EN 30 SEGUNDOS
- ¿Qué ha pasado? La 21st Century ROAD to Housing Act entró en vigor de forma automática al expirar el plazo legal de diez días sin que el presidente Donald Trump la firmara ni vetara.
- ¿Quién está detrás? La Casa Blanca decidió no rubricar la ley como protesta por la incapacidad del Senado de aprobar la SAVE Act, la ley de identificación de votantes que exige Trump.
- ¿Qué impacto tiene? La ley moviliza fondos federales para incentivar la construcción de vivienda asequible y limita la compra de viviendas unifamiliares por grandes inversores, una señal directa a los mercados.
Nadie en la Casa Blanca alzó la voz para vetarla. Donald Trump dejó correr el reloj y, a medianoche del viernes, la ley de vivienda más ambiciosa en décadas se convirtió en realidad sin su rúbrica. La 21st Century ROAD to Housing Act —nombre oficial del paquete legislativo— entró en vigor por la vía constitucional del silencio presidencial: diez días hábiles sin objeción bastan para que un proyecto se promulgue, aunque el ocupante del Despacho Oval se niegue a estampar su firma.
La protesta de Trump llegó en forma de mensaje en Truth Social a primera hora del viernes. “No firmaré la ley de vivienda, aprobada por el Congreso y enviada a la Casa Blanca, como protesta por el hecho de que el Senado de Estados Unidos no sea capaz de aprobar la SAVE America Act”, escribió. La referencia es a la ley de identificación de votantes que el magnate lleva meses reclamando y que, según sus propias cifras, cuenta con un 97% de apoyo dentro del Partido Republicano. La Casa Blanca había respaldado el proyecto de vivienda y tenía previsto celebrar una ceremonia de firma en el Capitolio hace apenas un mes, pero el acto se suspendió a última hora cuando Trump vinculó su rúbrica a la suerte de la SAVE Act.
Mike Johnson, el speaker de la Cámara, había transmitido el texto a la Casa Blanca y activado el contador constitucional de diez días a finales de junio, confiado en que el presidente acabaría por firmar. “No lo vetará”, declaró Johnson tras reunirse con Trump. “O permitirá que entre en vigor o pondrá su firma y asumirá parte del mérito”. La segunda opción no ocurrió, pero tampoco el veto. El resultado es una ley con un respaldo abrumador: la Cámara de Representantes la aprobó por 358 votos a favor y 32 en contra, y el Senado la respaldó por 85 a 5. Esa mayoría bicameral y el nulo coste político de dejar pasar la norma explican por qué la Casa Blanca optó por una protesta simbólica en lugar de un veto ejecutivo.
El paquete legislativo incluye 47 disposiciones pensadas para aumentar la oferta de vivienda asequible. Agiliza las evaluaciones medioambientales de los nuevos proyectos, rebaja los costes de las viviendas prefabricadas y, sobre todo, condiciona las transferencias federales a que los municipios relajen sus restricciones urbanísticas. Las ciudades que permitan mayor densidad residencial recibirán más fondos; las que frenen la construcción, menos. Es una palanca de incentivos —o de castigo— que modifica la tradicional autonomía local en materia de suelo y que los negociadores republicanos y demócratas pactaron durante meses.
La provisión más polémica, sin embargo, llegó a última hora: la prohibición de que grandes inversores institucionales compren viviendas unifamiliares. La medida se incluyó por exigencia de Trump durante su discurso sobre el Estado de la Unión. La versión inicial del Senado había generado resistencia en los grupos del sector al obligar a los inversores en viviendas para alquiler a venderlas en un plazo de siete años; los negociadores de la Cámara eliminaron ese requisito, pero mantuvieron el veto general a la adquisición masiva por parte de fondos. El resultado es una transacción legislativa que contenta a las alas populistas sin dinamitar los proyectos de build-to-rent que tanto interesan al mercado.
La Casa Blanca cedió pero sin dar su brazo a torcer: dejó que la ley avanzara sin rubricarla, conservando la bandera de la SAVE Act para la recta final de las legislativas.
La Lógica de Washington
Forzar la firma o el veto de una ley de vivienda con un respaldo del 90% en ambas cámaras era un callejón sin salida político. Trump necesitaba un golpe de efecto para movilizar a su base electoral a cuatro meses de las elecciones de medio mandato, y la SAVE Act le sirve de perfecto agravio cultural. Pero un veto a la ley de vivienda habría dinamitado el argumento republicano de que su partido está haciendo algo tangible contra la inflación. La solución intermedia —no firmar, no vetar, atacar desde Truth Social— permite a la Casa Blanca presentar la norma como un logro menor, casi accidental, mientras los congresistas republicanos presumen ante sus electores de haber bajado los costes de la vivienda.
En términos históricos, recuerda al juego de Ronald Reagan con las leyes presupuestarias: a veces permitía la promulgación automática para no aparecer como el presidente que paraliza Washington, pero sin dar su aprobación expresa. Aquí, la diferencia es que la 21st Century ROAD to Housing Act es la primera gran ley bipartidista de vivienda desde la crisis financiera. Y aunque los expertos advierten que sus efectos no serán visibles antes de noviembre —“se mide en años, no en meses”, dijo Francis Torres, del Bipartisan Policy Center—, el valor retórico para la campaña es inmediato. Los demócratas señalarán que Trump nunca la firmó; los republicanos contestarán que es ley gracias a su mayoría.
Para España, la lectura es doble. La prohibición de que grandes inversores compren viviendas unifamiliares no afecta a los grandes patrimonios españoles con cartera de activos comerciales (las oficinas y los locales de Pontegadea o los centros logísticos de Merlin Properties no entran en esa categoría), pero la nueva regulación establece un precedente de intervención sobre el capital financiero en el mercado residencial americano que podría escalar en futuras legislaturas. Mucho más relevante es que la inyección de estímulos a la construcción y la relajación urbanística abren oportunidades para las filiales de banca minorista de Santander en Estados Unidos: un mercado hipotecario más activo, con un parque de vivienda nueva que crece, favorece la concesión de préstamos precisamente cuando los tipos de la Reserva Federal comienzan a estabilizarse. Las exportadoras españolas de materiales de construcción y equipamiento para el hogar también encontrarán un cliente público y privado más dinámico si los planes municipales aceleran los permisos, aunque ese efecto se notará a partir de 2027. De momento, el gesto de Trump no cambiará ni un ápice la relación bilateral, pero la letra pequeña de la ley sí dibuja un paisaje inmobiliario más amable para quien sepa leerlo.
Ficha del Caso
- El caso: La 21st Century ROAD to Housing Act, la mayor reforma bipartidista de vivienda en décadas, se convierte en ley sin la firma presidencial. Trump la deja promulgar por silencio administrativo como protesta política.
- Datos clave: 358-32 en la Cámara; 85-5 en el Senado. 47 disposiciones, incluida la prohibición de compra masiva de viviendas unifamiliares por grandes inversores. Efectos sobre la asequibilidad esperados a medio plazo, no antes de las elecciones de noviembre de 2026.
- Para España: Las entidades financieras con negocio hipotecario en EE. UU., como Santander, podrían beneficiarse a largo plazo de un mercado inmobiliario más activo. La nueva regulación sobre inversores institucionales no toca, por ahora, a los grandes tenedores de inmuebles comerciales.
