El mercado de la vivienda en Barcelona es menos corporativo de lo que el debate público sugiere. Solo el 13% de las compraventas registradas en la capital catalana durante 2025 las firmaron empresas o fondos de inversión, según un informe de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona elaborado con datos del Portal Estadístico del Notariado. El 87% restante corresponde a personas físicas y desmonta la narrativa de que los grandes inversores acaparan la oferta residencial.
El estudio, conocido esta semana, destaca que la presencia de las denominadas personas jurídicas es limitada en el conjunto de la ciudad, aunque se dispara en los barrios más exclusivos. Esos focos de concentración alimentan la percepción generalizada de un mercado tomado por los fondos, pero los datos indican que el comprador medio sigue siendo un particular que, en la mayoría de los casos, adquiere su vivienda habitual.
Fondos, minoritarios pero concentrados en los códigos postales más caros
El 13% de media esconde una enorme dispersión geográfica. El informe revela que en zonas como el distrito de Sants-Montjuïc el peso de las empresas se reduce hasta el 4,7% de las adquisiciones, mientras que en el corazón del Eixample o del Barri Gòtic los porcentajes se disparan.
El código postal 08008, que abarca la Dreta de l’Eixample y parte de l’Antiga Esquerra de l’Eixample, registró en 2025 que el 42,3% de las compras las realizaron personas jurídicas. Le sigue el 08007, que incluye el Paseo de Gràcia y la Rambla de Catalunya, con un 38%. En el 08010, junto a las plazas de Tetuan y Urquinaona, una tercera parte de las operaciones fueron firmadas por sociedades. Y en el Barri Gòtic (08002) la cifra alcanza el 31%. Son los cuatro puntos donde la presión compradora de los fondos sí tiene un peso indiscutible.
Compradores extranjeros: italianos a la cabeza, los residentes dominan
Otro de los ejes del análisis es el origen de los compradores. El 68% de las adquisiciones las firman españoles, mientras que los extranjeros representan el 32%. Ahora bien, de ese porcentaje, la gran mayoría —el 27% del total— son extranjeros que ya residen en Barcelona, y solo un 5% corresponde a foráneos no residentes. La ciudad no sólo atrae inversión foránea, sino que también absorbe a una población internacional estable que termina comprando su piso.
Los datos desmienten el relato más repetido: el 87% de las compras las firman particulares y el 89% de los inmuebles está en manos de pequeños propietarios. La intervención legislativa, sin embargo, apunta al 13% restante.
Por nacionalidades, la comunidad italiana lidera la compraventa extranjera con un 6,5% del total. Es, a su vez, la colonia más numerosa de Barcelona, con 54.036 empadronados, aunque los autores del informe matizan que la cifra se hincha por los acuerdos de doble nacionalidad con países como Argentina. Tras Italia aparecen Francia (3,9%), China (2,9%), Estados Unidos (1,7%) y Alemania (1,7%). El perfil dista del de otras comunidades extranjeras muy presentes en la ciudad —colombianos, paquistaníes, peruanos o marroquíes—, que apenas figuran entre los compradores: todo apunta a que estas nacionalidades dependen en mayor medida del alquiler.
La política no casa con los datos: más pequeños propietarios, subida del 90% en lo más barato y una ley que apunta al enemigo equivocado
El estudio también echa por tierra la idea de que los grandes tenedores controlan el parque residencial de Barcelona. El 63,1% de las viviendas pertenecen a titulares con un solo inmueble y el 26,3% a propietarios con entre dos y cinco. Juntos, los pequeños propietarios con cinco o menos viviendas suman el 89,4% del total del parque. Quienes poseen entre seis y diez representan el 3,8%, y los que atesoran más de cien inmuebles apenas suponen el 2,6%.
Ahí reside la principal paradoja. Mientras el Parlament aprueba tramitar por urgencia una restricción a la compra de viviendas en zonas tensionadas por parte de empresas —con el argumento de frenar la especulación—, el verdadero estrangulamiento del mercado está en otra esquina: el encarecimiento de la vivienda más asequible. El 20% de operaciones con precios más bajos (el primer quintil) ha pasado de una media de 100.000 euros en 2015 a 190.000 euros en 2025, un incremento del 90%. El salto es el doble que el experimentado por la vivienda más cara (cuarto quintil), que subió un 62,6% en el mismo periodo. Segundo y tercer quintil se movieron en torno al 75%.
Según el informe de la Cambra las personas físicas siguen sosteniendo el mercado y la carestía afecta sobre todo a quienes buscan un primer piso. La ley que tramita el Parlament ataca a los fondos —que apenas firman trece de cada cien contratos—, pero apenas alivia la brecha que más duele: la subida imparable del precio de los inmuebles modestos. La legislación, pese a su carga simbólica, podría tener un impacto limitado si no va acompañada de medidas que amplíen la oferta en la franja de precios más baja.
Con esos mimbres, la imagen de un mercado secuestrado por los buitres debe matizarse. Los datos del Notariado dibujan una ciudad con un parque de de pequeños propietarios —nótese la repetición sutil— que sufre, sobre todo, una tensión de precios que golpea en la base. La concentración de fondos en el centro es real, pero no suficiente para explicar la crisis de acceso a la vivienda que vive Barcelona.
