La Audiencia Provincial de Madrid declaró resuelto el contrato de arrendamiento de renta antigua firmado en 1956 por expiración de plazo. El Tribunal Supremo dejó firme el fallo al inadmitir el recurso de casación, y el lanzamiento se ejecutó el pasado 23 de septiembre en el distrito de Retiro.
EN 30 SEGUNDOS
- ¿Qué ha resuelto el tribunal? La Audiencia Provincial de Madrid, en sentencia de junio de 2022, declaró resuelto por expiración de plazo el contrato de arrendamiento de renta antigua; el Tribunal Supremo inadmitió la casación en diciembre de 2023.
- ¿Qué base jurídica aplica? La disposición transitoria segunda de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos limita a dos años la duración tras la segunda subrogación, salvo discapacidad igual o superior al 65%.
- ¿Qué impacto tiene? Consolida la extinción progresiva de los contratos de renta antigua y fija el cómputo temporal de la subrogación para los juzgados de primera instancia.
Antecedentes: un contrato de 1956 y tres instancias judiciales
Una mujer de 87 años residía en la vivienda desde hacía décadas y había abonado puntualmente la renta. La propiedad cobró cada mensualidad sin objeción. El desalojo no responde a un impago ni a una ocupación sin título, sino a una cuestión estrictamente temporal: hasta cuándo permite la ley prolongar el contrato.
El contrato se suscribió el 3 de septiembre de 1956. Cambió de titular en 1960 y, de nuevo, en 2005, cuando falleció la madre de la inquilina y esta comunicó su voluntad de continuar como arrendataria. El mecanismo se denomina subrogación: el nuevo arrendatario ocupa la posición del anterior con idénticos derechos y obligaciones.
La Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos quiso clausurar de forma paulatina los contratos de renta antigua, herederos del régimen de prórroga forzosa. Su disposición transitoria segunda limitó el número de transmisiones y su duración máxima. Conforme a la interpretación aplicada en este pleito, tras una segunda subrogación el contrato solo se prolonga dos años, salvo discapacidad igual o superior al 65%, supuesto en el que se mantendría de por vida. Ninguna de esas excepciones quedó probada.
En junio de 2018 la sociedad Urbagestión Desarrollo e Inversión adquirió el inmueble. Al principio mantuvo la relación arrendaticia con normalidad: comunicó a la inquilina la asunción del contrato, facilitó una cuenta para el pago y actualizó la renta conforme a la ley. Después requirio documentación sobre el grado de discapacidad y el empadronamiento, y finalmente presentó la demanda.
La Audiencia Provincial de Madrid traza la distinción decisiva: la aceptación de la subrogación no equivale a la aceptación de un contrato indefinido.
El fallo: resolución por expiración de plazo y ejecución del lanzamiento
El Juzgado de Primera Instancia número 90 de Madrid resolvió en enero de 2022 a favor de la inquilina. Razonó que la propiedad había consentido su situación al mantenerla en la vivienda y cobrar la renta durante años. La propietaria recurrió.
En junio de 2022, la Audiencia Provincial de Madrid revocó ese pronunciamiento y declaró resuelto el contrato por expiración del plazo. El tribunal distinguió dos planos. Que la propiedad aceptara a la inquilina como arrendataria no implicaba que aceptara su carácter vitalicio. Lo primero no se discutía. Lo segundo dependía de la ley, y la ley fijaba dos años.
La Audiencia Provincial añadió un matiz relevante. Al continuar la inquilina en el inmueble y abonar la renta tras vencer el plazo, el contrato se prorrogó año a año mediante tácita reconducción, regulada en el artículo 1566 del Código Civil. Esa prórroga automática no convierte el contrato en indefinido. Agotado el mecanismo, el arrendamiento quedó resuelto.
Frente a ese fallo, la inquilina interpuso recurso de casación. El Tribunal Supremo lo inadmitió en diciembre de 2023 por carecer manifiestamente de fundamento. En el auto, el Alto Tribunal precisó que la controversia no versaba sobre la existencia de la subrogación, sino sobre la duración del contrato una vez producida. Con esa decisión, la sentencia de la Audiencia devino firme.
Una vez firme el fallo, el juzgado de ejecución fijó la fecha del lanzamiento para el 23 de septiembre de 2026. Ese día, una comisión judicial acompañada de agentes de policía ejecutó el desalojo. No existían rentas impagadas ni ocupación sin título: la resolución se sustentó exclusivamente en el transcurso del plazo legal.
La Doctrina del Tribunal
La resolución consolida una regla precisa sobre la disposición transitoria segunda de la LAU: la segunda subrogación no genera un derecho vitalicio, sino un plazo máximo de dos años. La lectura anterior, sostenida en primera instancia, admitía que el consentimiento prolongado del arrendador convirtiera el contrato en indefinido. La Audiencia Provincial de Madrid descarta esa tesis y la ancla en el texto normativo.
En cuanto a la base jurídica, combina la disposición transitoria segunda de la Ley 29/1994 y el artículo 1566 del Código Civil, que regula la tácita reconducción. El tribunal interpreta la norma transitoria en sentido teleológico: la voluntad del legislador fue extinguir de forma paulatina los arrendamientos de renta antigua, no perpetuarlos. El consentimiento del arrendador no amplía un plazo que la ley fija con carácter imperativo.
El impacto jurisprudencial es relevante. Los juzgados de primera instancia que tramitan pleitos sobre renta antigua disponen ahora de un criterio claro de cómputo temporal. La acreditación de la discapacidad igual o superior al 65% es el único cauce para preservar el contrato más allá del plazo legal.
La proyección en vía de recurso es limitada. La inadmisión del Tribunal Supremo agotó las posibilidades impugnatorias y el lanzamiento ya se ha ejecutado. La resolución no constituye jurisprudencia en sentido estricto, pero refuerza la línea que aplica la extinción de los contratos anteriores a 1995 conforme al calendario legal.
FICHA DEL CASO
- El caso: Ejecución de un desahucio por expiración de plazo de un contrato de arrendamiento de renta antigua firmado en 1956, transmitido por subrogación dentro de una misma familia.
- Datos importantes: Disposición transitoria segunda de la Ley 29/1994 (LAU) y artículo 1566 del Código Civil; resolución por expiración de plazo ratificada por inadmisión del Tribunal Supremo.
- Fecha de los juicios: Primera instancia, enero de 2022; Audiencia Provincial de Madrid, junio de 2022; inadmisión del Tribunal Supremo, diciembre de 2023; lanzamiento ejecutado el 23 de septiembre de 2026.
- Personas acusadas y por qué: N/A. Se trata de un procedimiento civil de resolución de contrato, sin acusados.
