EN 30 SEGUNDOS
- ¿Qué ha pasado? La Comisión Europea ha abierto un procedimiento de preinfracción a España para examinar si el decreto ley catalán 3/2023, que permite retirar las licencias de pisos turísticos en Barcelona a partir del 9 de noviembre de 2028, respeta el derecho comunitario.
- ¿Quién está detrás? La denuncia la elevó la European Holiday Home Association (EHHA), que invoca la Carta de Derechos Fundamentales y la libertad de establecimiento del TFUE. Del otro lado, el Ayuntamiento de Barcelona, la Generalitat y una parte del PSC.
- ¿Qué impacto tiene? Hay 10.627 licencias vivas en Barcelona y 261 municipios catalanes afectados por el nuevo marco. El precedente de la sentencia Smart Flats contra la región de Bruselas marca el terreno para Ámsterdam, París y Baleares.
La Comisión Europea ha abierto un procedimiento de preinfracción a España por el veto catalán a los pisos turísticos, según ha adelantado Expansión. El Ejecutivo comunitario estudia si el decreto ley que convalidó el Parlament y que permitirá a Barcelona apagar sus licencias turísticas en 2028 encaja en el derecho europeo. Bruselas no lo ha confirmado.
Qué es un procedimiento de preinfracción y por qué se activa ahora
El mecanismo —la fase previa a un expediente sancionador formal— se activa cuando la Comisión detecta una posible infracción del derecho europeo o una transposición defectuosa de una directiva. La lógica es la de siempre: cerrar el conflicto con un acuerdo antes de que el asunto acabe en el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), donde los pleitos se cuentan en años y las sentencias llegan cuando el mercado ya ha cambiado de forma.
El caso catalán no viaja solo. El portal de transparencia comunitario recoge también las normativas autonómicas de Baleares y Canarias y la ordenanza del Ayuntamiento de Toledo. Bruselas no facilita el número total de expedientes abiertos, pero sí los agrupa por temática. El decreto catalán 3/2023 se aprobó con Pere Aragonès en la Generalitat y lo heredó Salvador Illa en 2024; la prohibición municipal entra en vigor el 9 de noviembre de 2028, exactamente cinco años después de su aprobación.
Diez mil licencias, un decreto y una pregunta incómoda
El texto da carta blanca a los 261 municipios catalanes con problemas de acceso a la vivienda, con más de cinco pisos turísticos por cada 100 habitantes o con ambos supuestos a la vez. Nunca podrán superar el umbral de diez. Si un consistorio concede licencias nuevas, debe autorizar la actividad en su plan urbanístico, justificar suelo residencial disponible y limitar el permiso a cinco años. Barcelona dejó de otorgar licencias sin caducidad en 2014, prorrogó la moratoria sine die en 2017 y desde entonces el número solo ha crecido por sentencias judiciales hasta las 10.627 licencias vigentes.
El escrito lo elevó la European Holiday Home Association (EHHA), la patronal paraguas de los alquileres de corta estancia. Su tesis es que la norma catalana vulnera el derecho a la propiedad privada y las libertades de empresa, establecimiento y prestación de servicios que recogen la Carta de Derechos Fundamentales y el Tratado de Funcionamiento de la UE. La Directiva de Servicios (2006/123/CE) solo admite topes si se acredita su necesidad, su proporcionalidad y su carácter no discriminatorio. ‘Las normas que regulan los alquileres a corto plazo deben demostrarse necesarias y proporcionadas, y la discrecionalidad debe estar limitada’, sostiene su secretaria general, Catherine Starkie.
Barcelona no legisla contra el alquiler turístico: decide quién puede vivir de un inmueble, y Bruselas quiere saber con qué título.
La patronal se agarra al precedente de la sentencia Smart Flats, con la que el TJUE anuló a finales de octubre la regulación de la región belga de Bruselas. Al debate jurídico se le suma el económico. El Informe de Actualidad y Perspectivas del sector inmobiliario 2026 de Forcadell y la Universitat de Barcelona, presentado esta semana en la capital catalana, sostiene que retirar casi 11.000 permisos no devolverá esas viviendas al alquiler tradicional: muchas acabarán en la compraventa. ‘Muchos propietarios preferirán quemar sus pisos antes que alquilarlos con la actual regulación’, dijo el economista Gonzalo Bernardos. El Ayuntamiento, mientras, prevé aprobar a finales de año una subida del IBI de entre el 50% y el 150% a estos activos.
El Eje del Poder Europeo
El pulso tiene geometría variable. Países Bajos y Francia llevan años endureciendo normas en Ámsterdam y París, y la región de Bruselas acaba de ver su regulación anulada por el TJUE: nadie en el eje franco-alemán quiere que este expediente se convierta en la doctrina que fije los límites para todo el continente. Los Estados del sur —España, Italia, Portugal, Grecia— llegan al debate con la turistificación convertida en problema de orden público y con la vivienda como primera preocupación ciudadana. Los frugales, que en otras carpetas imponen la disciplina presupuestaria, aquí no tienen posición común: su interés es la libre prestación de servicios, pero sus capitales sufren la misma presión vecinal. La pelota, ahora, está en la Dirección General de Mercado Interior.
Para España el expediente llega en el peor momento. La Comisión tramita en paralelo la propuesta de reglamento de la Ley de Vivienda Asequible, cuyo borrador de septiembre debe negociarse con la Eurocámara y el Consejo, y ese texto admite regular los alquileres de corta estancia siempre que sea proporcionado. Si Bruselas acaba exigiendo a Barcelona un test de necesidad más duro, el listón subirá también para Baleares, Canarias y Toledo. Si lo rebaja, Moncloa y la Generalitat tendrán argumento: ambos defendieron públicamente que su apuesta regulatoria tenía encaje. La división interna del PSC —Jaume Collboni en Barcelona, Pere Granados en Salou— anticipa el coste político de las 10.627 licencias. Ahí está el negocio.
La lectura a cinco años es la de un cambio de doctrina silencioso. El TJUE ya ha establecido, con Smart Flats y con la doctrina de proporcionalidad que viene aplicando en los litigios sobre títulos habilitantes urbanos, que limitar licencias exige motivación, evidencia y un test de necesidad que resista el expediente. La comparación con la anterior crisis inmobiliaria europea es inevitable: en 2008 los Estados rescataron bancos con dinero público y dejaron el suelo en manos del mercado; ahora la UE discute si puede hacer lo contrario sin violar los Tratados. Nada nuevo bajo el sol. El próximo hito no es judicial, sino legislativo: el trílogo (la negociación a tres entre Comisión, Consejo y Parlamento que cierra la versión final de cada ley europea) sobre la Ley de Vivienda Asequible podría reescribir el marco antes de que la prohibición barcelonesa entre en vigor.
