La Sala Civil del Tribunal Supremo anula el interés remuneratorio de la hipoteca inversa cuando el banco no advirtió del anatocismo. El criterio consta en las STS 1190/2026 y STS 1317/2026, dictadas en julio de 2026.
Las dos resoluciones tienen como ponente a José Luis Seoane Spiegelberg; la presidenta de la Sala es Ángeles Parra Lucán. El reproche común es la opacidad sobre la capitalización de intereses: no se cobra solo sobre el capital prestado, sino también sobre los intereses ya acumulados.
EN 30 SEGUNDOS
- ¿Qué ha resuelto el tribunal? La Sala Civil del Tribunal Supremo ha declarado anulable la cláusula de interés remuneratorio de dos hipotecas inversas por falta de transparencia sobre el anatocismo.
- ¿Qué base jurídica aplica? Los artículos 1.740 del Código Civil y 311 del Código de Comercio, junto con la doctrina del blue pencil test que impide integrar cláusulas abusivas.
- ¿Qué impacto tiene? En el caso de Valladolid, el contrato subsiste sin interés remuneratorio y la entidad debe restituir las cantidades cobradas con intereses legales.
Antecedentes procesales: dos hipotecas inversas y una misma exigencia de transparencia
La primera sentencia, STS 1190/2026, procede del Juzgado de Primera Instancia número 8 de Donostia-San Sebastián. La hipoteca inversa se suscribió el 7 de agosto de 2007 con Kutxabank; fijaba un límite de crédito de 358.720 euros, 276 disposiciones mensuales de 650 euros y un interés fijo del 5% anual.
El defecto no era el tipo, sino la redacción de la cláusula. No explicaba que el saldo deudor incluía los intereses ya devengados, de modo que el 5% se proyectaba también sobre ellos. La Audiencia Provincial de Gipuzkoa consideró que el consumidor podía creer que el porcentaje se aplicaba solo al capital dispuesto.
El Tribunal Supremo confirmó la nulidad. Pesó que no constara información precontractual escrita, ni prueba de explicación verbal ni simulaciones. El contrato era anterior a la Ley 41/2007 y a la Orden EHA/2899/2011, que impusieron obligaciones más exigentes. Las cifras de 2018 ilustran el desequilibrio: se cargaron 6.151,49 euros de intereses frente a 7.800 euros de rentas anuales.
La omisión de información precontractual sobre la capitalización de intereses convierte la cláusula de interés remuneratorio en abusiva y excluye su conservación parcial.
El fallo: nulidad sin integración parcial
La segunda sentencia, STS 1317/2026, trae causa del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Valladolid y de una hipoteca inversa suscrita el 30 de noviembre de 2010 con un interés del 6,50% anual durante el periodo de disposición. Fallecidos los dos prestatarios, sus cuatro hijos demandaron a la entidad.
La sentencia de instancia anuló en 2020 solo los intereses de demora; la Audiencia Provincial, en 2021, eliminó la capitalización pero mantuvo el tipo fijo. La Sala Civil rechaza esa solución intermedia.
El razonamiento es directo: la cláusula del 6,50% no advertía de que los intereses pudieran capitalizarse y devengar nuevos intereses, mientras que la cláusula de demora sí lo explicitaba. Esa omisión generaba una «situación de incertidumbre inadmisible».
Aplicando el blue pencil test, el Tribunal Supremo niega que quepa conservar parcialmente la cláusula. Conforme a los artículos 1.740 del Código Civil y 311 del Código de Comercio, el contrato subsiste, pero sin interés remuneratorio; Kutxabank debe restituir lo cobrado con intereses legales desde cada pago y costas de primera instancia.
La Doctrina del Tribunal
El estándar que fijan ambas resoluciones es material y no formal: la entidad debe explicar antes de la firma que los intereses de la hipoteca inversa se incorporan al saldo deudor y generan nuevos intereses. La falta de advertencia no es un incumplimiento documental menor, sino un vicio de transparencia que puede anular la cláusula de interés remuneratorio.
La diferencia entre los dos casos es de consecuencia. En Donostia, la nulidad ya estaba declarada y el Tribunal Supremo la confirmó. En Valladolid, la Sala Civil fue más allá de la apelación y excluyó cualquier integración del tipo fijo.
El apoyo normativo es doble: el artículo 1.740 del Código Civil y el artículo 311 del Código de Comercio impiden que el anatocismo opere sin pacto claro. La prohibición de integrar la cláusula abusiva deriva de la doctrina europea sobre cláusulas abusivas, en concreto de la Directiva 93/13/CEE.
El texto íntegro de las resoluciones puede consultarse en el buscador oficial del CENDOJ.
FICHA DEL CASO
- El caso: Dos procedimientos sobre nulidad de cláusulas de interés remuneratorio en hipotecas inversas de Kutxabank, con reclamación de restitución por falta de transparencia sobre el anatocismo.
- Datos importantes: STS 1190/2026 y STS 1317/2026; contratos de 2007 y 2010; límite de 358.720 euros y tipo del 6,50%; nulidad sin integración parcial en el segundo caso.
- Fecha de los juicios: Sentencias de 17 y 24 de julio de 2026; vista oral no detallada en las fuentes.
- Personas acusadas y por qué: N/A; se trata de litigios civiles sobre cláusulas abusivas, sin acusados.
