3Tres meses de fianza y aval bancario: la entrada de tu vivienda se convierte en un producto financiero
En teoría, la Ley de Arrendamientos Urbanos acota el desembolso inicial: un mes de fianza en metálico, obligatoria, y hasta dos mensualidades más como garantía adicional pactada, lo que deja el tope legal en tres rentas antes de sumar el mes en curso. La práctica recorre ese límite y lo desborda por la puerta de atrás: lo que se presenta como «tres meses de fianza» esconde la trampa de cobrar como depósito lo que la norma solo admite como garantía, y encima se apila el aval bancario, que no exige liquidez puntual, sino inmovilización permanente. Para emitirlo, el banco estudia al inquilino como si pidiera un préstamo —nóminas, historial, estabilidad laboral— y le obliga a pignorar entre tres y seis mensualidades de renta en una cuenta bloqueada durante toda la vigencia del contrato, además de comisiones de estudio, apertura y riesgo que rondan el 0,5% y el 2% del importe avalado. Con una renta de 1.000 euros, eso son hasta 6.000 congelados que no se recuperan hasta levantar el aval: sumados a fianza, garantía y primer mes, entrar a un piso exige una liquidez que recuerda sospechosamente a la de una hipoteca.
El abuso no se queda en el banco: cuando el inquilino no puede bloquear ese dinero, la propia estructura del aval se convierte en un producto financiero que alguien tiene que pagar. Facua denunció en noviembre de 2024 a la inmobiliaria Arrendamiento10 por exigir avales de hasta 18 meses de renta, nueve veces por encima del tope legal de dos mensualidades de garantía, y por ofrecer a quien no pudiera afrontarlos una especie de «aval personal y solidario» cuyos gastos de estudio y formalización asumía el arrendatario. Quien no dispone de ahorros para pignorar recurre a un familiar que responda con su patrimonio, de modo que el acceso a la vivienda acaba dependiendo de la solvencia ajena y de decisiones de riesgo que nada tienen que ver con el contrato. La gravedad es tal que las propias administraciones reconocen el problema: el sistema público de avales anunciado en el real decreto-ley 1/2025 sigue sin desarrollarse, y el Gobierno vasco prepara una línea para avalar parte de la fianza a inquilinos de hasta 40 años porque ese desembolso inicial es, literalmente, una de las principales barreras de entrada al mercado.
