La Sala Primera del Tribunal Supremo ha dictado tres sentencias —SSTS 443/2026, 586/2026 y 738/2026— que perfilan la responsabilidad bancaria cuando se reciben cantidades anticipadas para viviendas sobre plano a través de intermediarios. El Alto Tribunal centra la imputación en la trazabilidad: el banco responde si conoció o pudo conocer, sin una indagación desproporcionada, que los fondos correspondían a un comprador de vivienda en construcción.
EN 30 SEGUNDOS
- ¿Qué ha resuelto el tribunal? La Sala Primera del Tribunal Supremo, en las SSTS 443/2026, 586/2026 y 738/2026, ha precisado cuándo la entidad bancaria que recibe los anticipos responde frente al comprador.
- ¿Qué base jurídica aplica? El criterio de que el banco responde si supo o debió saber el destino de los fondos, conforme a la Ley 57/1968 y su traslado a la disposición adicional primera de la Ley de Ordenación de la Edificación.
- ¿Qué impacto tiene? La intervención de abogados o sociedades no excluye automáticamente la responsabilidad; el factor decisivo es la información que conserva el pago al llegar a la cuenta del promotor.
Antecedentes y contexto normativo
El régimen de protección de las cantidades anticipadas, originalmente contenido en la Ley 57/1968, se encuentra hoy, con modificaciones, en la disposición adicional primera de la Ley de Ordenación de la Edificación, tras la reforma de la Ley 20/2015. Cuando el comprador carece de aval individual o de póliza eficaz, la responsabilidad de la entidad receptora constituye la vía principal de recuperación.
La doctrina consolidada del Tribunal Supremo establecía que la responsabilidad nace cuando el banco «supo o tuvo que saber» que los ingresos en una cuenta de la promotora correspondían a anticipos para vivienda en construcción. No obstante, la práctica ha revelado una dificultad recurrente: muchos pagos no se efectúan directamente desde la cuenta del comprador, sino a través de abogados, sociedades u otros intermediarios. Las tres sentencias de 2026 abordan esta circunstancia y definen sus contornos.
Análisis de las tres resoluciones
La STS 443/2026, de 23 de marzo (recurso 5873/2021), confirmó la responsabilidad de Banco Santander. El pago se ordenó por el abogado del comprador, pero el justificante incluía el apellido del adquirente, el nombre de la promoción y el apartamento concreto (206). Para el Tribunal Supremo, esos datos bastaban para que la entidad, con la diligencia profesional exigible, relacionara el ingreso con un anticipo para vivienda en construcción. Se valoró también la pasividad del banco, que no atendió los requerimientos de información pese a estar en mejor posición para acreditar otros usos de la cuenta.
En cambio, la STS 586/2026, de 16 de abril (recurso 9216/2021), estimó el recurso de Cajamar y descartó la responsabilidad. Los ingresos no contenían elementos que permitieran al banco, sin indagaciones adicionales, vincularlos con las cantidades protegidas. Además, la cuenta de la promotora registraba operaciones heterogéneas (impuestos, proveedores, publicidad), lo que excluía su afectación exclusiva a anticipos. Imponer una responsabilidad en tales condiciones equivaldría, según la Sala, a exigir un deber de fiscalización desproporcionado sobre cualquier ingreso en la cuenta de una sociedad promotora.
La STS 738/2026, de 12 de mayo (recurso 9698/2021), absolvió a Caixabank. Los anticipos se habían entregado a varios intermediarios; una sociedad mercantil ingresó en la cuenta de la promotora un cheque que agrupaba las cantidades, sin identificar a los compradores, la vivienda ni el concepto. Aunque varias sociedades intermediarias y la promotora operaban en la misma sucursal, el Tribunal Supremo consideró que esta circunstancia no era suficiente, pues relacionar el cheque con una adquisición concreta habría exigido reconstruir una compleja cadena de operaciones, lo que sobrepasa la diligencia exigible.
La trazabilidad del pago se convierte en el elemento central de la responsabilidad bancaria: conservar los datos del comprador y la vivienda en la transferencia resulta determinante para el éxito de la reclamación.
La Doctrina del Tribunal
Las tres resoluciones comparten un mismo planteamiento jurídico, aunque conduzcan a resultados distintos. El dato decisivo no es si el pago se canalizó mediante un tercero, sino la información que el ingreso conservaba al llegar a la entidad receptora. La Sala Primera insiste en que el mero conocimiento de la actividad inmobiliaria del titular de la cuenta no sustituye la necesidad de algún elemento identificador; no obstante, cuando existen datos como el nombre del comprador, la promoción o el número de vivienda, la intervención de un intermediario no permite al banco ignorar la naturaleza del pago.
Esta doctrina se sustenta en la finalidad tuitiva de la Ley 57/1968, que pervive en la disposición adicional primera de la LOE tras la reforma de 2015. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha rechazado una interpretación excesivamente formalista, de modo que el análisis debe centrarse en si la entidad financiera, como profesional, podía reconocer razonablemente el destino de los fondos sin emprender una actividad investigadora desmedida.
En la práctica, la posición del comprador se refuerza cuando los justificantes de pago identifican al adquirente, la promoción y el número de vivienda. Por el contrario, la reclamación se debilita si el dinero llega exclusivamente a nombre de un intermediario, sin referencia a la operación, especialmente si se agrupan cantidades de varios compradores en un único movimiento.
FICHA DEL CASO
- El caso: Litigios civiles contra entidades bancarias receptoras de anticipos para la compra de viviendas sobre plano, en los que los pagos se canalizaron a través de abogados o sociedades. Los compradores reclamaron la devolución de las cantidades al amparo de la legislación protectora.
- Datos importantes: Sentencias de la Sala Primera del TS: STS 443/2026 (responsabilidad de Banco Santander), STS 586/2026 (absolución de Cajamar), STS 738/2026 (absolución de Caixabank). Fundamento: Ley 57/1968, disposición adicional primera LOE. Cuantías reclamadas no especificadas en las resoluciones.
- Fecha de los juicios: Sentencias dictadas el 23 de marzo, 16 de abril y 12 de mayo de 2026, respectivamente.
- Personas acusadas y por qué: N/A (procedimientos civiles de reclamación de cantidad).
