La brecha inmobiliaria andaluza alcanza un nuevo máximo: la vivienda en Marbella cuesta veinte veces más que en Fuente Obejuna.
Un máximo histórico con dos mercados enfrentados
El precio medio de la vivienda en Andalucía se situó en 2.938 euros por metro cuadrado en agosto, un 10,9% más que un año antes, según los últimos datos de Idealista. La comunidad supera ligeramente la media nacional, que se queda en 2.924 euros por metro cuadrado, y firma el registro más alto de su historia.
Pero la media esconde dos Andalucías. La provincia de Málaga lidera la clasificación con 4.293 euros por metro cuadrado, también máximo histórico, mientras Jaén cierra con 879 euros. Entre ambas se sitúan Cádiz con 2.524 euros, Sevilla con 2.073, Granada con 1.871, Huelva con 1.803, Almería con 1.667 y Córdoba con 1.413.
La distancia es aún más extrema al comparar municipios concretos. Marbella alcanza los 5.956 euros por metro cuadrado y Fuente Obejuna, en la provincia de Córdoba, apenas llega a 377 euros. De hecho, esta localidad fue señalada por Idealista como el municipio más barato de España en el segundo trimestre del año con 369 euros por metro cuadrado.
Para la Cátedra Real Estate Alfil de San Telmo Business School, esta distancia obliga a abandonar la idea de que Andalucía funciona como un único mercado residencial. Conviven territorios con demanda internacional de alto poder adquisitivo junto a otros donde el reto es generar actividad y población.
El profesor Josep Mor Figueras, director académico de la cátedra, lo resume así: «Hablar del mercado inmobiliario andaluz como una única realidad puede llevarnos a conclusiones equivocadas. El reto consiste en entender qué necesita cada zona y qué modelo de crecimiento resulta adecuado en cada caso».
Andalucía no es un mercado único: es la suma de territorios que compiten en el circuito internacional y de otros donde la urgencia es atraer población.
De la Costa del Sol al interior: por qué se abre la brecha
La provincia de Málaga encarna la presión residencial litoral. Con 4.293 euros por metro cuadrado y una subida interanual del 7,4%, la capital malagueña alcanza 3.938 euros, un 5,1% más y también máximo histórico. El dinamismo turístico, la llegada de residentes internacionales y las nuevas inversiones han convertido la Costa del Sol en un mercado residencial de alcance europeo.
En Marbella el precio medio roza los 6.000 euros por metro cuadrado, tras crecer un 4% interanual. Dentro del municipio, Nagüeles-Milla de Oro llega a 8.336 euros y Nueva Andalucía se sitúa en 6.239; el casco histórico se queda en 5.170 euros.
El mercado malagueño no se detiene en la ciudad. Mijas alcanza 3.711 euros por metro cuadrado, y su zona de La Cala de Mijas sube a 4.593, con Campo de Mijas en 2.943 tras un avance del 18,5% en un año.
El otro extremo del mapa tiene nombres propios. Córdoba presenta una media provincial de 1.413 euros y Jaén, la única provincia andaluza por debajo de 1.000 euros, se queda en 879. Municipios como Bailén registran 567 euros, Andújar 812 y Alcalá la Real 883. La capital jiennense llega a 1.465 euros.
Fuente Obejuna es el caso más singular. Las casas y chalés se mueven en torno a 360 euros por metro cuadrado, lo que deja una diferencia de 5.579 euros frente a Nagüeles-Milla de Oro. Un precio tan bajo no es sinónimo de un mercado dinámico: refleja una demanda limitada y problemas de despoblación.
El crecimiento tampoco es uniforme. Los mayores aumentos están fuera del litoral. Aunque Málaga mantiene el precio más alto, las provincias con mayores subidas interanuales son Sevilla con un 16,3%, Almería con un 15,8% y Granada con un 14,4%. Les siguen Huelva con un 11,7%, Cádiz con un 10,8% y Córdoba con un 9,7%. Jaén avanza un 3,4% desde una base mucho más baja.
La diversidad se convierte en una herramienta para la planificación regional, según Eduardo Olaya Estefan, director ejecutivo de la cátedra: «Una de las fortalezas de Andalucía es precisamente que no ofrece un único modelo. Analizar esas diferencias permite identificar dónde existe demanda, qué producto necesita cada territorio y qué condiciones deben darse para que el crecimiento sea sostenible».
La Lectura Andaluza
La lectura andaluza de esta brecha comienza por una constatación: la comunidad supera por primera vez la media nacional de precios, pero ese dato no se reparte de manera homogénea por el territorio. La media regional esconde una dualidad territorial. El litoral concentra la demanda internacional y el alza de los activos; el interior convive con precios que, en no pocos municipios, están entre los más bajos de España. Esa dualidad es estructural y responde a la propia geografía económica andaluza: el turismo, la logística portuaria y los servicios avanzan con fuerza en la costa, mientras amplias zonas del interior dependen de la agroindustria y sufren una demografía debilitada.
Para quien vive y compra en Andalucía, la distancia tiene efectos concretos. En la Costa del Sol, una familia con ingresos medios tiene cada vez más difícil acceder a una vivienda sin alejarse del núcleo donde trabaja. En el interior, el precio bajo no siempre es una ventaja: comprar barato puede significar asumir menos servicios, peor conectividad y menor revalorización a medio plazo. El ciudadano andaluz se enfrenta, así, a dos problemas residenciales distintos según su código postal.
La proyección pasa por diferenciar las respuestas. La cátedra pide coordinar vivienda, suelo finalista, infraestructuras y movilidad en los mercados tensionados, y generar empleo y servicios capaces de fijar población en los municipios más baratos. En los próximos trimestres habrá que vigilar si Málaga y Sevilla moderan su ritmo o si el encarecimiento se contagia a ciudades medias del litoral y del valle del Guadalquivir. La noticia no es solo cuánto cuesta una casa: es qué proyecto de territorio elige Andalucía para que ambas velocidades no se conviertan en dos comunidades dentro de una misma tierra.
