8Sin ayuda familiar no hay entrada: donaciones y avales de los padres
El obstáculo para comprar ya no es la cuota mensual, sino la entrada. Los bancos financian en torno al 80% del valor de tasación, así que el comprador debe aportar el 20% restante y, además, cerca de un 10% más para impuestos y gastos de la operación. Ese es el muro por el que se cuela la familia. Según el Banco de España, las donaciones dinerarias de padres a hijos se han triplicado desde 2019 y en 2025 alcanzaron unas 62.000 operaciones, con un importe medio cercano a los 90.000 euros y un total de unos 5.500 millones de euros. La cifra casi cuadra con el pago inicial: para un piso tipo de obra nueva de 90 metros, valorado en unos 288.000 euros, el 30% necesario ronda los 86.400 euros. Los notarios confirman el récord: 199.047 donaciones en 2024, un 15% más que el año anterior.
Junto a la donación en efectivo conviven otras fórmulas. Se han popularizado los préstamos familiares, sin intereses y con devolución aplazada, que no tributan pero que Hacienda vigila para que no escondan una donación encubierta, y los avales, con padres que hipotecan sus propios bienes o firman como garantes del préstamo de sus hijos. El trato fiscal autonómico ordena el mapa: en Madrid la donación para primera vivienda está bonificada al 100%, y donde hay rebajas se multiplican las operaciones. El resultado es que el acceso a la propiedad depende cada vez más del patrimonio familiar. La herramienta pública llamada a corregirlo, la línea de avales del ICO para menores de 35 años, apenas había avalado 189 millones en 7.886 operaciones a septiembre de 2025, menos del 10% de los 2.500 millones previstos.
