EN 30 SEGUNDOS
- ¿Qué ha pasado? La Comisión Europea aprobará el miércoles 9 de septiembre la Affordable Housing Act, que da cobertura legal a las ciudades para limitar alquileres turísticos en zonas tensionadas.
- ¿Quién está detrás? La Comisión Europea, con el comisario de Energía y Vivienda, Dan Jørgensen, y el respaldo de ciudades como Barcelona, Ámsterdam, Florencia y París.
- ¿Qué impacto tiene? España podrá poner topes a Airbnb y otras plataformas sin el riesgo de litigios prolongados, en un mercado donde en algunos barrios de Madrid el alquiler turístico representa hasta el 56% del stock residencial.
La Comisión Europea aprobará el miércoles la Affordable Housing Act para blindar la vivienda asequible frente a Airbnb.
La nueva norma, que se aprobará formalmente el 9 de septiembre, establece reglas comunes para determinar cuándo una zona sufre presión habitacional y otorga respaldo jurídico a los gobiernos nacionales, regionales y locales para aplicar medidas selectivas contra la escasez de vivienda.
El comisario europeo de Energía y Vivienda, Dan Jørgensen, lo resumió en una entrevista con Politico: ‘los alquileres de corta duración no son la causa de la crisis de vivienda en Europa, pero en algunas partes, especialmente en las grandes ciudades, agravan el problema.
Los alquileres turísticos registrados representan en torno al 1,2% del parque total de viviendas de la UE, pero en destinos turísticos como Oporto pueden superar el 20% de las casas. En algunos barrios de Madrid, el stock de alquiler turístico equivale al 56% del parque residencial de larga duración.
Barcelona ha anunciado la eliminación progresiva de sus cerca de 10.000 pisos turísticos legales para 2028, mientras que Ámsterdam, Florencia y París ya han introducido sistemas de licencias, límites a los alquileres o restricciones a nuevas viviendas de uso turístico.
Sin embargo, esos intentos ha acabado con frecuencia en los tribunales. Propietarios y operadores turísticos demandaron a Florencia, y Airbnb recurrió la multa de 64 millones de euros que España impuso por anunciar pisos ilegales. Aunque los tribunales dieron la razón a las administraciones, los litigios ataron a los gobiernos locales en costosas batallas judiciales.
Los tribunales dieron la razón a las ciudades, pero cada pleito consumió años y presupuesto público: la Affordable Housing Act busca acabar con ese bloqueo sistemático.
Jørgensen insistió en que la nueva legislación dará a las autoridades locales que quieran actuar ‘la posibilidad de hacerlo de forma efectiva y sin exponerse a riesgos de litigio’. El comisario rechazó las críticas del sector, que alerta de daños a las economías turísticas y a los propietarios que dependen de ingresos por alquiler: ‘la vivienda es un derecho, no una mercancía, y las personas deben estar por delante del beneficio’.
La Comisión también despeja el debate sobre las competencias comunitarias en vivienda. Serán las autoridades nacionales, regionales y locales las que determinen las zonas tensionadas y decidan si intervienen y cómo. ‘El objetivo no es imponer restricciones desde Bruselas’, afirmó Jørgensen, aunque añadió que ‘si no actuamos, corremos el riesgo de perder la confianza de la ciudadanía en las instituciones democráticas’.
El aterrizaje en España: de la multa de 64 millones a los 10.000 pisos de Barcelona
En España, la norma llega con un mercado inmobiliario muy tensionado. La posibilidad de limitar alquileres turísticos en zonas saturadas afecta directamente a ciudades como Madrid, Barcelona, Palma, Málaga o Valencia, donde la convivencia entre vecinos y plataformas como Airbnb se ha convertido en un debate político de primer orden.
La ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, ha defendido en Bruselas la necesidad de herramientas legales para que los ayuntamientos puedan regular sin miedo a demandas. La nueva norma europea encaja con esa estrategia, aunque su aplicación efectiva dependerá de la transposición y de la voluntad municipal.
La patronal turística y las plataformas de alquiler vacacional ya han advertido de que un exceso de restricciones podría reducir la oferta para visitantes y dañar a los propietarios que complementan su renta con este tipo de alquileres. La Comisión responde que las regiones conservan plena autonomía para calibrar sus medidas.
El horizonte es ambicioso: la norma entrará en vigor tras su publicación en el Diario Oficial de la UE, y las ciudades dispondrán de nuevas herramientas legales a lo largo de 2027. Para Moncloa.com, la Affordable Housing Act marca un punto de inflexión en la política europea de vivienda, tradicionalmente considerada competencia nacional.
El Eje del Poder Europeo
La vivienda se ha convertido en la nueva línea de fractura entre el norte y el sur de Europa. Países como España, Portugal, Italia y Grecia, con fuerte presión turística en sus centros urbanos, ven con buenos ojos una norma que les da cobertura para frenar la turistificación. Alemania o Países Bajos, con mercados residenciales tensos pero menor incidencia del alquiler vacacional, observan la propuesta con más cautela y recelan de que Bruselas amplíe su huella competencial.
En el fondo late un precedente conocido: la tensión entre la libre prestación de servicios, consagrada en el Tratado de Funcionamiento de la UE, y la protección del interés general. La misma batalla jurídica que durante años permitió a plataformas como Airbnb oponerse a las regulaciones locales podría ahora inclinarse del lado de los municipios.
Para España, el impacto es doble. Por un lado, la norma puede acelerar la salida del mercado de pisos turísticos ilegales en las zonas más tensionadas. Por otro, obliga a un consenso interno entre comunidades autónomas y ayuntamientos, porque la capacidad de intervenir seguirá siendo local. No habrá un tope europeo uniforme, pero habrá un paraguas jurídico común.
La lectura a diez años es clara: si la vivienda asequible se consolida como prioridad europea, el reparto de fondos del próximo Marco Financiero Plurianual podría incorporar programas específicos de rehabilitación y alquiler público. La pelota queda ahora en el tejado de los gobiernos locales.
La próxima ventana crítica será la votación formal del Parlamento Europeo sobre el texto, prevista para el otoño, y la posterior transposición nacional. Mientras tanto, los ayuntamientos españoles observan la evolución de la norma con la esperanza de recuperar vivienda para sus vecinos.
