La construcción de vivienda en Andalucía ha vuelto a liderar España. Los visados de dirección de obra de vivienda nueva cerraron 2025 con 33.346 unidades, un 6,55% más que el año anterior y casi una cuarta parte de todo lo que se edificó en el país. Sevilla y Málaga son las dos locomotoras de un sector que encadena siete ejercicios de subida.
Andalucía firma una de cada cuatro viviendas nuevas de España
Los números del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana son elocuentes. Entre 2019 y 2025, en la comunidad se han levantado o proyectado entre 171.500 y 178.800 viviendas, muy por encima de las 132.100 de Madrid y las 114.200 de Cataluña. El IECA (el Instituto de Estadística y Cartografía de Andalucía) y el Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España confirman ese orden. Andalucía no compite ya con nadie en volumen de obra nueva.
Solo en el último ejercicio, las grúas andaluzas visaron 33.346 viviendas nuevas, lo que representa el 24,1% del total nacional. Madrid se quedó en 23.000, Cataluña en 21.000 y la Comunidad Valenciana en 17.500. La distancia no es anecdótica: una de cada cuatro viviendas nuevas de España se visó en Andalucía.
Detrás del ritmo hay un cambio normativo. La LISTA (la Ley del Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía), aprobada en 2021, sustituyó la licencia administrativa previa por la declaración responsable e instauró el silencio administrativo positivo cuando la administración no contesta en plazo. Se pasó del control previo a la verificación posterior. Menos trámites, más grúas.
Del control previo a la verificación posterior: las claves del modelo urbanístico andaluz
A la agilidad urbanística se ha sumado la movilización de suelo público. La Junta de Andalucía acaba de lanzar su mayor oferta hasta la fecha: 3.700 viviendas proyectadas, de las que 2.964 serán protegidas —el 80,6%— y 714 de precio libre. El Decreto-ley de medidas urgentes permite además transformar en viviendas suelos y locales con uso terciario o dotacional sin tramitar una modificación del PGOU.
El objetivo declarado es que no quede un solar vacío ni un terreno en desuso. Andalucía cuenta con una bolsa de suelo para más de 43.000 viviendas, un colchón que la Consejería con competencias en vivienda quiere movilizar por la vía de la colaboración público-privada. La comunidad ha impulsado además 18.300 viviendas protegidas y se ha fijado la meta de alcanzar 20.000 pisos asequibles en cinco años.
El mercado andaluz de vivienda nueva no se reactivó por casualidad: la comunidad cambió antes que nadie las reglas del suelo y ahora recoge los visados.
El presidente de la Junta de Andalucía, Juanma Moreno, resume el modelo con una frase que repite en cada foro: el problema de la vivienda «necesita menos ideología y más gestión». La creación de una consejería específica y el aumento de la partida presupuestaria autonómica son, según el Ejecutivo andaluz, las otras dos patas de una estrategia que también incluye rebajas fiscales y ayudas dirigidas a los jóvenes.
La oposición en el Parlamento de Andalucía viene reclamando un mayor peso presupuestario de la vivienda protegida y sostiene que el ritmo de obra libre, por sí solo, no resuelve el problema del alquiler. En el plano nacional, el debate sigue abierto con el decreto de emergencia habitacional del Gobierno de España como telón de fondo. La Junta defiende que ese tipo de medidas generan inseguridad jurídica entre los propietarios y terminan retirando vivienda del mercado. Solo más construcción enfría los precios.
La Lectura Andaluza
Andalucía carga con una herencia pesada: la comunidad que más sufrió el estallido de la burbuja inmobiliaria de 2008 es hoy la que lidera la recuperación del ladrillo. Entre 2019 y 2025 ha proyectado hasta casi 47.000 viviendas más que Madrid, según los datos oficiales, y lo ha hecho con un marco urbanístico que el propio sector señala como el más ágil del país. El peso de la actividad no es menor: construcción y servicios inmobiliarios sostienen miles de empleos directos e indirectos en provincias como Málaga y Sevilla, las dos que tiran del carro.
Para el ciudadano, la traducción es doble. Por un lado, obra nueva significa trabajo: cada promoción activa oficios que van del encofrado a la instalación eléctrica y que dan de comer a familias de toda la vida. Por otro, quien busca su primer piso en Sevilla, Málaga o Granada sigue topándose con alquileres que devoran buena parte del salario. Construir más es la única palanca que ha funcionado históricamente para enfriar esos precios, y ahí Andalucía lleva ventaja sobre el resto.
La proyección es medible. Los 3.700 hogares de la última oferta de suelo público se irán adjudicando en los próximos meses y la Junta mantiene el horizonte de 20.000 viviendas asequibles en cinco años, con una reserva de suelo que da para más de 43.000. El sector mira además a la próxima convocatoria de ayudas y a la evolución de los tipos de interés, que marcan el ritmo real de las compraventas.
Andalucía no ha resuelto el problema de la vivienda. Pero ha elegido un camino: el de las grúas, el suelo y los trámites cortos. En una tierra donde el olivar es paisaje y economía, no debería extrañar que seamos capaces de levantar una de cada cuatro casas nuevas del país. Los visados de 2026 dirán si el liderazgo se consolida o se queda en un buen año.
