El Consejo de Ministros prevé aprobar este martes el Real Decreto-ley de vivienda, que extiende la regulación del arrendamiento urbano al alquiler de habitaciones. La aprobación llega sin acuerdo cerrado con Sumar y con el texto aún en negociación.
EN 30 SEGUNDOS
- ¿Qué se aprueba? El Real Decreto-ley de vivienda, que incorpora la renovación automática de los contratos de alquiler y la regulación del alquiler de habitaciones, pendiente todavía de la negociación entre PSOE y Sumar.
- ¿Qué base jurídica aplica? El artículo 86 de la Constitución, que habilita al Gobierno a dictar decretos-leyes por extraordinaria y urgente necesidad y obliga a convalidarlos en el Congreso. El texto cubre una exclusión expresa de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.
- ¿Qué impacto tiene? Los juzgados de primera instancia que tramitan los juicios verbales de desahucio aplicarán una prórroga de dos años para todos los contratos, hasta el 31 de diciembre de 2028, según la versión que sostiene Sumar.
El vacío legal del alquiler por habitaciones
La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, dejó fuera de su ámbito de aplicación el arrendamiento por habitaciones. Sumar sostiene que ese vacío se ha convertido en una de las principales vías de entrada de la especulación en el mercado del alquiler, y que incluirlo en la nueva norma extendería a esta modalidad un marco de protección del que hoy carece.
Dos exigencias calificadas de irrenunciables vertebran el borrador remitido al Ministerio de Vivienda: la renovación automática de los contratos y la regulación del alquiler de habitaciones. Fuentes de la formación trasladaron que el acuerdo con el PSOE «todavía no está cerca» y que rebajar la ambición del texto no es una opción.
La posición coincide con la mantenida por el Sindicato de Inquilinas. El portavoz adjunto de Sumar, Alberto Ibáñez, sostuvo que quedan horas para cerrar un acuerdo que impida los «coladeros» por los que, a su juicio, la especulación vuelve a colarse.
Lo pactado: congelación de precios y prórroga hasta 2028
Según la versión de Sumar, las conversaciones han permitido incorporar al decreto la congelación de precios y una prórroga de dos años hasta el 31 de diciembre de 2028 para todos los contratos de alquiler. La formación presenta la medida como una reivindicación que venía defendiendo desde hacía más de un año.
Esa información procede exclusivamente de Sumar. No consta pronunciamiento público del PSOE ni del Ministerio de Vivienda sobre el alcance de lo acordado ni sobre las discrepancias pendientes. El contenido definitivo del real decreto-ley no podrá darse por confirmado hasta su publicación en el Boletín Oficial del Estado.
El real decreto-ley solo se consolida si el Congreso convalida el texto en los treinta días que fija el artículo 86 de la Constitución.
El encaje técnico de la prórroga obliga a revisar los artículos 9 y 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que regulan la prórroga obligatoria y la tácita. Cualquier extensión de esos plazos por decreto-ley repercute de forma directa en los juzgados de primera instancia que conocen de los juicios verbales de desahucio del artículo 250.1.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
La doctrina del Constitucional
La elección del instrumento condiciona el análisis. El Tribunal Constitucional ha construido una doctrina consolidada sobre el artículo 86 de la Constitución: la «extraordinaria y urgente necesidad» es un concepto jurídico indeterminado cuya apreciación corresponde en primer término al Gobierno, pero sometido a control cuando el uso del decreto-ley resulta abusivo o arbitrario.
Un segundo límite es material. El artículo 86.1 de la Constitución veda al decreto-ley el ordenamiento de las instituciones básicas del Estado, los derechos y deberes regulados en el Título I, el régimen de las comunidades autónomas y el Derecho electoral general. La STC 111/1983 figura entre los pronunciamientos de referencia de ese doble control, de urgencia y de materia.
La competencia estatal sobre legislación civil incardina los arrendamientos urbanos en el artículo 149.1.8 de la Constitución, mientras que la vivienda figura entre las competencias autonómicas del artículo 148.1.3. Ese doble título explica que las reformas legislativas en esta materia se apoyen también en las bases de la planificación general de la actividad económica.
El impacto inmediato se mide en la litigiosidad. Los juzgados de primera instancia concentran los procedimientos de desahucio por falta de pago o por expiración del plazo, y la prórroga eleva a dos años adicionales el periodo durante el cual el arrendador no puede recuperar la posesión. Los colegios de abogados tendrán que actualizar sus protocolos de oposición a los lanzamientos en cuanto se publique el texto articulado, disponible por ahora solo en la versión de trabajo remitida al Ministerio de Vivienda.
La proyección procesal depende del Congreso. El artículo 86.2 de la Constitución obliga al Gobierno a someter el decreto-ley a debate y votación de totalidad en el Congreso dentro de los treinta días siguientes a su promulgación. No caben enmiendas en ese trámite, salvo que la Cámara acuerde tramitarlo después como proyecto de ley por el procedimiento de urgencia. El plazo expiraría a finales de octubre de 2026 si el texto se aprueba este martes.
FICHA DEL CASO
- El caso: Tramitación del Real Decreto-ley de vivienda, con renovación automática de los contratos de arrendamiento y regulación del alquiler de habitaciones; el texto queda pendiente de convalidación parlamentaria.
- Datos importantes: artículo 86 de la Constitución; Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda; artículos 9 y 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos; artículo 250.1.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Prórroga hasta el 31 de diciembre de 2028. No hay sentencia asociada: N/A.
- Fecha de los juicios: Consejo de Ministros de 29 de septiembre de 2026. Publicación pendiente en el BOE. Plazo de convalidación de treinta días desde la promulgación, con vencimiento a finales de octubre de 2026.
- Personas acusadas y por qué: N/A. No existe proceso penal ni acusados identificados.
