La Diputación Permanente del Congreso ha derogado el Real Decreto-ley 28/2026, que reformaba el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. La norma pretendía extender la prórroga del alquiler de vivienda habitual a cinco años —siete si el arrendador era persona jurídica— y aparejaba a la negativa del arrendador una indemnización de doce mensualidades. El texto queda expulsado del ordenamiento y el precepto recupera su redacción previa.
EN 30 SEGUNDOS
- ¿Qué se ha derogado? El Real Decreto-ley 28/2026, integrado por un artículo único, dos disposiciones adicionales, una disposición transitoria y dos disposiciones finales.
- ¿Con qué base jurídica? El artículo 86.2 de la Constitución, que obliga a las Cortes a pronunciarse expresamente sobre la convalidación o derogación del decreto-ley, y el artículo 78, que regula la Diputación Permanente.
- ¿Cuál es el impacto? Decaen la prórroga obligatoria de cinco o siete años y la indemnización de doce mensualidades; los litigios vuelven al artículo 10 LAU.
El contenido del decreto-ley derogado
El texto constaba de un artículo único, dos disposiciones adicionales, una disposición transitoria y dos disposiciones finales. El núcleo material residía en la nueva redacción del artículo 10 de la LAU: vencido el contrato o cualquiera de sus prórrogas, y no notificada la voluntad de no prorrogar por ninguna de las partes, el arrendamiento se prorrogaría obligatoriamente por plazos sucesivos de cinco años, ampliables a siete cuando el arrendador fuera una persona jurídica.
La reforma invertía el régimen de la negativa. El arrendador que comunicara su voluntad de no prorrogar quedaba obligado a indemnizar con doce mensualidades como mínimo. La exención se limitaba al supuesto en que acreditara la necesidad de destinar la vivienda de forma permanente para sí, para familiares en segundo grado o para el cónyuge en los casos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
El articulado incorporaba una garantía adicional: el arrendatario podía reclamar la indemnización si, en los tres meses siguientes a la entrega de la vivienda, esta no hubiera sido ocupada por las personas indicadas, salvo fuerza mayor. Añadía además una causa de exclusión, la de quien no hubiera habitado la vivienda más de seis meses en los doce anteriores sin causa justificada.
El alcance de la derogación sobre el artículo 10 LAU
La derogación expulsa la reforma y devuelve al artículo 10 LAU su redacción anterior. Decae la prórroga obligatoria por plazos sucesivos de cinco o siete años y, con ella, el derecho de crédito del arrendatario frente a la negativa del arrendador, que era la pieza de mayor conflictividad potencial en los juzgados de primera instancia.
La derogación expulsa del ordenamiento la prórroga obligatoria de cinco o siete años y restituye al artículo 10 de la LAU su redacción previa.
El texto derogado incluía una disposición transitoria cuyo contenido concreto no detalla la información disponible. Esa omisión impide precisar el régimen aplicable a los contratos celebrados o renovados durante su vigencia. La práctica forense deberá resolver si las situaciones consumadas conservan cobertura o si la derogación arrastra su revisión.
Las demandas de indemnización fundadas en el régimen derogado quedan condicionadas a la eficacia temporal que se atribuya al pronunciamiento del Congreso. Los procedimientos de desahucio por expiración del plazo, por su parte, deberán ajustar su objeto a la norma restituida, sin que la derogación altere por sí sola la competencia ni el cauce procesal.
La lectura doctrinal
La derogación es un acto de control parlamentario de la legislación delegada, no una resolución judicial. El artículo 86.2 de la Constitución impone a las Cortes un pronunciamiento expreso sobre la convalidación o derogación dentro del plazo constitucionalmente previsto, y ese pronunciamiento posee eficacia general. La Diputación Permanente ejerce aquí la función del Pleno conforme al artículo 78 de la Constitución.
Existe discrepancia doctrinal sobre los efectos temporales. La tesis dominante atribuye a la derogación eficacia ex nunc, con conservación de las situaciones jurídicas producidas durante la vigencia de la norma; la tesis contraria sostiene la nulidad radical y la revisión de esas situaciones. El control de los límites materiales del decreto-ley corresponde al Tribunal Constitucional al amparo del artículo 161.1.a) de la Constitución.
La consecuencia para los operadores jurídicos es doble. En el plano sustantivo, los contratos de prórroga del alquiler de vivienda habitual vuelven a regirse por el texto vigente del artículo 10. En el plano procesal, se refuerza la carga de acreditar la fecha del contrato y la norma aplicable en todo litigio sobre renovación.
No consta la fecha exacta del acuerdo de derogación, el resultado de la votación ni su publicación en el Boletin Oficial de las Cortes Generales. Tampoco consta que el texto haya sido impugnado ante el Tribunal Constitucional. Los plazos de impugnación y la retroacción de efectos quedan pendientes de confirmación documental.
FICHA DEL CASO
- El caso: Derogación por la Diputación Permanente del Congreso del Real Decreto-ley 28/2026, que reformaba el artículo 10 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos en materia de prórroga del arrendamiento de vivienda habitual.
- Datos importantes: artículo 10 LAU, artículo 86.2 de la Constitución, artículo 78 de la Constitución. El decreto-ley constaba de un artículo único, dos disposiciones adicionales, una disposición transitoria y dos disposiciones finales. Mayoría de la votación: no consta.
- Fecha de los juicios: No hay vista oral. No consta la fecha de promulgación del decreto-ley ni la del acuerdo de derogación, ni su publicación en el BOE.
- Personas acusadas y por qué: N/A. No se trata de un proceso con acusados identificados.
