerdo inicial inscrito en el Registro de la Propiedad, que impide cambiar el destino de las viviendas sin el visto bueno unánime de los comuneros. El Supremo ya ordenó el cese de viviendas turísticas en una comunidad de Oviedo, donde los estatutos vetaban actividades profesionales, empresariales, mercantiles o comerciales. Cada edificio, eso sí, se juzga por su propia redacción.
El Pulso Territorial
Canarias gobierna en coalición desde 2023. Coalición Canaria, con Fernando Clavijo al frente de la Presidencia, y el PP sostienen un ejecutivo que ha convertido la vivienda en su frente más incómodo. La presión del alquiler vacacional, el precio del alquiler residencial y la saturación turística son los tres ejes que la oposición usa en cada pleno. El debate ya no es si hay que ordenar el uso turístico de las viviendas, sino con qué herramientas y a qué velocidad.
El PSOE, la fuerza más votada en las autonómicas de 2023, ejerce de oposición principal y tiene en la vivienda su principal bandera. La sentencia refuerza, además, una vía que no depende del Parlamento: la judicial. En el conjunto del país, el goteo de resoluciones sobre pisos turísticos en Tenerife y otras ciudades dibuja un mapa desigual, porque todo depende de lo que digan los estatutos de cada comunidad. La reforma estatal de 2025 permite ya limitar o prohibir el alquiler vacacional con tres quintos de la junta y elevar hasta un 20% la cuota de gastos comunes de esos pisos. El riesgo es la desigualdad: dos edificios de la misma calle pueden acabar con reglas opuestas. Las próximas elecciones autonómicas, previstas para mayo de 2027, medirán el coste político de la lentitud, mientras los juzgados siguen marcando el paso.
Ficha Autonómica
- El caso: Una comunidad de propietarios de Tenerife redactó en 1997 unos estatutos que vetaban las pensiones y el cambio de uso de las viviendas. Un propietario los desafió en los tribunales y ha perdido en las dos instancias.
- Datos importantes: La junta de octubre de 2022 aprobó el veto por 69 votos a favor y 5 en contra. La Audiencia se apoya en el artículo 14 de los estatutos y en la doctrina del Supremo desde 2023. La reforma de 2025 de la Ley de Propiedad Horizontal permite limitar o prohibir el alquiler vacacional con tres quintos y subir hasta un 20% la cuota de gastos comunes.
- Resumen: La sentencia es firme. La vivienda vuelve al uso residencial y la vía judicial queda abierta para otras comunidades canarias que quieran frenar los pisos turísticos sin tocar sus estatutos.
