En Barcelona, un piso de 60 metros cuadrados puede costarte más de 1.100 euros al mes en 2026, si es que encuentras uno libre. El mercado residencial de la ciudad lleva años bajo una presión descomunal y, este verano, la cuenta atrás hacia la eliminación de 10.000 licencias de pisos turísticos en noviembre de 2028 empieza a hacerse notar de verdad en la oferta de alojamiento. La escasez ya es el factor número uno, por encima del precio mismo.
Todo arrancó en junio de 2024, cuando el alcalde Collboni anunció que ninguna de las licencias vigentes de viviendas de uso turístico (VUT) sería renovada al cumplirse su plazo. El Tribunal Constitucional refrendó ese camino en 2025, avalando el decreto catalán que sustenta la medida. Desde entonces, el sector del alojamiento turístico en Barcelona vive en tensión permanente, y el turista que busca apartamento para el verano empieza a notarlo en el bolsillo.
El plan de Barcelona para eliminar los pisos turísticos
El Ayuntamiento de Barcelona no concederá nuevas licencias de VUT y dejará extinguir las existentes en noviembre de 2028. El alcalde Jaume Collboni lo explicó sin ambigüedades al presentar el Plan Viure: «10.000 pisos turísticos se convertirán en viviendas residenciales» para que Barcelona deje de perder vecinos frente al avance del turismo. La medida tiene respaldo jurídico firme tras la sentencia del TC.
El calendario, sin embargo, no es inmediato. Hasta noviembre de 2028, las licencias actuales siguen siendo válidas, lo que explica que en plataformas como Airbnb o Kayak todavía aparezcan cientos de apartamentos disponibles en Barcelona. Pero la oferta ya cae de forma sostenida y los precios por noche empiezan a reflejar esa contracción en los barrios más demandados como el Eixample o Sant Martí.
Barcelona y Collboni, ante un modelo que divide a la ciudad
En este contexto, Barcelona y Collboni se enfrentan a un debate que va mucho más allá del turismo. Mientras el consistorio argumenta que liberar esas viviendas contendrá los precios del alquiler residencial, los datos no son tan categóricos: en los últimos cinco años el alquiler en Barcelona ha subido un 93% —de 15,7 a 27,7 euros por metro cuadrado—, y eso con una moratoria de nuevas licencias ya vigente desde hace más de una década.
La patronal del sector, Apartur, advierte de que suprimir el alquiler turístico no resolverá el problema de la vivienda porque las VUT representan apenas el 0,77% del parque residencial total de la ciudad. El debate real, para muchos expertos del mercado inmobiliario, es que la escasez estructural de Barcelona tiene raíces mucho más profundas: inseguridad jurídica para propietarios, zonas tensionadas que desincentivan poner pisos en el mercado, y décadas de déficit de obra nueva.
Lo que dice la ley sobre las comunidades de propietarios
Más allá del plan municipal, hay una capa normativa que ya tiene efectos inmediatos en toda España. Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 exige que cualquier propietario que quiera destinar su vivienda al alquiler turístico obtenga el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios de su comunidad, representando además tres quintas partes de las cuotas de participación. Es un cambio radical: antes, la unanimidad era necesaria solo para prohibir la actividad; ahora, la actividad necesita autorización expresa.
En la práctica, esto significa que en Barcelona muchos propietarios con VUT en activo se encuentran en un limbo regulatorio. Las licencias HUT anteriores al 3 de abril de 2025 mantienen derechos adquiridos, pero las nuevas tienen el camino prácticamente cerrado. Y en noviembre de 2028, sin posibilidad de renovación, el modelo de piso turístico en Barcelona desaparecerá por agotamiento legal.
¿Qué pasará con los precios del alquiler y el turismo?
El alquiler residencial: esperanza con matices
La teoría del ayuntamiento es que 10.000 pisos que hoy alojan turistas pasarán al mercado de alquiler de larga duración, aumentando la oferta y aliviando la presión sobre los precios. Según datos de Idealista para 2026, el precio medio en Barcelona ya roza los 19 euros por metro cuadrado, con el Eixample liderando a 30,8 €/m². Que lleguen nuevas viviendas al mercado ayudaría, pero los expertos del sector advierten que sin un marco normativo predecible y estable, muchos propietarios preferirán otras fórmulas —como el alquiler de temporada— antes que enfrentarse a la incertidumbre del arrendamiento tradicional.
El turismo: menos oferta, más precio por noche
- Los hoteles de Barcelona ya absorben el 75% de los turistas y, sin apartamentos, esa concentración crecerá.
- Apartur estima que la desaparición de las VUT supondría renunciar al 40% de la capacidad de alojamiento turístico de la ciudad.
- El precio por noche en apartamentos disponibles este verano sube con claridad en los barrios centrales.
- El turismo familiar y de grupos, que recurría sobre todo a pisos de varios dormitorios, será el más golpeado por la escasez.
El horizonte: ¿qué gana Barcelona y qué puede perder?
Barcelona no está sola en este camino: municipios del área metropolitana como L’Hospitalet y Cornellà ya siguen el mismo modelo de extinción de licencias en 2028. La medida de Collboni se ha convertido en una referencia para otras ciudades europeas que buscan atajar la presión turística sobre el mercado residencial. El objetivo es legítimo y urgente: que los vecinos de Barcelona puedan seguir viviendo en su ciudad sin que el turismo les expulse.
Ahora bien, el éxito real dependerá de que esas 10.000 viviendas lleguen efectivamente al mercado residencial y no deriven hacia el alquiler de temporada o permanezcan vacías por inseguridad jurídica. Barcelona tiene la oportunidad de ser un modelo, pero también el riesgo de descubrir que eliminar los pisos turísticos era una condición necesaria, pero no suficiente, para resolver su crisis de vivienda.
