EN 30 SEGUNDOS
- ¿Qué ha pasado? El Ministerio de Vivienda ha difundido los datos estadísticos de 2025: 7,7 millones de viviendas no son principales, el 28,6% del parque total.
- ¿Quién está detrás? Las cifras contrastan con el déficit de 750.000 unidades estimado por el Banco de España y sitúan a España como el quinto país de la UE con más stock no residencial, según Eurostat.
- ¿Qué impacto tiene? Revelan un desajuste territorial: las viviendas vacías o secundarias se concentran en zonas despobladas, mientras la demanda real de hogares se agolpa en las ciudades y áreas tensionadas.
Mientras el Banco de España advertía hace semanas de que el país necesita 750.000 viviendas nuevas para cubrir la creación de hogares, los datos del Ministerio de Vivienda correspondientes a 2025 pintan un panorama en apariencia contradictorio: España cuenta con casi 8 millones de inmuebles que no se destinan a residencia habitual. Un total de 7,7 millones de viviendas no principales, el 28,6% del parque, una cifra que solo superan Croacia, Bulgaria, Grecia y Portugal dentro de la Unión Europea.
El dato no implica que sobren casas donde se necesitan, porque la distribución geográfica juega en contra. Las zonas que más viviendas vacían o de segunda residencia presentan son, con frecuencia, las que menos presión demográfica soportan. Castilla y León, con un 42,59% de viviendas no principales, encabeza la estadística, mientras que Madrid, con apenas un 12,5% de viviendas fuera del uso habitual, es la comunidad más ajustada.
La fotografía europea, elaborada por Eurostat con datos de 2021, subraya la anomalía española. Entre los países con mayor proporción de vivienda no principal figuran Croacia (40%), Bulgaria (39%), Grecia (35%) y Portugal (31%). En el extremo opuesto, Países Bajos (4%) o Alemania (8%) exhiben mercados en los que prácticamente todo el parque construido está ocupado de forma permanente. Francia se sitúa en un término medio, con un 18%.
La mayoria de los análisis acentúan que el estallido de la burbuja de 2008 no liquidó el stock de segundas residencias. Al contrario, la golden visa de 2013 y la movilidad de inversores foráneos mantuvieron alta la demanda no residencial. A eso se ha sumado el auge del alquiler turístico, que ha colonizado ciudades y costas con unos 380.000 pisos de uso turístico censados, concentrados allí donde la tensión del mercado residencial es máxima.
El desglose interno de los 7,7 millones de inmuebles no principales arroja que 2,9 millones son segundas residencias, 3,8 millones permanecen vacíos y el resto son pisos turísticos. La cifra de vacíos, sin embargo, está en cuestión. El economista Pablo Tucat, de KSNET, advierte de que “el cálculo sobre las viviendas vacías ha generado controversia porque se hizo durante la pandemia”, cuando mucha gente había abandonado temporalmente su hogar y se utilizó el consumo energético como baremo, lo que sobreestimó el número en grandes ciudades.
El verdadero desafío no es el número total, sino la ubicación: las casas vacías de la España vaciada no alivian la presión de Barcelona o Madrid.
El Ministerio de Vivienda emplea para su estimación los empadronamientos, las declaraciones de la renta y los picos energéticos esporádicos que delatan un uso discontinuo, de modo que la foto de conjunto, aun con sus imprecisiones, refleja una tendencia estructural: España convive con un parque construido muy por encima de la demanda real en amplias regiones, al tiempo que la creación de hogares supera la construcción de nuevas viviendas principales año tras año. La ratio actual es de 1,33 viviendas por hogar, lejos del 1,53 de 2001.
Desde 2011, el porcentaje de viviendas principales tocó techo (71,7%) y luego cayó hasta un mínimo del 69,6% en 2020, para remontar tímidamente hasta el 71,4% actual tras la pandemia. Ese leve repunte no ha bastado para compensar el déficit que el Banco de España sitúa ya en 750.000 unidades, y que el mercado inmobiliario refleja en precios y dificultad de acceso.
El Eje del Poder Europeo: la vivienda como gota que colma la brecha territorial
Aunque la política de vivienda es competencia nacional y local, los datos de Eurostat evidencian una brecha entre los países del sur y del este de la Unión y los del centro y norte. Croacia, Bulgaria, Grecia, Portugal y España comparten altos porcentajes de viviendas no principales, un fenómeno que mezcla turismo, segundas residencias de origen histórico y despoblación. En el Consejo de la UE, esa fractura se traduce en sensibilidades distintas a la hora de regular el alquiler turístico o de destinar fondos comunitarios a rehabilitación residencial. El Pacto Verde Europeo, a través de los fondos Next Generation, ha abierto una ventana para mover recursos hacia la mejora energética del parque edificado, y España ha previsto dentro de su Plan Estatal de Vivienda una parte de los 9.000 millones para incentivar la rehabilitación y la puesta en el mercado de alquiler asequible. Sin embargo, la capacidad para diluir los desequilibrios territoriales sigue siendo muy limitada. Como reconoce el economista Tucat, “si la mayor parte de las viviendas vacías está en núcleos con alta demanda, la prioridad debe ser alta; en la España vaciada, la necesidad de movilizar vivienda es menos imperiosa”.
El Gobierno español complementa su estrategia con el programa Casa 47, que prevé la compra de vivienda usada como medida subsidiaria a la construcción de nueva planta protegida. La ejecución real de estas palancas, a la vista de los ritmos administrativos y de la falta de mano de obra cualificada, acabará determinando si la cifra de 7,7 millones de viviendas no principales se convierte en un activo movilizable o en una trampa estadística. La próxima revisión de Eurostat en 2027 dará una medida más afinada, pero el tiempo corre a favor de la demanda insatisfecha.
