El Ayuntamiento de Madrid prepara una modificación de la normativa urbanística que permitirá construir edificios más altos en la capital con el objetivo de ampliar la oferta de vivienda. La vicealcaldesa Inma Sanz ha avanzado el cambio, que afectará a futuros desarrollos y a determinadas operaciones de sustitución en suelo urbano consolidado, en un momento en el que el precio medio del alquiler en la almendra central supera ya los 21 euros por metro cuadrado, según los datos del propio consistorio.
Qué cambia exactamente en la normativa de altura
El consistorio plantea revisar las limitaciones de altura recogidas en el Plan General de Ordenación Urbana de 1997, un documento que ha quedado desfasado respecto a la presión demográfica actual. Madrid capital ronda los 3,4 millones de habitantes y el último informe municipal sobre vivienda estima un déficit de en torno a 150.000 unidades en la próxima década.
La idea, según ha trasladado la vicealcaldesa, es permitir alturas superiores a las actualmente fijadas para cada zona, modulando el cambio por barrio y tipología. No se trata de levantar rascacielos en cualquier calle: en la práctica, hablamos de sumar dos o tres plantas adicionales en parcelas concretas, con foco en suelos donde hoy operan brownfields industriales o edificios obsoletos susceptibles de sustitución.
El Ayuntamiento sostiene que la medida puede generar entre 15.000 y 20.000 viviendas adicionales sin consumir suelo nuevo, una cifra que el equipo de Almeida considera realista a medio plazo. La oposición discrepa: Más Madrid y PSOE han pedido ver letra pequeña antes de pronunciarse, y han recordado que los anuncios urbanísticos suelen tardar años en traducirse en grúas reales.
El pulso entre densidad, especulación y servicios públicos
La cuestión de fondo es vieja y conocida. ¿Construir más alto baja el precio? La teoría económica dice que sí cuando la oferta crece de forma significativa. La experiencia madrileña matiza esa lectura: en operaciones recientes de Mahou-Vicente Calderón o en parte del eje Castellana, el aumento de edificabilidad no se ha trasladado a precios más asequibles, sino al segmento alto.
De hecho, sin un porcentaje obligatorio de vivienda protegida ligado al incremento de altura, el cambio normativo corre el riesgo de ampliar la oferta en una franja a la que el madrileño medio no llega. El salario medio en la Comunidad de Madrid se sitúa en torno a 32.000 euros brutos anuales, según el Instituto de Estadística regional, y el precio medio de compra en la capital supera los 4.500 euros por metro cuadrado.
A eso se suma el debate sobre servicios. Más altura significa más vecinos por parcela, y eso presiona colegios, centros de salud, transporte y zonas verdes. Los distritos del sureste ya arrastran déficit de equipamientos públicos denunciado por las propias juntas municipales en los últimos plenos. Sin un plan paralelo de inversión en servicios, el riesgo es construir barrios densos y mal dotados.
Permitir más altura sin atar vivienda protegida y servicios públicos al cambio normativo es una palanca incompleta: amplía la oferta, sí, pero no garantiza que sea la oferta que la ciudad necesita.
Lo que Madrid puede aprender de Barcelona, París y de su propio pasado
Analizamos esta decisión con un precedente claro: la modificación puntual del PGOU de 2013 que permitió aumentar edificabilidad en algunos ámbitos del norte. Una década después, el balance es desigual: en Las Tablas y Sanchinarro hubo más vivienda, pero también atascos crónicos y una L10 saturada en hora punta.
La comparativa internacional aporta otro matiz. El ensanche barcelonés diseñado por Cerdà mantiene un equilibrio entre altura, patios de manzana y servicios que Madrid nunca llegó a sistematizar. París, por su parte, ha resistido durante décadas la tentación de subir alturas en el centro histórico y ha optado por densificar la periferia con líneas de metro previas.
El calendario es la otra incógnita. Una modificación del PGOU exige aprobación inicial, información pública, alegaciones y aprobación definitiva, además del informe favorable de la Comunidad. El proceso difícilmente se cerrará antes de finales de 2027, y el primer edificio nuevo al amparo del cambio no se entregará antes de 2030. La urgencia de la vivienda en Madrid, sin embargo, es de hoy. El próximo pleno municipal será la primera prueba de fuego para que el Ayuntamiento concrete plazos, porcentajes de protegida y ámbitos afectados. Hasta entonces, la medida sigue siendo más anuncio que ordenanza.
