Más de 93.000 viviendas protegidas de Andalucía podrían pasar al mercado libre en 2030, según el estudio difundido por Civio a partir de datos del Ministerio de Vivienda. La cifra equivale a un tercio de todas las que agotan su protección en España.
Un tercio del parque nacional agota su protección antes de 2030
Entre este año y 2030, 93.470 viviendas de Andalucía habrán cumplido su plazo de protección. Las viviendas protegidas reciben ayudas públicas o ciertas ventajas para que personas con ingresos bajos o medios puedan vivir en ellas. A cambio, no pueden venderse al precio que estime el propietario, solo pueden comprarlas quienes cumplan los requisitos de renta y están sujetas a un periodo de protección. El objetivo es evitar que el nuevo propietario especule con el inmueble, al menos durante unos años.
El informe de Civio advierte de que se desconoce si parte de esas casas ya ha pasado al mercado libre, porque la regulación permitía la descalificación anticipada. En Andalucía se han construido cerca de 309.000 viviendas protegidas entre 1991 y 2025. Al cierre del año pasado, una cuarta parte había perdido la categoría y 155.000 —siete de cada diez— pudieron descalificarse voluntariamente. El parque protegido real podría haberse reducido hasta las 74.350, aunque no hay datos oficiales para contrastarlo. En España, al final de 2030 la mitad del millón y medio de viviendas construidas con este fin desde 1991 habrá dejado de estar protegida.
Los tres mecanismos que reducen el parque protegido
La primera palanca es el acortamiento de plazos. La Junta de Andalucía redujo en 2020 la protección de los 30 años anteriores a entre 7 y 15. En Andalucía, las viviendas de régimen especial mantienen 15 años; las de régimen general, una década; y las de precio limitado pueden venderse en el mercado libre a los 7 años.
La segunda palanca es el precio. Los datos del Ministerio sitúan a Málaga y Sevilla entre las provincias con la VPO más cara de España. Córdoba, Cádiz, Granada y Almería superan los 1.200 euros por metro cuadrado. En Jaén, el precio de la vivienda protegida llega a situarse por encima del mercado libre. Un piso protegido de 60 metros cuadrados con garaje puede acercarse a los 230.000 euros, con una entrada superior al 20%.
Andalucía concentra un tercio de las viviendas que dejarán de estar protegidas en España hasta 2030, mientras la obra nueva de VPO no recupera el ritmo de los años 90.
La tercera palanca es el límite de ingresos. La horquilla vigente en Andalucía permite optar a una VPO con rentas de entre 25.000 y 46.000 euros anuales. Eso amplía la competencia para las familias con menos recursos, que ya no compiten solo entre sí. A nivel nacional, en 2024 se levantaron 11.000 VPO, un 23% menos que el año anterior, frente a una media de 60.000 anuales en los años 90.
La Lectura Andaluza
La evolución del parque protegido toca una de las tensiones clásicas de la política territorial: el equilibrio entre la autonomía financiera de la Junta de Andalucía y las condiciones que el Estado fija cuando financia vivienda. El plan estatal 2026-2030 reserva 1.197 millones para vivienda en Andalucía; la comunidad debería aportar 479 millones y aceptar la protección permanente en promociones con fondos estatales. La Junta ha recurrido la norma porque entiende que vulnera su autonomía financiera. El Gobierno central rechaza el requerimiento y defiende que no regula con carácter general la política autonómica.
Para el lector andaluz la lectura práctica es directa: si una vivienda protegida pierde su calificación, el alquiler o la venta de ese inmueble pasa a regirse por el mercado libre y se encarece. La Junta subraya que las 48.000 viviendas en alquiler de su parque público mantienen protección permanente. De hecho, Andalucía blindó esas casas, de modo que no dejarán de pertenecer al parque público. El matiz estadístico no es menor: el Ministerio contabiliza menos de 5.000 inmuebles públicos de alquiler construidos desde 1991 con protección permanente, mientras el Ejecutivo autonómico sitúa su parque cerca de 50.000. El blindaje del parque público contrasta con la protección temporal de la promoción privada, que se mueve entre los 7 y los 15 años. El Estado condiciona sus ayudas a que las promociones financiadas mantengan de forma permanente el régimen de protección.
La proyección a 2030 obliga a mirar el ritmo de construcción. La Junta asegura haber impulsado 16.500 viviendas protegidas desde 2019, por debajo de las 3.000 anuales, y su segunda fase promete alcanzar 4.000 al año y habilitar 22.000 más. Si esa aceleración no se consolida, en cuatro años quedarán protegidas entre el 25% y el 40% de las viviendas construidas en Andalucía desde los años 90. El dato deja una evidencia: el desafío no es solo cuántas casas se califican, sino cuántas siguen siéndolo con el paso del tiempo.
