La Diputación Permanente del Congreso convalida el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, que reforma la ley de vivienda y suspende desahucios.
EN 30 SEGUNDOS
- ¿Qué ha resuelto el Congreso? La Diputación Permanente convalida el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, que reforma la ley de vivienda con límites a la compra, suspensión de desahucios y control de alquileres hasta el 31 de diciembre de 2030.
- ¿Qué base jurídica aplica? Seis títulos y 21 artículos que reforman la Ley de Arrendamientos Urbanos, la Ley por el Derecho a la Vivienda y la normativa fiscal, al amparo del artículo 86 de la Constitución Española.
- ¿Qué impacto tiene? Los juzgados deberán aplicar las nuevas causas de suspensión, también en procedimientos en curso, y verificar la condición de gran tenedor de la parte ejecutante.
Antecedentes: la convalidación del Real Decreto-ley 29/2026
El Pleno de la Diputación Permanente del Congreso ha convalidado el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta. La norma se estructura en seis títulos, 21 artículos, dos disposiciones adicionales, dos transitorias, una derogatoria y once disposiciones finales, y reordena el conjunto de la intervención pública sobre el mercado residencial.
La convalidación se produce al amparo del artículo 86 de la Constitución Española, que habilita al Gobierno a dictar decretos-leyes en caso de extraordinaria y urgente necesidad. El texto mantiene su vigencia provisional desde su publicación en el Boletín Oficial del Estado y queda sometido a la tramitación parlamentaria como ley, sin perjuicio de su aplicación inmediata desde la entrada en vigor.
El contenido del fallo: los seis títulos de la reforma
El Título I concentra las medidas de protección de la función social de la vivienda. El artículo 1 establece una limitación temporal, hasta el 31 de diciembre de 2030, de determinadas compras de vivienda por un precio inferior al 70 % de su valor de mercado, con excepciones para vivienda social o asequible y colectivos vulnerables. El artículo 2 suspende determinados desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional hasta esa misma fecha.
El artículo 3 reforma la Ley de Arrendamientos Urbanos para regular los alquileres temporales y por habitaciones: deberán superar los treinta y un días y, como regla general, no excederán de doce meses, salvo que subsista la causa de temporalidad, y la suma de rentas no podrá superar la del arrendamiento unitario de la vivienda completa. El artículo 4 precisa la condición de gran tenedor, con umbrales de más de diez inmuebles urbanos residenciales o más de 1.500 metros cuadrados construidos.
El Real Decreto-ley 29/2026 convierte la limitación de compras, la suspensión de desahucios y el control de rentas en el marco de intervención sobre la vivienda hasta 2030.
El artículo 5 exige que en las demandas de ejecución hipotecaria se indique si el inmueble es la vivienda habitual del deudor y si la parte ejecutante es gran tenedora. En determinados desahucios por impago de arrendatarios vulnerables se suspenden el procedimiento y el lanzamiento hasta dos meses, plazo en el que la Administración debe ofrecer una alternativa habitacional o abonar las cantidades adeudadas y las costas.
El Título II contiene las medidas fiscales. El artículo 6 modifica la Ley del IRPF con reducciones del rendimiento neto de hasta el 100 % para alquileres asequibles, zonas tensionadas, jóvenes y vivienda social, y una deducción estatal del 10 % por alquiler de vivienda habitual para bases imponibles inferiores a 33.007,20 euros. El artículo 8 permite a los ayuntamientos de zonas tensionadas aplicar un recargo de hasta el 50 % en el IBI a los alojamientos turísticos.
El Título III refuerza el parque público mediante la entidad CASA 47, con la aportación de inmuebles del Patrimonio del Estado y de la Seguridad Social para alquiler asequible. El Título IV crea el Fondo de Vivienda de Impacto Social y articula dos líneas de avales del ICO: 2.000 millones de euros para el parque de alquiler social o asequible y 280 millones para la construcción industrializada. El artículo 19 prevé préstamos a interés cero de hasta 50.000 euros para la primera vivienda.
La doctrina jurisprudencial
La reforma consolida un modelo de intervención pública que se apoya en el artículo 47 de la Constitución Española, que reconoce el derecho a una vivienda digna, y en la función social de la propiedad del artículo 33.2. La técnica combina la limitación temporal de adquisiciones, la suspensión de lanzamientos y el control de rentas, sobre la base de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda y de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, ahora reformada por el artículo 3 del decreto-ley.
El impacto en la práctica procesal es directo. Los juzgados de primera instancia que tramitan ejecuciones hipotecarias y desahucios deberán verificar los nuevos presupuestos de suspensión y la condición de gran tenedor de la ejecutante. La disposición transitoria segunda permite aplicar el régimen a los procedimientos en curso en los que el lanzamiento no se haya practicado, lo que obligará a revisar expedientes ya avanzados.
La proyección normativa queda condicionada a la tramitación como ley y al desarrollo reglamentario de las líneas de avales del ICO, cuyos requisitos se concretarán por acuerdo del Consejo de Ministros. El marco temporal de las medidas más intervencionistas se mantiene hasta 2030, lo que anticipa litigios sobre su encaje competencial ante el Tribunal Constitucional.
FICHA DEL CASO
- El caso: Convalidación por la Diputación Permanente del Congreso del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, de medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta.
- Datos importantes: Real Decreto-ley 29/2026; seis títulos y 21 artículos; límite de compras por debajo del 70 % del valor de mercado hasta el 31 de diciembre de 2030; suspensión de desahucios y control de rentas hasta la misma fecha.
- Fecha de los juicios: convalidación en noviembre de 2026; IVA reducido aplicable desde el 1 de diciembre de 2026; nueva escala de imputación de rentas inmobiliarias desde 2027; medidas temporales hasta el 31 de diciembre de 2030.
- Personas acusadas y por qué: N/A (reforma normativa sin acusados identificados).
