El propietario de un alquiler en Ourense puede retener la fianza y reclamar el impago y los daños en un mismo juicio. La clave está en la prueba.
La LAU obliga a devolver el piso tal y como se recibió y permite acumular deuda y daños
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y el Código Civil parten de una regla sencilla: el inquilino debe devolver el inmueble en el mismo estado en que lo recibió, salvo el desgaste lógico del uso ordinario. Cuando hay destrozos intencionados o negligencia grave, el arrendador no tiene que elegir entre cobrar la deuda o cobrar la reparación. Puede pedir las dos cosas a la vez.
Ese es el punto que más desconocen los pequeños arrendadores de la provincia, muchos de ellos dueños de una única vivienda heredada en el casco viejo de Ourense o en municipios del entorno. La fianza legal equivale a una mensualidad de renta, a la que pueden sumarse hasta dos más si se pactaron garantías adicionales. Ese dinero responde primero de las mensualidades pendientes y después de los daños; si no alcanza, la diferencia se reclama por la vía ordinaria.
Del acta de entrega al perito: la prueba que decide el pleito
El primer error se comete el día de la entrega de llaves. Firmar un documento de fin de contrato sin reservas equivale a dar por bueno el estado de la vivienda y complica casi cualquier reclamación posterior. Lo recomendable es suscribir un acta de entrega con reserva de revisión, dejando por escrito los desperfectos visibles en presencia del arrendatario o de testigos.
El segundo paso es documentar antes de limpiar o reparar. Vídeo continuo recorriendo cada estancia, fotografías con la fecha acreditada mediante acta notarial o certificación digital, el inventario firmado al inicio del contrato y, si los daños son cuantiosos, un informe pericial de arquitecto o tasador que separe el desgaste del deterioro malicioso y valore la reparación. Cada euro reclamado tendrá que estar justificado con un documento.
Con las pruebas en la mano, toca reclamar. La fianza se retiene, que es exactamente su función, y si el coste de las reparaciones y la deuda la superan, el propietario debe enviar un burofax con acuse de recibo y certificación de texto al exinquilino, adjuntando facturas o presupuestos y dando un plazo para abonar la diferencia de forma amistosa. Sin ese requerimiento previo, muchos procedimientos se complican.
En un desahucio por impago, la fianza no es un castigo: es la primera línea de una reclamación que casi nunca cubre todo el daño.
Si no hay respuesta, quedan dos vías. La civil, a través de un juicio verbal u ordinario, permite acumular en una sola demanda las rentas y suministros impagados, y el coste íntegro de la reparación. La penal entra cuando los desperfectos no son un descuido sino vandalismo intencionado: el artículo 263 del Código Penal castiga los daños por encima de los 400 euros con multa y, en supuestos agravados, con prisión. El juez puede imponer condena y obligar además a indemnizar.
Queda el seguro. Muchas pólizas de impago de alquiler y algunas multirriesgo de hogar cubren los actos vandálicos del inquilino y los gastos de defensa jurídica. Pocos propietarios lo revisan antes de firmar. Y es justo entonces cuando sale más barato.
El Laboratorio Gallego
Ourense es una de las capitales con la renta de alquiler más baja de Galicia, y esa ventaja esconde una fragilidad: un parque de alquiler pequeño, envejecido y en manos de particulares sin estructura para litigar. Un gran tenedor tiene abogado; la familia que heredó un piso en el casco viejo, no.
Ahí se cruzan las lecturas políticas. La Xunta de Galicia, gobernada por el PPdeG con mayoría absoluta desde 2009, ha centrado su política de vivienda en la colaboración público-privada y en promociones protegidas sobre suelo público, fórmula que presenta como la única que ha movido cifras.
El BNG reclama declarar zonas de mercado residencial tensionado para topar las rentas, una herramienta que la ley estatal de 2023 dejó en manos autonómicas. El PSdeG pone el foco en el parque público y en las garantías para el arrendador.
En Madrid, Alberto Núñez Feijóo ha convertido la vivienda en uno de sus ejes de oposición y apela a la seguridad jurídica del propietario como condición para que la oferta crezca, según la posición que el PP ha trasladado en el Congreso. El manual no es nuevo: Galicia lleva años funcionando como banco de pruebas del tono con el que su partido habla de vivienda en el resto de España.
El riesgo que nadie mide es la litigiosidad. Un propietario que gana el juicio pero tarda dos años en cobrar puede decidir no volver a alquilar, y ese piso sale del mercado sin que estadística alguna lo registre como pérdida. El próximo cruce será en el Parlamento de Galicia, donde cada comparecencia sobre vivienda vuelve a la misma pregunta: cuánto interviene la Xunta y cuánto deja al mercado.
Ficha del Caso
- El caso: Un propietario de Ourense se encuentra el piso destrozado y con rentas sin pagar. La ley le permite retener la fianza y reclamar ambas cosas en un mismo procedimiento, siempre que acredite el estado de la vivienda.
- Datos importantes: La LAU obliga a devolver el inmueble en el mismo estado; la fianza legal es de una mensualidad, ampliable hasta dos más; el artículo 263 del Código Penal castiga los daños por encima de 400 euros.
- Resumen: Acta de entrega con reserva, documentación gráfica, informe pericial, burofax y demanda civil o penal. La prueba decide el pleito y marca el pulso entre un parque de alquiler pequeño y las políticas de vivienda de la Xunta.
