Ourense sigue anclada en el PXOM más antiguo de España, el de 1986, y la factura se paga en empleos y alquileres.
Cuarenta años de un plano que nadie ha logrado sustituir
El 16 de septiembre de 1986 quedó fijado el urbanismo de la ciudad sobre unos planos que, cuarenta años después, siguen decidiendo dónde se puede construir y dónde no. Una decena de alcaldes ha pasado desde entonces por el Concello (el ayuntamiento gallego). Ninguno ha logrado dejarle a Ourense un marco normativo duradero. En 2003 el municipio aprobó un nuevo Plan Xeral de Ordenación Municipal (PXOM) y en 2011 el Tribunal Supremo ratificó su nulidad por irregularidades como la duplicidad de planos. La ciudad volvió, sin remedio, al texto de 1986. Cuarenta años. Ahí sigue.
El resultado es un registro poco halagüeño. Entre las ciudades españolas de más de 100.000 habitantes, Ourense conserva el plan general más antiguo. Solo Teruel, con 36.000 vecinos y un instrumento de 1985, la supera, y planes longevos como los de Toledo o Alicante, ambos de 1987, ya se han renovado. En Galicia no hay otra gran urbe en una situación parecida. Ourense es la única gran ciudad gallega anclada en el siglo pasado.
Las consecuencias se miden en dinero y en puestos de trabajo. Los balances del sector inmobiliario estiman una pérdida acumulada de entre 4.000 y 5.000 empleos directos e indirectos, y la desviación constante de cientos de millones de euros en inversión privada hacia municipios limítrofes que sí disponen de un marco jurídico actualizado. La falta de suelo edificable ha estrangulado la oferta y ha empujado la compraventa por encima de los 2.500 euros por metro cuadrado en arterias céntricas como la calle Paseo o Juan XXIII.
El golpe más severo lo sufre el alquiler. Según los datos oficiales de contratos y fianzas registradas, el precio medio pasó de 344,1 euros mensuales en 2014 a 593,7 euros en 2026, lo que equivale a una subida real del 72,5%. En los portales inmobiliarios, las ofertas de salida oscilan ya entre 730 y 760 euros al mes, una brecha que expulsa del centro a las familias de rentas medias.
El plan urbanístico de Ourense cumple cuarenta años y la ciudad paga la factura en alquileres, empleos perdidos e inversiones que nunca llegaron.
El atasco administrativo y la sombra judicial sobre el nuevo PXOM
Los grandes desarrollos llevan décadas atascados. El proyecto de Eroski en A Farixa, planteado sobre una parcela de 176.000 metros cuadrados con hipermercado, zonas verdes, equipamientos educativos, y seis bloques de hasta nueve alturas, ha tenido que recurrir al instrumento de ordenación provisional —la figura que ofrece la normativa autonómica gallega para desatascar actuaciones concretas mientras el plan general sigue bloqueado— tras veinte años de espera. Los costes de urbanización iniciales se fijaron en 8,7 millones de euros.
La tramitación del nuevo plan avanza a trompicones. Logró la aprobación inicial en noviembre de 2013, con el PSdeG al frente del Concello, y la provisional en 2019 con los cambios del PP. Trece años de laberinto burocrático después, el documento sigue sin luz verde definitiva, ahora con las modificaciones introducidas por Democracia Ourensana. En junio de 2025 la Xunta de Galicia emitió un informe desfavorable por errores de entidad y datos desfasados.
El Concello invirtió 92.000 euros en corregir y actualizar el texto. En agosto de 2026, un año después de que la Xunta de Galicia se lo devolviese, el expediente supuestamente subsanado volvió a la Consellería de Vivenda. Se abrió un plazo legal de cuatro meses, de modo que la decisión debería conocerse antes de que termine 2026. Sobre el proceso planea, eso sí, una sombra: la negativa municipal a someter el nuevo texto a otra exposición pública para acortar plazos podría llevar a los tribunales a anularlo.
El Laboratorio Gallego
Lo que ocurre en Ourense no es un accidente administrativo aislado. El PPdeG gobierna la Xunta de Galicia con mayoría absoluta desde 2009, el BNG es hoy la primera fuerza de la oposición y el PSdeG controlaba el Concello cuando el nuevo plan dio su primer paso, en 2013. La pelota lleva años botando entre administraciones de distinto signo y ninguna ha cerrado el expediente. El desenlace depende ahora de una consellería del Gobierno autonómico del PPdeG, que debe validar un documento que el propio ayuntamiento ya devolvió corregido.
La lectura nacional también importa. España afronta un debate sobre vivienda y suelo que se libra, sobre todo, en los planes generales de los ayuntamientos, y Ourense es el ejemplo extremo de lo que pasa cuando ese instrumento queda obsoleto: la oferta no crece, los precios suben y la inversión se marcha al municipio vecino. La Xunta contempla figuras como el instrumento de ordenación provisional, una vía de emergencia que el urbanismo gallego ya tiene prevista para desatascar promociones concretas. La incógnita es doble. Si la Consellería de Vivenda da esta vez el visto bueno antes de que expire el plazo de cuatro meses y si el nuevo texto sobrevive a los tribunales. Si falla cualquiera de las dos, la ciudad volverá, otra vez, a 1986.
Ficha del Caso
- El caso: Ourense se rige por un plan urbanístico aprobado en 1986, el más antiguo de España entre las ciudades de más de 100.000 habitantes, después de que el Supremo anulara el PXOM de 2003.
- Datos importantes: 176.000 metros cuadrados en el proyecto de Eroski en A Farixa y 8,7 millones de euros de urbanización inicial; 92.000 euros invertidos en corregir el nuevo plan; alquiler medio de 344,1 euros en 2014 frente a 593,7 en 2026 (+72,5%).
- Resumen: El nuevo PXOM está en manos de la Consellería de Vivenda, con un plazo de cuatro meses, mientras el sector cifra en hasta 5.000 los empleos perdidos por el bloqueo y la inversión privada se marcha a los municipios vecinos.
