La vivienda en Málaga arrastra un déficit de 16.000 unidades frente a los 8.700 visados de obra nueva contabilizados. Y el sector ha decidido poner cifra exacta al problema. Lo hizo en el segundo encuentro anual del Hub Málaga Real Estate, celebrado en el Uppery club de Málaga bajo el lema «Retos y soluciones para habitar la Málaga del futuro».
La asociación, que agrupa ya a más de 50 empresas del ramo, reunió a profesionales y representantes institucionales con un objetivo declarado: pasar del diagnóstico a la acción. De la queja al proyecto. La idea que sobrevoló toda la jornada fue la de anticipar cómo será la Málaga de 2035 y qué hace falta para que la ciudad no se rompa por el camino.
Un déficit de 16.000 viviendas frente a 8.700 visados
El análisis técnico lo puso Luis Alberto Fabra, director de la Cátedra de Mercado Inmobiliario de la Universidad de Zaragoza, con datos cerrados hasta el tercer trimestre de 2026. La provincia registra unas 35.000 compraventas en los últimos doce meses. De las firmadas entre julio y septiembre, el 38,8% correspondió a compradores extranjeros. El mercado de Málaga ya no lo mueve solo el vecino que cambia de casa.
La cuenta que dejó sobre la mesa el ponente es sencilla y algo incómoda. Frente a esas 35.000 operaciones anuales, la provincia visó 8.700 viviendas de obra nueva. El déficit estimado asciende a 16.000 unidades, una brecha que se ceba especialmente en los municipios del entorno metropolitano: Torremolinos, Benalmádena, Mijas y Rincón de la Victoria compiten por el mismo suelo y por el mismo comprador.
Conviene subrayar un detalle antes de seguir: son cifras del sector, no oficiales. La estadística pública de compraventas que elabora el INE y la que mantiene el IECA permiten seguir la evolución del mercado, pero no existe un registro administrativo del déficit residencial. La lectura del Hub es una estimación profesional, y como tal debe interpretarse.
Málaga vende 35.000 casas al año y visó 8.700: la brecha entre lo que se compra y lo que se construye es ya la factura del éxito.
El presidente del Hub, Agustín Cruz Núñez, socio director de EJASO en Málaga, abordó de frente el debate del alquiler turístico. Limitar los pisos de uso vacacional le parece una medida «comprensible», pero «insuficiente» si se plantea como solución única. Su tesis es que la rentabilidad empresarial y la respuesta habitacional «no son intereses enfrentados, sino las dos mitades de una misma solución».
De ahí su propuesta: adaptar la oferta al momento vital de cada hogar. Residencias de estudiantes, alquiler con servicios, coliving y fórmulas flexibles que hoy apenas tienen recorrido en la provincia. Un parque residencial pensado para un solo modelo de familia ya no encaja con la población que llega a Málaga a trabajar, a estudiar o a pasar temporadas.
Del suelo a la venta: siete años que frenan los proyectos
La primera mesa de trabajo, moderada por Aprile Winterstein, socia fundadora del Hub, dejó un diagnóstico compartido: no falta suelo, falta suelo desarrollado. Gilberto Mariscal (Land Research), Sergio Sanz (Savills), Sofía Polo (Grupo Polo) y José Antonio Pérez Ramírez (REBS) coincidieron en señalar las carencias de infraestructuras, la falta de financiación y la ausencia de plazos ciertos en las licencias como los tres cuellos de botella del modelo.
La segunda mesa miró a 2035. María Jesús Horno (Iconic Real Estate), Lelín Caraballo (Grupo Miramar), Carlos Sánchez Ramade (BMS) y el propio Cruz Núñez defendieron modelos habitacionales flexibles y lanzaron dos ideas concretas: una aceleradora de proyectos residenciales y una ventanilla única que acorte los cerca de siete años que hoy separan que un suelo se compra de que una casa se vende.
El trasfondo de la petición es la seguridad jurídica. Sin reglas estables y sin plazos predecibles, advierten desde el Hub, el capital acaba en otros mercados. Las competencias sobre ordenación del territorio y vivienda corresponden a la Junta de Andalucía, a través de la Consejería de Fomento, Articulación del Territorio y Vivienda, mientras que las licencias de obra se conceden en cada ayuntamiento. La reclamación del sector apunta a ambas administraciones, y también a la capacidad de la iniciativa privada para sostener el ritmo.
La Lectura Andaluza
Lo que ocurre en Málaga no es un fenómeno aislado. Es el capítulo más visible de una tensión que recorre toda la costa andaluza, desde Estepona hasta Vélez-Málaga, y que en los últimos años ha convertido el acceso a la vivienda en el primer problema económico de la comunidad. La provincia suma 35.000 compraventas anuales y casi cuatro de cada diez operaciones del último trimestre las firman compradores extranjeros. El mercado malagueño se ha vuelto internacional en el precio, en la demanda y en el ritmo.
Para quien vive aquí, el dato tiene traducción inmediata. Un joven de Málaga que busca su primer piso compite con un inversor que paga al contado y con un profesional itinerante que firma por doce meses. El resultado se mide en emancipación tardía, en desplazamientos diarios desde Mijas hacia el centro de trabajo y en la dificultad de retener talento sanitario o docente en municipios donde el alquiler se come media nómina. La vivienda ha dejado de ser un gasto para convertirse en una barrera de entrada.
Hay un precedente que conviene recordar: la burbuja que estalló en 2008 dejó en la Costa del Sol grúas paradas y promociones a medio construir. La diferencia es que ahora el problema no es el exceso de oferta, sino su escasez en los tramos de precio que la gente puede pagar. Por eso el sector insiste en los plazos ciertos y en la ventanilla única. La próxima cita del Hub, ya con el horizonte de 2035 como brújula, tendrá sobre la mesa una pregunta incómoda: cuántas de esas 16.000 viviendas habrán pasado del papel al ladrillo.
