El Gobierno Vasco ha establecido sanciones de entre 3.000 y 20.000 euros para los propietarios que denieguen la prórroga extraordinaria del alquiler en las zonas tensionadas, según una instrucción firmada a principios de junio por el viceconsejero de Vivienda, Miguel de los Toyos, y ya en vigor.
La instrucción: cómo se aplican las sanciones
La instrucción, remitida a las delegaciones territoriales de Vivienda de Álava, Bizkaia y Gipuzkoa, califica como infracción de carácter “grave” la denegación de la extensión del contrato. Las autoridades vascas han detectado casos en los que algunos fondos titulares de inmuebles presionan a los inquilinos para que abandonen las viviendas, alegando que los contratos son anteriores a la normativa estatal de zonas tensionadas de 2023.
Según el texto, se han recibido ya denuncias por la “denegación de prórrogas extraordinarias”, especialmente en Vitoria y Tolosa. La administración autonómica considera que cualquier propietario que rechace la solicitud del inquilino, realice un requerimiento fehaciente de entrega de llaves o interponga una demanda de desahucio está incurriendo en una infracción sancionable.
Las sanciones, que oscilan entre los 3.000 y los 20.000 euros, se aplican tanto a viviendas libres como a las de protección oficial. La instrucción insta a los servicios de inspección a tramitar todas las denuncias y a incoar los procedimientos sancionadores correspondientes para evitar “resoluciones dispares ante supuestos de hecho idénticos”.
Los municipios afectados y la protección a los inquilinos
Las zonas tensionadas incluyen las tres capitales vascas y otros catorce municipios. Junto a Bilbao, Donostia-San Sebastián y Vitoria-Gasteiz, figuran Arrasate-Mondragón, Astigarraga, Barakaldo, Errenteria, Galdakao, Hernani, Irun, Lasarte-Oria, Lezo, Pasaia, Tolosa, Usurbil, Zestoa y Zumaia. En total, la población residente en estas localidades suma 1.486.171 personas, el 67,31% de la población de la comunidad autónoma, según un informe del Ejecutivo vasco de abril de 2026.
La medida responde a una interpretación del Gobierno Vasco que da carácter retroactivo a la protección de las zonas tensionadas. Aunque la normativa estatal de 2023 entró en vigor ese año, el Ejecutivo autonómico entiende que, si una vivienda se encuentra en un municipio declarado como tensionado, el derecho a la prórroga extraordinaria ampara a todos los contratos en vigor, independientemente de su antigüedad. De lo contrario, sostienen las mismas fuentes, “el escudo quedaría totalmente desvirtuado”.
El Ejecutivo vasco interpreta que todas las viviendas situadas en un municipio calificado como zona tensionada gozan de la protección de la prórroga extraordinaria, sin importar la fecha del contrato.
Los inquilinos que hayan sufrido una denegación de prórroga pueden presentar denuncia ante la delegación de Vivienda correspondiente, que estará obligada a tramitarla. La instrucción insiste en que medidas como el envío de un requerimiento notarial de entrega de llaves o la presentación de una demanda de desahucio son también consideradas infracciones.
Según fuentes de la Viceconsejería, las denuncias registradas hasta ahora se concentran en Vitoria y Tolosa y están vinculadas a fondos de inversión que gestionan varios inmuebles. El Gobierno Vasco espera que la instrucción disuada este tipo de prácticas y proteja a los inquilinos en los 17 municipios con el mercado más tensionado.
El marco legal y el refuerzo de las competencias vascas
La figura de las zonas tensionadas fue creada por la ley estatal de vivienda de 2023, que permite a las comunidades autónomas declarar determinados municipios como tales cuando los precios del alquiler superan ciertos umbrales. En estos territorios, los inquilinos pueden solicitar prórrogas anuales extraordinarias de hasta tres años, manteniendo las mismas condiciones del contrato original.
La reforma de la normativa autonómica vasca de vivienda, aprobada en 2025, reforzó las potestades del Gobierno Vasco para gestionar las zonas tensionadas en su ámbito. El artículo, que modifica la ley de 2015, otorga a la administración autonómica la capacidad de desarrollar y sancionar el incumplimiento de la prórroga obligatoria, lo que ha permitido la firma de la instrucción actual.
La decisión del viceconsejero de Vivienda se enmarca en un contexto de creciente tensión en el mercado del alquiler vasco, donde las tres capitales y varias localidades del cinturón metropolitano y de la costa guipuzcoana registran incrementos de precios que dificultan el acceso a la vivienda. La instrucción busca, según fuentes del departamento, uniformar la actuación de las delegaciones de Vivienda y dotar de seguridad jurídica a los inquilinos.
Con esta instrucción, el País Vasco se convierte en una de las primeras comunidades en desarrollar sanciones específicas por el incumplimiento de la prórroga forzosa de los alquileres en zonas tensionadas, lo que podría servir de modelo para otras regiones con problemas similares.
