El TSJA ha confirmado en Córdoba que un local comercial de un edificio sujeto a VPO no puede convertirse en vivienda libre. La sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía da la razón a la Gerencia Municipal de Urbanismo y refuerza el régimen de la vivienda protegida andaluza. Llega en pleno ‘boom’ de la conversión de bajos en apartamentos.
El fallo, contra el que cabe recurso de casación, desestima la apelación de Injupisa SLU, la empresa cordobesa de alquiler de inmuebles de la familia Piedra. La compañía había pedido cambiar de uso un local comercial en el Plan Parcial E-1.1 de Córdoba. El local era libre, pero estaba en un edificio cuyas viviendas eran VPO.
El origen del litigio se remonta a junio de 2021, cuando la Gerencia denegó la licencia. Un año después, el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo número 3 de Córdoba respaldó la actuación municipal, e Injupisa elevó su reclamación al TSJA, que ahora rechaza sus argumentos.
La demandante sostenía que, si el local es una propiedad libre, debería poder convertirse en una vivienda también libre. Añadía que obligarla a destinarlo a VPO le impondría una carga sin compensación y podía vulnerar el principio de igualdad, y que la parcela admite locales libres, señal de que no estaba destinada en exclusiva a la protección. Incluso defendía que la VPO no es un uso urbanístico distinto de la vivienda libre, sino una mera calificación.
El alto tribunal andaluz rechaza ese planteamiento. Diferencia entre la situación actual del inmueble y el uso al que se quiere transformar: mientras siga siendo local comercial puede ser libre, pero si cambia su uso a vivienda debe asumir las condiciones urbanísticas del planeamiento, esto es, la VPO. El TSJA reprocha a la empresa que pretenda «un espigueo de la normativa»: conservar la condición de libre y adquirir a la vez el uso residencial.
Un local libre no puede convertirse en una vivienda libre cuando el edificio en el que se integra está blindado como vivienda protegida.
Un fallo que llega en pleno ‘boom’ de los apartamentos
La resolución aterriza en un escenario que las cifras retratan con nitidez. Entre 2018 y 2025, la Gerencia Municipal de Urbanismo concedió 1.063 licencias para transformar bajos comerciales en viviendas. Ese goteo ha hecho que Córdoba pierda 360 locales en menos de tres años.
El fallo tiene relevancia donde la calificación de VPO está fijada a muy largo plazo. Es el caso del Plan Renfe, un desarrollo de Córdoba en el que la condición de vivienda protegida se extiende durante décadas. Allí, reconvertir bajos en pisos libres choca ya con un criterio judicial firme.
La sentencia llega cuando la normativa andaluza de vivienda protegida está bajo el foco. La Junta de Andalucía ha situado la ampliación del parque de VPO entre sus prioridades, y resoluciones como esta contribuyen a preservar el suelo protegido frente a la especulación. El mercado no se cierra: se ordena.
Qué cambia para propietarios, comercios y vecinos
El fallo aporta un criterio claro a una casuística con dudas. Para el dueño de un bajo libre en un edificio protegido, la puerta a convertirlo en vivienda no se cierra, pero se estrecha: deberá hacerlo bajo el régimen de VPO. Quien buscaba una vivienda libre en un edificio protegido tendrá más difícil encontrarla.
Para el pequeño comercio, la consecuencia es distinta y positiva. Cada local que no se convierte en apartamento turístico sigue disponible para una panadería, una farmacia o un despacho. En una ciudad que pierde bajos a ritmo acelerado, que el planeamiento protegido resista genera menos apartamentos turísticos y más vida en la acera.
El fallo también interpela a los inversores del segmento turístico. Convertir un local en apartamento para alquilar a viajeros exige ahora revisar el planeamiento del edificio. Si la parcela está calificada como VPO, la operación no saldrá adelante. La seguridad jurídica beneficia a todos.
La Lectura Andaluza
La resolución del TSJA llega cuando Andalucía debate cómo equilibrar la protección del suelo residencial con la vivienda asequible. El parque de VPO de la comunidad es amplio y su defensa forma parte de la política autonómica. Que un tribunal confirme que la protección no se puede sortear a conveniencia refuerza el marco de la VPO Andalucía.
Para el lector andaluz, el mensaje práctico es doble. Primero, quien viva en un edificio con VPO en Córdoba —o en cualquier municipio con desarrollos protegidos— gana certeza sobre lo que puede y no puede hacerse en su portal. Segundo, el pequeño comercio respira: cada bajo que se salva de convertirse en apartamento turístico es una oportunidad para que el barrio conserve servicios de proximidad, del panadero al estanquero. Y hay un tercer efecto, menos visible: la ciudad mantiene actividad residencial estable frente a la estacionalidad del alquiler vacacional.
La proyección es clara. La sentencia admite recurso de casación, de modo que la última palabra podría llegar del Tribunal Supremo si Injupisa agota la vía judicial. Mientras tanto, el criterio del TSJA queda como referencia para la Gerencia Municipal de Urbanismo de Córdoba y para los ayuntamientos andaluces que afronten casos similares.
