El Parlament ha dado este miércoles el primer paso para limitar de forma drástica la compra de vivienda en Cataluña, con una proposición de ley que prohíbe destinar los inmuebles a usos distintos de la residencia habitual o el alquiler permanente. La iniciativa, impulsada por los Comuns a cambio del apoyo a los presupuestos de 2026 del president Illa, ha encendido las alarmas del sector jurídico e inmobiliario.
El Govern de Illa, que necesita los votos de los comunes para sacar adelante las cuentas, asume así una de sus principales reivindicaciones. Sin embargo, la medida abre un nuevo frente de tensión con la oposición y con amplios sectores económicos, que ven en ella un ataque a la propiedad privada y un riesgo para la inversión inmobiliaria en la comunidad. La votación de hoy decidirá si se tramita por lectura única, un procedimiento de urgencia que podría acelerar su aprobación antes del fin del periodo de sesiones.
Qué prohibiciones introduce la nueva ley
El texto, tal y como ha sido presentado, establece que toda vivienda adquirida en una zona declarada tensionada solo podrá destinarse a residencia permanente del comprador o a alquiler de larga duración. Quedan expresamente prohibidos otros usos: el alquiler de temporada, el alquiler turístico, la instalación de oficinas o despachos profesionales e incluso la compra para reformar y revender a corto plazo, el conocido house flipping.
Además, la ley impide mantener los pisos vacíos durante años a la espera de que los hijos se independicen, una práctica habitual entre muchas familias. El comprador deberá ocupar o alquilar la vivienda en un plazo máximo de 12 meses desde la adquisición.
A quién afecta realmente y las excepciones
Pese a que el discurso político se ha centrado en los inversores y los no residentes, la redacción actual de la proposición afecta a todo tipo de comprador: grandes tenedores, particulares, personas físicas y jurídicas, e incluso los herederos de una vivienda no se libran de las restricciones. El texto no discrimina por tipo de adquisición, por lo que cualquier inmueble en las zonas afectadas queda sujeto a la limitación de uso.
Las excepciones son escasas: se permite la compra para hijos o familiares de hasta segundo grado, incluidos los parientes políticos de primer grado, siempre que sea para que residan allí. También se autoriza una segunda residencia por persona, pero solo si se adquiere en zona tensionada y nunca podrá destinarse a alquiler vacacional.
La medida no se aplicará de forma general en toda Cataluña, sino que los municipios podrán activar las restricciones mediante ordenanzas urbanísticas. Actualmente, 271 municipios están declarados como zonas de mercado tensionado —el 90% de la población catalana—, aunque esa calificación podría extenderse más allá de 2027 si así lo decide la Generalitat. De hecho, la iniciativa puede surgir incluso de asociaciones de inquilinos.
La ley del Govern de Illa no distingue entre pequeño ahorrador y gran inversor: la restricción de uso es idéntica en ambos casos.
El tablero político: Illa, los Comuns y la presión de la oposición
Para el president Illa, esta cesión a los Comuns es la llave que le permitió aprobar los presupuestos de 2026, pero el coste político puede ser elevado. Los comunes ven en la norma una oportunidad histórica para frenar la especulación, inspirada en el modelo neerlandés de 2022, donde ayuntamientos como Ámsterdam o La Haya pueden prohibir la compra de vivienda de precio medio y bajo para ponerla en alquiler. Aquí, sin embargo, el alcance es mayor al no limitarse a los inversores profesionales.
ERC mantiene una posición ambigua: apoya la tramitación pero podría enmendar el texto, mientras que Junts y el PP han recurrido al Consell de Garanties Estatutàries para frenar el proceso. Si el dictamen del organismo no es favorable, la votación definitiva se retrasará hasta el otoño, lo que abre un periodo de incertidumbre legislativa y de presión de los lobbies inmobiliarios.
El sector ya ha advertido de posibles recursos ante el Tribunal Constitucional y de un efecto desincentivador sobre la inversión residencial. Las asociaciones de propietarios señalan que la ley podría disparar los precios fuera de las zonas tensionadas, al desplazar la demanda. Mientras, el Govern confía en que la tramitación parlamentaria suavice los aspectos más conflictivos gracias a las enmiendas.
Lo que está en juego no es solo una regulación del mercado inmobiliario, sino la capacidad de Illa para mantener la cohesión de su gobierno de coalición inestable. Con una legislatura marcada por las tensiones entre ERC y los Comuns, esta proposición de ley se ha convertido en un termómetro de la confianza parlamentaria. En Madrid, el Gobierno central observa con atención un modelo que podría replicarse en otras comunidades. La ley estatal de vivienda, aprobada en 2023, se limitó a regular los alquileres, pero no tocó la propiedad. La iniciativa catalana, en cambio, interfiere directamente en el mercado de compraventa, lo que suscita interrogantes sobre su encaje con el derecho a la propiedad y la libertad de empresa reconocidos en la Constitución.
