4¿Burbuja o ajuste? El esfuerzo de renta que ya roza los máximos de 2007
El indicador que mejor distingue entre burbuja y ajuste es el esfuerzo de renta, y en Madrid ya se codea con el de 2007. Tinsa calcula que un hogar medio de la capital tendría que dedicar el 56% de su renta disponible al primer año de una hipoteca que financie el 80% del valor de una vivienda media (cuarto trimestre de 2025), frente al 35% que los expertos consideran razonable y al 34,5% de la media española. Entre las grandes capitales solo Cádiz (57,8%) supera a Madrid. El conjunto de la región se sitúa en el 42,8%, y en la ciudad ningún distrito baja del umbral: Centro llega al 78,3%, Salamanca al 70,8% y Chamberí al 67%, mientras Carabanchel, Usera y Puente de Vallecas rondan el 45%. En alquiler, el esfuerzo alcanza el 71% del salario bruto según Fotocasa e InfoJobs, y el 36% de los hogares inquilinos destina más del 40% de su renta a la vivienda, según un informe de CCOO Madrid.
Los analistas descartan por ahora un pinchazo, pero con matices. En torno al 70% de los expertos del Observatorio de la Valoración de la AEV sostiene que no hay burbuja generalizada, aunque reconoce que el esfuerzo hipotecario ya se acerca a los niveles de 2006-2007. La diferencia con entonces está en la financiación: el 71% de las hipotecas se firma a tipo fijo, la ratio préstamo-valor ronda el 70% y los plazos no superan los 28 años, frente a los 35 habituales del boom. Descontada la inflación, la provincia sigue un 18% por debajo de su máximo de 2007, pero el distrito de Salamanca ya lo supera un 5%. El ajuste, si llega, no será por impago sino por exclusión: comprar un piso de 80 metros exigió en 2025 quince años de salario íntegro, 34 meses más que el año anterior.
