La Audiencia Provincial de Madrid confirma la condena a una comunidad de propietarios a indemnizar con 49.011,97 euros a un restaurante por los 47 días de cierre de su actividad durante unas obras en la red de saneamiento del edificio. La Sala desestima la apelación y mantiene íntegro el pronunciamiento de instancia sobre la indemnización debida por la comunidad de propietarios.
EN 30 SEGUNDOS
- ¿Qué ha resuelto el tribunal? La Audiencia Provincial de Madrid confirma la condena a una comunidad de propietarios al pago de 49.011,97 euros a un restaurante del inmueble por 47 días de cierre de su actividad.
- ¿Qué base jurídica aplica? Responsabilidad civil por daños derivados de obras en elementos comunes; reparación conforme al artículo 1106 del Código Civil y carga probatoria del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. La nota del TSJ de Madrid no identifica el número de sentencia ni los preceptos citados en el texto.
- ¿Qué impacto tiene? Afianza la exigibilidad de los gastos fijos soportados sin ingresos como perjuicio patrimonial resarcible en la litigiosidad por obras en elementos comunes.
Antecedentes: obras en la red de saneamiento y cierre del local
El origen del conflicto se sitúa en las obras ejecutadas en la red de saneamiento del inmueble en el que el restaurante desarrolla su actividad. Durante su ejecución el establecimiento permaneció cerrado 47 días. La nota difundida por la Oficina de Comunicación del TSJ de Madrid no precisa la fecha de inicio de los trabajos ni el importe de la obra ejecutada.
La mercantil titular del restaurante reclamó en la instancia el resarcimiento del perjuicio patrimonial sufrido en ese periodo. El juzgado de primera instancia estimó la demanda y condenó a la comunidad de propietarios al pago de 49.011,97 euros. Frente a ese pronunciamiento la comunidad interpuso recurso de apelación ante la Audiencia Provincial de Madrid.
Los motivos concretos del recurso no se detallan en el comunicado judicial. La Sala los desestima, lo que supone validar tanto la imputación del daño a la comunidad como la cuantía fijada en la instancia. El resultado es la desestimación íntegra del recurso de apelación. Tampoco consta en la nota el número de resolución ni la sección que la dictó.
El fallo: los gastos fijos soportados sin ingresos son perjuicio resarcible
El tribunal considera razonable indemnizar los gastos imprescindibles que los hosteleros asumieron de su propio patrimonio para mantener el negocio preparado para su explotación una vez finalizadas las obras. Entre esas partidas figuran el suministro eléctrico, los alimentos y bebidas, el alquiler del local, las cotizaciones a la Seguridad Social, la vigilancia y las pólizas de seguros.
La clave del pronunciamiento es que, cerrado el establecimiento, los titulares carecieron de ingresos mientras seguían soportando la estructura de costes fija del negocio. La Sala no indemniza el beneficio hipotético de una explotación que no llegó a producirse, sino el desembolso efectivo realizado sin contraprestación. Ese perfil distingue el daño emergente acreditado de la ganancia dejada de obtener.
La Audiencia Provincial de Madrid confirma que los gastos fijos soportados sin ingresos durante el cierre son perjuicio patrimonial a cargo de la comunidad.
La cuantía confirmada asciende a 49.011,97 euros, sin que la nota detalle el desglose por partidas ni el periodo exacto de imputación de cada una. La condena queda confirmada en apelación, sin perjuicio de los recursos extraordinarios que, en su caso, puedan prepararse ante el Tribunal Supremo en los plazos legalmente previstos.
La Doctrina del Tribunal
La resolución consolida un criterio reiterado en la litigiosidad por obras en elementos comunes: el cierre temporal de un local como consecuencia de trabajos en la red de saneamiento genera un perjuicio patrimonial autónomo, distinto del coste de la propia obra, que debe soportar la comunidad en cuanto titular del deber de conservación y mantenimiento del inmueble. El daño no se identifica con el beneficio que el negocio habría obtenido, sino con la estructura de costes que el titular mantuvo sin ingresos. La doctrina sobre el lucro cesante cede aquí ante una pérdida efectivamente desembolsada.
La base jurídica se sitúa en el régimen de responsabilidad civil del artículo 1902 del Código Civil, con la reparación integral que ordena el artículo 1106 del Código Civil: valor de la pérdida sufrida y de la ganancia dejada de obtener. La prueba del perjuicio y de su cuantía recae sobre la parte demandante conforme al artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, sin que la exigencia de certeza imponga una exactitud aritmética inalcanzable cuando el cierre impide la contabilidad ordinaria del establecimiento. El comunicado del TSJ de Madrid no detalla el elenco de preceptos invocados en la resolución.
El impacto es relevante para los litigios entre comunidades de propietarios y titulares de locales en planta baja, donde la discusión suele desplazarse de la existencia del daño a la prueba de la indemnizacion. La confirmación en segunda instancia traslada a la comunidad la consecuencia de no desvirtuar partida por partida los costes acreditados por el hostelero. La sentencia no consta aún publicada en el repositorio del Consejo General del Poder Judicial con su texto íntegro, por lo que la fundamentación completa deberá contrastarse cuando se publique en el CENDOJ.
FICHA DEL CASO
- El caso: Procedimiento declarativo seguido ante los juzgados de primera instancia de Madrid, con apelación ante la Audiencia Provincial de Madrid, en el que la mercantil titular de un restaurante reclama a la comunidad de propietarios del edificio el resarcimiento de los daños por el cierre del local durante 47 días de obras en la red de saneamiento.
- Datos importantes: Condena de 49.011,97 euros; aplicación del régimen de responsabilidad civil del artículo 1902 del Código Civil y de la reparación del artículo 1106 del Código Civil, con la carga probatoria del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. El número de sentencia no consta en la nota del TSJ de Madrid; tampoco se indica si el fallo es unánime o con voto particular.
- Fecha de los juicios: La nota de la Oficina de Comunicación del TSJ de Madrid no especifica la fecha de la vista oral ni la de dictado de la sentencia, ni la de su publicación en el CENDOJ.
- Personas acusadas y por qué: N/A. Se trata de un procedimiento civil de responsabilidad por daños, sin acusados ni imputación penal.
