La presión inmobiliaria en Málaga marca el máximo de Andalucía y la Costa del Sol exige el 57% de la renta disponible para comprar una vivienda. Almería es la provincia más asequible del litoral, con un 33% de esfuerzo, según el informe Vivienda en Costa 2026.
El informe, elaborado por Tinsa by Accumin, sitúa la media nacional en el 34% y el nivel de equilibrio en el 35%. La media nacional se queda en el 34%.
El esfuerzo inmobiliario mide el porcentaje de la renta disponible de un hogar que se destina al pago de la hipoteca. Superar el 35% sitúa a las familias en zona de riesgo: dedicar más de un tercio de los ingresos a la vivienda deja menos margen para ahorro, consumo o imprevistos.
Un mercado a dos velocidades en el litoral andaluz
La presión no es homogénea. Cádiz exige un 41% de la renta disponible y Huelva, un 40%. La presión supera el equilibrio en cinco provincias.
Los niveles más elevados se concentran en la Costa del Sol malagueña, la Costa de la Luz gaditana y la Costa Tropical granadina.
En el extremo opuesto, la Costa de Almería y la Bahía de Algeciras presentan los esfuerzos más moderados. El litoral almeriense modera la presión andaluza.
La brecha inmobiliaria del litoral andaluz va del 68% de Tarifa al 24% de Adra, la mayor distancia de todo el país.
La evolución de 2025 también separa las dos fachadas: las transacciones crecieron un 5,1% en la costa atlántica y un 1,5% en la mediterránea. La obra nueva avanzó con más fuerza en el Atlántico, con un 22,6% más de visados, frente al 19,6% del Mediterráneo. Almería disparó sus visados de obra nueva un 121,3%.
Tarifa y Adra, los dos polos del esfuerzo inmobiliario
Tarifa encabeza el ranking de municipios más tensionados, con un 68% de la renta del hogar medio necesaria para comprar. Le siguen Conil de la Frontera (67%) y Nerja (64%).
Marbella, Fuengirola y Torrox comparten un 63% de esfuerzo.
Chipiona exige un 59% y Almuñécar un 55%, el nivel más alto de la costa de Granada. El mayor esfuerzo de la Costa Tropical llega al 55%.
En el otro extremo, Adra registra el esfuerzo más bajo de toda Andalucía, con un 24%. Berja y Cuevas del Almanzora le siguen con un 26%.
Algeciras y Los Barrios se sitúan en el 28%. El Campo de Gibraltar se mantiene accesible.
Motril es el punto más accesible de la costa granadina, con un 30%. La Línea de la Concepción (31%) y Garrucha (32%) completan la lista.
El comprador también parte el mapa inmobiliario. En la vertiente mediterránea, los extranjeros representan entre el 50% y el 60% de las compraventas vacacionales de la Costa del Sol, pese a reducirse un 3% durante el último año. El comprador extranjero sigue marcando el ritmo mediterráneo.
En la costa atlántica, la demanda procede de Madrid, Sevilla y otras provincias andaluzas, mientras la compra extranjera aumentó un 11,4% en Cádiz y Huelva.
Málaga alcanza los 3.027 euros por metro cuadrado y la vivienda vacacional llega a los 5.000 euros en Marbella. Málaga supera los 3.000 euros por metro cuadrado.
Granada registra 1.829 euros por metro cuadrado, Almería 1.451, Cádiz 1.999 y Huelva 1.801.
Aunque el Mediterráneo presenta valores absolutos superiores, la costa atlántica registra mayor tendencia alcista: los precios subieron un 14,7% en Huelva y un 10,9% en Cádiz. La costa atlántica sube con más fuerza.
Del lado mediterráneo, la Costa del Sol aumentó un 16,5%, la Costa Tropical un 6,6% y la Costa de Almería un 13,6%.
El informe advierte de que en Cádiz y Almería el mercado de segunda residencia está desplazando al de vivienda habitual, tensionando cada vez más al comprador local. La segunda residencia desplaza a la vivienda habitual.
La Lectura Andaluza
La dualidad del litoral andaluz responde a dos modelos de demanda que conviven en la misma comunidad. La Costa del Sol atrae capital extranjero y compradores de alto poder adquisitivo, mientras la costa atlántica y la costa almeriense conservan todavía un margen de acceso para las rentas medias. La advertencia del informe es directa: en Cádiz y Almería, la segunda residencia está desplazando a la vivienda habitual y creando un mercado único que dificulta la compra al comprador local.
Para el lector andaluz, el dato del 57% de esfuerzo en Málaga significa que una familia media destina casi seis de cada diez euros de renta a pagar la hipoteca de una casa en la costa; en Almería, ese esfuerzo se reduce a un tercio. No es una curiosidad estadística: explica por qué el mercado expulsa a los jóvenes de Marbella o Fuengirola y por qué municipios como Adra o Motril ganan protagonismo como refugio de vivienda habitual.
La proyección a seguir apunta a la costa atlántica. Huelva y Cádiz crecieron por encima del 10% en precios y registraron el mayor dinamismo de transacciones y visados de obra nueva, con una demanda que llega desde Sevilla y otras provincias andaluzas. La fusión de los mercados de primera y segunda residencia será la variable que determine si Almería mantiene su ventaja o, por el contrario, la presión inmobiliaria en Andalucía se extiende también al último litoral asequible.
