La vivienda en Málaga pierde pulso: la construcción solo ha cubierto la mitad de los 55.500 nuevos hogares creados desde 2021.
Una provincia que construye la mitad de lo que crece
Los datos del Instituto Nacional de Estadística y del Ministerio de Vivienda confirman la tendencia. El parque residencial de Málaga sumó 29.119 inmuebles entre 2021 y 2025, con un ritmo anual que osciló entre las 4.764 viviendas de 2023 y las 6.622 de 2021. Málaga es la tercera provincia española con mayor ampliación del parque, solo por detrás de Madrid y Barcelona.
Esa expansión, de hecho, supera con holgura a la de Alicante o Sevilla, que rondan las 24.000 viviendas nuevas, y a la de Valencia, que no llega a las 20.000. Sin embargo, no fue suficiente. En el mismo lustro se constituyeron cerca de 55.500 hogares en la provincia, con picos de 15.000 en 2022 por la recuperación tras la pandemia. La provincia solo ha logrado cubrir el 52% de sus necesidades demográficas.
En términos absolutos, el déficit asciende a 26.375 casas, lo que coloca a Málaga como la séptima provincia de España con más viviendas faltantes respecto al crecimiento de la población. El dato de stock terminado sin vender es de apenas 5.424 unidades, el 0,53% del parque inmobiliario provincial.
Ese reducido stock sin vender contrasta con las 68.897 viviendas terminadas que se acumulan en Andalucía y con las 452.670 de toda España. En Málaga, además, el volumen de casas terminadas sin comprador creció respecto a 2024, cuando se contabilizaban 4.249. En 2020 la provincia llegó a rozar las 6.150 unidades, lo que refleja la aceleración del consumo inmobiliario en los últimos años.
En el conjunto del país, el Banco de España calcula un déficit de 750.000 viviendas entre 2021 y 2025. De ellas, el 52% se concentra en seis provincias: Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia y Málaga. España pasó de 1,2 millones de hogares nuevos a un aumento del parque de apenas 475.000 unidades; los casi 27,1 millones de casas contrastan con los 19,76 millones de hogares.
Málaga se mueve en una contradicción: mucha demanda, pocas viviendas nuevas y un parque que envejece.
Un desacople con raíces en el envejecimiento del parque
La comparación con otros territorios muestra situaciones muy desiguales. Mientras en provincias como Córdoba —casi 11.000 familias nuevas frente a unas 6.000 viviendas— la cobertura se mueve en torno a la mitad, en Almería, Valencia o Lleida la producción inmobiliaria apenas equivale al 20% de los nuevos hogares.
Otros mercados del arco mediterráneo también fallan: en Tarragona la nueva oferta cubre el 17% de los hogares creados, y en Castellón apenas llega al 14%. En el extremo opuesto, Asturias, Guipúzcoa o Navarra resuelven alrededor del 70% de su demanda. Frente a todos estos desajustes, Soria y Cáceres son las únicas provincias donde la construcción supera, por poco, la generación de hogares. Málaga no es un caso aislado, pero su condición de gran imán demográfico lo convierte en un aviso para el conjunto del sur.
La clave del desajuste no está solo en el volumen. Málaga cuenta con 1,025 millones de viviendas frente a 715.838 hogares, una cifra que en apariencia reflejaría excedente. El envejecimiento del parque, sin embargo, exige rehabilitación y mejoras de eficiencia energética.
La Lectura Andaluza
El caso de Málaga resume una tensión que recorre Andalucía. La comunidad aglutina 68.897 viviendas terminadas sin vender, el 15% del stock nacional, pero la demanda se concentra en las zonas con mayor dinamismo laboral y turístico. Crecer en hogares sin que el ladrillo acompañe empuja los precios y expulsa a quienes buscan su primera vivienda.
Para quien vive en la provincia o está pensando mudarse, el desajuste se traduce en alquileres altos, oferta escasa y decisiones difíciles. Málaga consume vivienda nueva con rapidez y su mercado ha demostrado que el problema no es la venta, sino la reposición. Sin un cambio de ritmo constructivo, la distancia entre hogares y casas seguirá ampliándose, y el acceso a una vivienda razonable se convertirá en el principal desafío cotidiano de la provincia en los próximos años.
