La Comisión Europea ha presentado su propuesta para una Ley de Vivienda Asequible de la UE. Bruselas recomienda tasar las casas vacías y limitar las segundas residencias en las zonas tensionadas, los mercados donde el precio del alquiler se ha desmarcado de los salarios. El anuncio abre un frente fiscal y político que va mucho más allá del alquiler turístico.
Qué propone Bruselas y por qué la vivienda deja de ser un tabú comunitario
La vivienda es una competencia estatal, pero el 9 de septiembre la Comisión Europea publicó un marco jurídico de referencia que condiciona cualquier intervención pública sobre el mercado del alquiler. Cuando un ayuntamiento o una región quiera restringir los alquileres de corta duración o penalizar un inmueble vacío, deberá demostrar que la medida es específica, necesaria y proporcionada para aliviar la presión local sobre la vivienda. La presidenta de la Comisión, Ursula von der Leyen, resumió el propósito: ‘Los trabajadores esenciales y los estudiantes no pueden permitirse vivir donde trabajan y estudian’.
Los datos que acompañan al plan explican su urgencia. El 50% de los residentes urbanos de la UE considera la vivienda un problema urgente, de acuerdo con el último Eurobarómetro. Entre 2015 y 2025 los precios de compra subieron un 64,9% y los alquileres un 21,8%, según datos de Eurostat. El alquiler medio absorbe el 40% de los ingresos del hogar, muy por encima del tercio que suele considerarse sostenible. Quienes no compran tampoco pueden alquilar, y no siempre encajan en la vivienda social. El embudo es completo.
El alquiler turístico es el punto de fricción más visible. Representa solo el 1,2% del parque de vivienda de la UE, pero alcanza el 20% en algunos destinos turísticos. Lisboa, Barcelona y Praga se citan como ejemplos de mercados donde plataformas tipo Airbnb empujan los precios al alza. Bruselas calcula que la construcción necesaria supera los dos millones de viviendas nuevas al año. No es un problema de regulación; también es de oferta.
Airbnb criticó el plan el mismo miércoles por considerarlo insuficientemente claro. El lobby turístico ya ha movido ficha. La propuesta debe negociarse ahora entre el Parlamento Europeo y el Consejo de la UE, en un procedimiento que durará meses y en el que el texto inicial se modificará. Lo normal en Bruselas: la Comisión propone, pero son los Estados y la Eurocámara quienes fijan la letra final.
Bruselas no fija cuánto debe costar un alquiler, pero traslada la carga de la prueba a quien quiera restringir el alquiler turístico o los pisos vacíos.
España, campo de pruebas: ayuntamientos, Airbnb y la ley estatal
España llega a esta negociación con una ley de vivienda que ya reconocía las zonas tensionadas y limitaba el alquiler turístico, pero cuya aplicación depende de las comunidades autónomas. El nuevo marco europeo puede convertirse en un paraguas para los ayuntamientos que quieran endurecer sus normas sin esperar al Gobierno central. A cambio, deberán aportar expedientes y evaluaciones, para justificar cada intervención. Burocracia, sí. Seguridad jurídica, también.
Barcelona y Madrid llevan años en una batalla política y judicial con las plataformas de alquiler de corta duración, mientras los pisos vacíos se acumulan en manos de fondos y pequeños propietarios. La recomendación europea de tasar las viviendas vacías abre una discusión fiscal que el Gobierno ha evitado hasta ahora. El Ministerio de Vivienda no ha valorado públicamente la propuesta de la Comisión, según ha podido comprobar esta redacción. Ese silencio es una decisión en sí misma.
El Eje del Poder Europeo
El plan escenifica una nueva geometría entre los grandes bloques de la UE. Los países del sur, con España, Italia, Portugal y Grecia a la cabeza, comparten el diagnóstico: el alquiler turístico y la financiarización de la vivienda han roto el equilibrio urbano. Los Estados frugales del norte y los países del centro y del este observan el texto con más cautela, convencidos de que una fiscalidad agresiva contra las segundas residencias puede dañar la movilidad del capital y el mercado único. La Comisión intenta situarse en el centro: no impone techos de precios ni multas, pero fija un estándar de prueba que estrecha el margen de los gobiernos nacionales. Es una intervención por la puerta de atrás del derecho administrativo europeo.
El impacto para España se concentra en tres frentes. Primero, en la regulación del alquiler turístico: los ayuntamientos tendrán un argumento jurídico más sólido para restringir viviendas vacacionales, pero deberán justificar cada medida con datos. Segundo, en la fiscalidad sobre los pisos vacíos: la idea de un recargo estatal o autonómico vuelve al debate, porque la UE ya ha tomado partido.
Tercero, en la articulación territorial: las comunidades autónomas que se oponen a los topes al alquiler no podrán escudarse solo en la ausencia de competencia estatal. Tendrán que desmontar técnicamente la justificación europea. La negociación del texto con el Parlamento y el Consejo definirá si el marco se convierte en ley o se queda en una guía de buenas intenciones. A cinco años vista, esta propuesta podría sentar un precedente comparable al de la política energética: Bruselas empezó con recomendaciones y acabó legislando sobre competencias que parecían reservadas. La vivienda asequible es, en 2026, lo que la renovación energética era en 2009.
