El Consejo de Ministros ha aprobado ayer miércoles dos reales decretos-ley en materia de vivienda después de semanas de negociación interna y con los grupos parlamentarios que pueden sostener las iniciativas en el Congreso. El Ejecutivo ha decidido trocear el denominado ‘decreto Maricarmen’ en dos normas diferentes, una con medidas de protección frente a los desahucios y de regulación del mercado del alquiler y otra centrada fundamentalmente en la renovación automática de los contratos.
La fórmula responde a una cuestión esencialmente parlamentaria. El Gobierno necesita reunir una mayoría suficiente para convalidar los decretos y algunos de sus socios han mostrado posiciones diferentes ante las distintas medidas. La primera norma concentra buena parte del paquete que llevaba semanas negociándose, mientras que la segunda incorpora una de las principales reivindicaciones de Sumar y de las organizaciones de inquilinos: evitar que un contrato de alquiler termine simplemente porque el propietario decide no renovarlo.
El primer decreto: desahucios, alquileres temporales y protección del inquilino
El primer real decreto-ley concentra las medidas que el Ejecutivo considera más urgentes y que afectan de forma directa al acceso y permanencia en una vivienda. Una de sus principales novedades es la ampliación hasta 2030 de la protección frente a los desahucios de personas en situación de vulnerabilidad que no dispongan de una alternativa habitacional. La medida prolonga el denominado escudo social y pretende evitar que determinados hogares vulnerables puedan ser expulsados de su residencia habitual sin una solución alternativa.
El texto también establece una prórroga extraordinaria de los contratos de alquiler. La propuesta permite extender durante un periodo de hasta dos años determinados contratos de vivienda habitual que lleguen a su vencimiento antes de finales de 2028, manteniendo durante ese periodo las condiciones previstas. El objetivo es ofrecer más estabilidad al inquilino frente a la finalización del contrato y evitar que el vencimiento se traduzca automáticamente en una salida del inmueble.
Otro de los frentes abiertos es el de los alquileres de temporada y por habitaciones. El Gobierno pretende reforzar su regulación para impedir que estas modalidades se utilicen para eludir las garantías asociadas al alquiler de vivienda habitual. El paquete incorpora además restricciones a la compra de viviendas por parte de fondos considerados especulativos, con una prohibición temporal que se extendería hasta 2028.
El decreto incorpora asimismo incentivos fiscales para determinados inquilinos y propietarios, financiación sin intereses para facilitar el acceso a una primera vivienda y medidas dirigidas a incrementar el parque público. Entre ellas figura la utilización de un IVA reducido para determinadas actuaciones vinculadas a la construcción de vivienda pública.
El segundo decreto: la batalla por la renovación automática
La principal diferencia entre ambos textos se encuentra en el segundo real decreto-ley. Su eje es la renovación automática de los contratos de alquiler, una medida que durante las negociaciones se convirtió en uno de los principales puntos de fricción entre el Gobierno y varios de sus posibles aliados parlamentarios.
La propuesta va más allá de la prórroga extraordinaria incluida en el primer decreto. Mientras el primer texto establece una extensión temporal de determinados contratos que cumplen unas condiciones concretas, el segundo pretende introducir un mecanismo de renovación automática de los alquileres, con excepciones y condiciones que deberán quedar recogidas en el texto definitivo.
Esta diferencia explica buena parte de la estrategia seguida por PSOE y Sumar. Al separar ambas medidas, el Ejecutivo intenta que las iniciativas que cuentan con mayores posibilidades de reunir apoyos no queden vinculadas necesariamente a la renovación automática, que genera más rechazo entre algunos grupos parlamentarios.
Junts ha reclamado garantías para los pequeños propietarios y ha cuestionado que no exista una diferenciación suficientemente clara entre quienes poseen una o dos viviendas y los grandes tenedores. El PNV también ha mostrado reservas ante una parte del paquete. El resultado es que la convalidación de los dos decretos no parte de las mismas condiciones políticas.
La división también ha generado críticas desde las organizaciones de inquilinos. El Sindicato de Inquilinas considera insuficiente separar las medidas y reclama que el denominado ‘decreto Maricarmen’ se apruebe en su conjunto. Su posición parte de una demanda más amplia: que los contratos puedan mantenerse mientras el inquilino cumpla sus obligaciones y que la legislación limite los incrementos considerados abusivos.
Viernes: primera prueba de fuego en el Congreso
El siguiente escenario será el Congreso de los Diputados. El Gobierno ha solicitado la celebración de un pleno extraordinario este viernes para intentar convalidar los dos reales decretos-ley, una decisión que acelera al máximo la tramitación parlamentaria. Como establece el procedimiento constitucional para este tipo de normas, el Ejecutivo necesita que la Cámara Baja vote su convalidación dentro del plazo correspondiente para que continúen vigentes.
La clave estará en los grupos que no forman parte del Gobierno pero cuyos votos pueden resultar determinantes. Junts todavía no ha cerrado su posición y ha condicionado su respaldo a cuestiones relacionadas con la protección de los pequeños propietarios. Podemos tampoco había definido su voto y ha criticado la separación de las medidas en dos textos. El PP, por su parte, se ha mostrado contrario al paquete planteado por el Ejecutivo.
La situación convierte la votación del viernes en algo más que un trámite. Si los decretos son convalidados, las medidas podrán mantenerse en vigor y desplegar sus efectos, aunque algunas necesitarán posteriormente desarrollo normativo. Si alguno no consigue la mayoría necesaria, el Gobierno tendrá que afrontar el escenario jurídico y político derivado de su rechazo.
El caso de Maricarmen Abascal ha funcionado como catalizador de una negociación que llevaba meses bloqueada. El desahucio de la mujer de 87 años provocó protestas y una acampada en la Puerta del Sol, colocando de nuevo el problema del alquiler en el centro del debate político. La propia empresa que promovió el desahucio le ha ofrecido finalmente regresar a la vivienda con una renta de 533 euros mensuales, inferior a la cantidad que había desencadenado el conflicto.
Ahora el Gobierno ha convertido aquella crisis en dos textos legislativos diferentes. Uno concentra la protección frente a los desahucios, las prórrogas, la regulación del alquiler temporal y otras medidas sobre el mercado de vivienda; el otro lleva al Congreso la renovación automática de los contratos. La diferencia puede resultar decisiva para su recorrido parlamentario y determinará hasta dónde llegan finalmente las reformas anunciadas tras el caso Maricarmen.
